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Corte di cassazione

Sezione III civile

Sentenza 30 novembre 2005 n. 26079

Svolgimento del processo

Con citazione del gennaio 1992 P. Giancarlo e C. Natalina esponevano di essere proprietari dal 1979 e coltivatori diretti di un fondo rustico con annesso fabbricato in agro di Trebaseleghe, confinante con un fondo appartenente a V. Malvino, che questi con rogito del 24/5/1991 aveva venduto a L. Silvio per il prezzo di L. 26.000.000, senza avere comunicato ad essi attori il preliminare di vendita ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione loro spettante: ciò premesso, convenivano dinanzi al Tribunale di Padova il V. ed il L. per il riscatto del fondo compravenduto.

I convenuti si costituivano in giudizio, deducendo che gli attori non possedevano i requisiti di legge per l'esercizio del diritto di prelazione e, in particolare, che non erano coltivatori diretti.

Il L., peraltro, chiedeva la condanna del V. a sollevarlo da ogni richiesta attorea che venisse accolta, in forza della garanzia assunta dal V. nell'atto di vendita.

Il Tribunale con sentenza del 22/7/1998 accoglieva la domanda di riscatto; condannava il L. a pagare agli attori la somma di L. 12.000.000, determinata equitativamente, per i frutti percepiti; rigettava ogni altra domanda delle parti.

Proponeva appello il L..

Si costituivano P. e C., che chiedevano il rigetto del gravame ed avanzavano inoltre domanda di indennizzo dei frutti successivi alla sentenza impugnata.

Si costituiva altresì il V., il quale si rimetteva al giudizio della Corte in ordine alla domanda di riscatto e, deducendo che il L. aveva proposto domande nuove nei suoi confronti, ne eccepiva l'inammissibilità.

La Corte d'appello di Venezia con sentenza 18/10/2004 rigettava l'appello, nonché la domanda come sopra spiegata dagli appellati P. e C., confermando integralmente la decisione impugnata.

Avverso la sentenza ha proposto ricorso per cassazione L. Silvio in base a sei motivi e depositato memoria. Hanno resistito con controricorso e memoria P. Giancarlo e C. Natalina. Ha pure resistito V. Malvino con controricorso.

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo, dedotto per violazione e falsa applicazione degli artt. 8 L. n. 590/1965 e 7 L. n. 817/1971 nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, il ricorrente si duole per non essere stata considerata valida, ai fini della decorrenza del termine per l'esercizio del diritto di prelazione, la comunicazione della proposta di alienazione fatta verbalmente al proprietario del fondo confinante con quello oggetto della progettata vendita.

1.1. Con il secondo motivo, in relazione, altresì, agli artt. 8 e 7 citt. e a vizi di motivazione, il ricorrente lamenta la mancata ammissione dei mezzi istruttori richiesti, che avrebbero confermato l'avvenuta notifica orale ai P. e C. del preliminare stipulato tra esso L. e il V..

2. I due motivi, che sono esaminati assieme perché connessi, non possono trovare accoglimento.

2.1. Il Collegio non ignora il recente diverso indirizzo di questa Corte, per il quale la comunicazione (”notifica”) al coltivatore o al confinante della proposta di alienazione del fondo ai fini della prelazione di cui all'art. 8 L. 590/65 e all'art. 7 L. 817/71 non è imposta a pena di nullità, per cui la comunicazione stessa può essere effettuata dal proprietario venditore in qualsiasi modo, anche verbalmente (v., tra le altre, Cass. n. 1443/2000, in motivazione), ma ritiene, tuttavia, di dover confermare il primitivo indirizzo (v. Cass. n. 5568/1983, n. 8485/1987, n. 10429/1991), implicante la necessità della forma scritta della comunicazione della proposta di vendita (cd. denuntiatio), al quale si è attenuta la sentenza impugnata.

2.2. La tesi invero della natura non negoziale della denuntiatio, seguita dal nuovo indirizzo giurisprudenziale, non è conciliabile con la lettera della legge, che non può essere del tutto trascurata, essa prevedendo, infatti, all'art. 8 comma 4°, espressamente a carico dell'alienante l'obbligo di notificare una “proposta”, intesa come proposta contrattuale, posto che l'incontro dei consensi del proprietario venditore e del coltivatore determina (come finisce, del resto, per ammettere lo stesso diverso indirizzo) la conclusione del contratto.

La configurazione della denuntiatio come proposta contrattuale ex art. 1326 c.c. si riflette, conseguentemente, sul piano della forma.

Ora, come è stato evidenziato in dottrina, se è vero che nel nostro ordinamento vige il principio della libertà della forma come espressione dell'autonomia negoziale la quale consente al soggetto di emettere la dichiarazione di volontà secondo le modalità che preferisce, è ancor vero che il codice, nell'affermare che la forma è un requisito del negozio «quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità» (art. 1325 c.c.), si riferisce non alla forma in senso generale ma a quella forma per così dire speciale che la legge impone per alcuni negozi, quali «i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili», per i quali l'art. 1350, comma 1°, n. 1, c.c. richiede l'atto pubblico o la scrittura privata ad substantiam.

Sicché, se si considera la denuntiatio non solo come atto negoziale ma anche come atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile, cioè il fondo, ne deriva che tale comunicazione deve necessariamente rivestire, in applicazione dell'art. 1350 c.c., la forma scritta ad substantiam, con inevitabili riflessi sul piano probatorio, non essendo, per questo, consentita la prova testimoniale, ex art. 2725 c.c.

2.2.1. La riconduzione della denuntiatio alla forma scritta, d'altronde, assolve, come sottolineatosi, ad esigenze di tutela e di certezza, nel senso che rende certa l'effettiva esistenza di un terzo acquirente, evitando che la prelazione possa essere utilizzata per fini speculativi in danno del titolare del diritto; assicura, a sua volta, al terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della prelazione nello spatium deliberandi a disposizione del coltivatore, la certezza della compravendita stipulata con il proprietario, sottraendo l'acquirente al pericolo di essere assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore pretermesso; garantisce infine il coltivatore in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente.

3. Con il terzo motivo, dedotto per violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 2725, 2730 e ss., 2739 c.c., 8 L. 590/65 e 7 L. 817/71 e vizi di motivazione, assume, inoltre, il ricorrente che, comunque, controparte ha manifestato la rinuncia alla prelazione.

3.1. Il motivo non è fondato.

3.2. Prescindendo dal rilievo (in quanto effettuata verbalmente) che la rinuncia deve rivestire la forma scritta, essendo il diritto di prelazione rivolto al trasferimento della proprietà di un bene immobile (Cass. n. 3241/1995, n. 3313/1996, n. 3166/2003), rileva invece osservare che il motivo è da disattendere, per quanto più interessa, dal momento che in questo caso non c'è stata una valida denuntiatio e, di conseguenza, l'insorgere del diritto di prelazione, potendo infatti aversi una valida rinuncia solo quando il coltivatore abbia avuto rituale conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta, e quindi effettuare una consapevole rinuncia v. in questi sensi, soprattutto Cass. n. 872/1991).

4. Con un quarto motivo, poi, il ricorrente assume l'erronea valutazione delle prove testimoniali e della CTU circa la sussistenza dei requisiti soggettivi in capo ai riscattanti e di un'azienda agricola, intesa come bene produttivo, sul fondo medesimo.

4.1. Anche tale motivo è da disattendere.

4.2. Esso infatti involge valutazioni di merito precluse a questo giudice.

I giudici a quibus, con accertamento di fatto sufficientemente e correttamente motivato, hanno, dall'altro, ritenuto sussistenti i presupposti soggettivi in capo ai riscattanti, evidenziando l'attività coltivatrice diretta di P. e C. in relazione al tipo di coltura praticata nel proprio fondo. Né il fatto che nella specie venisse in rilievo un'agricoltura modesta o una dimensione aziendale esigua poteva, d'altro canto, costituire elemento ostativo all'esercizio del riscatto.

5. Con il quinto motivo, a sua volta, il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte relativa alla conferma della sua condanna al pagamento della somma, determinata equitativamente, di L. 12.000.000 «quale indennità per frutti percepiti».

5.1. Questo motivo è fondato.

5.2. La maturazione di un credito per i frutti - posto che in tema di riscatto (come in tema di prelazione ai fini della produzione dell'effetto traslativo della proprietà del fondo) l'acquisto diretto da parte del retraente del fondo dal proprietario venditore è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento del prezzo si determina, infatti, in virtù dell'applicabilità dell'art. 1361 c.c., solo al momento dell'avveramento della condizione sospensiva del pagamento del prezzo, in quanto spetta all'acquirente il diritto di compiere atti di amministrazione in pendenza della condizione stessa.

La semplice dichiarazione di volere esercitare il riscatto non fa invero acquistare al retraente il diritto di entrare nel godimento del fondo oggetto della dichiarazione stessa o di farne propri i frutti, prima del pagamento del prezzo.

Qualora, pertanto, in forza dell'atto di compravendita l'acquirente sia stato immesso nel possesso del fondo, non esiste titolo, in capo al retraente, di pretendere, nei confronti dell'acquirente, i frutti da quest'ultimo raccolti in epoca anteriore al pagamento del prezzo (v., in tali sensi, Cass. n. 15531/2000, specie in motivazione).

6. Con il sesto motivo, incentrato sulla violazione e falsa applicazione di norme di diritto (artt. 8 e 7 citt., 1479, 1483 c.c., 345 c.p.c.) e vizi di motivazione, il ricorrente infine si duole della ritenuta inammissibilità per contrasto con l'art. 345 c.p.c. della quantificazione dei danni subiti, in quanto operata solo in appello.

6.1. Pure questo motivo è fondato.

6.2. Precisato, in primo luogo, che l'odierno ricorrente aveva chiesto di essere manlevato dal proprietario venditore, ovverosia di essere tenuto indenne dai danni che eventualmente avesse dovuto subire dall'accoglimento della domanda di riscatto, si osserva, dunque, che la mera indicazione e specificazione dei danni conseguenti, fatta in appello dal medesimo L., non comportava una mutatio libelli, ma unicamente una emandatio libelli, rispetto alla medesima causa petendi. Ed invero, come rilevato da questa Corte, la diversa quantificazione della pretesa (nella specie si trattava di ratei pensionistici per un periodo ulteriore rispetto a quello di primo grado), fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova causa petendi in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto, non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi dell'art. 345 (e dell'art. 437 C.P.C.) (Cass. n. 8566/2000).

La domanda del L., sotto il profilo della non novità, andava perciò esaminata.

7. Il quinto ed il sesto motivo del ricorso devono essere, quindi, accolti e rigettati il primo, secondo, terzo e quarto dello stesso. In conseguenza la sentenza impugnata va cassata in relazione con rinvio, anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità, ad altra Sezione della Corte d'appello di Venezia.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quinto ed il sesto motivo di ricorso e rigetta gli altri. Cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra Sezione della Corte di Appello di Venezia.