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Indennità per accessione ex art. 936 c. 2 c.c. ed assoggettamento ad I.V.A.
Articolo 21.09.2005 (Francesco Pittaluga)



Indennità per accessione ex art. 936 c. 2 c.c. ed assoggettamento ad I.V.A.

di Francesco Pittaluga

Gli artt. 934 e ss. c.c. disciplinano l’istituto dell’accessione, ossia quel particolare modus di acquisto, a titolo originario, della proprietà in forza del quale il proprietario di un suolo acquista automaticamente la proprietà di ciò che viene costruito o edificato o comunque posto in modo stabile sopra di esso.

In particolare, l’art. 936 c.c. regolamenta il caso dell’opera costruita da un terzo, sopra il suolo, mediante utilizzo di propri materiali.

Per tale caso, è previsto che:

  1. il proprietario ha diritto di scegliere se ritenere l’opera ovvero a costringere chi l’ha costruita a rimuoverla, a meno che non si tratti di piantagioni ovvero di opere costruite con il consenso dello stesso proprietario o comunque dal terzo in buona fede, casi nei quali il proprietario viene privato de iure dello ius tollendi;

  1. non ricorrendo le ipotesi di esclusione sopra viste, la rimozione forzosa può essere richiesta entro il termine decadenziale di 6 mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell’intervenuta definitiva incorporazione.

“Con riguardo al limite temporale entro cui il dominus soli deve manifestare la sua opposizione all'opera intrapresa dal terzo per far salvo il diritto di richiederne la rimozione ai sensi dell'art. 936 c.c., nel caso in cui le opere siano incomplete, non perché in corso di esecuzione, ma perché definitivamente sospese, si è in presenza di una intervenuta ed esaurita incorporazione che consente le opportune valutazioni per l'esercizio del diritto di scelta del proprietario del suolo e comporta pertanto la decorrenza del termine fissato dall'ultimo comma del cit. art. 936” (Corte Cass., Sezione II, 14 settembre 1991, n. 9616, Spiga c. Serra, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 9).

In tale caso, il costruttore deve rimuovere a propria cura e spese e sarà altresì tenuto a risarcire il danno cagionato.

Peraltro, il decorso del termine di 6 mesi non comporta decadenza dall’esercizio, da parte del proprietario, dello ius tollendi allorché l’opera realizzata sul suo fondo sia da considerare abusiva dal punto di vista della legislazione urbanistica.

“Se l'esecuzione delle opere abusive da parte di un terzo, con materiali propri, su suolo altrui, configura un illecito penale, il proprietario non gli deve corrispondere alcun indennizzo, anche se è decaduto dal diritto di chiedere la rimozione ai sensi comma ultimo dell'art. 936 c.c.” (Corte Cass., Sezione II, 29 gennaio 1997, n. 888, Manco e altro c. Univ. studi Napoli Federico II, in Giust. civ. Mass. 1997, 151).

  1. qualora, al contrario, il dominus soli preferisca ritenere l’opera costruita (ovvero sia decaduto, per scadenza del termine semestrale, dalla facoltà di chiederne la rimozione o ricorra comunque una delle cause ostative all’esercizio dello ius tollendi), deve corrispondere, a propria scelta, al costruttore un importo pari al valore dei materiali e della mano d’opera utilizzata per la costruzione ovvero all’aumento di valore conseguito al fondo in conseguenza dell’intervento realizzato.

“Le limitazioni allo ius tollendi del proprietario del suolo previste dai commi 4 e 5 dell'art. 936 c.c. - nei casi di scienza e mancata opposizione del proprietario, di buona fede del costruttore e di decorso di sei mesi dalla notizia della incorporazione - non incidono sulla proprietà dell'opera, la quale appartiene al medesimo in forza del principio generale sancito dall'art. 934 c.c., ma soltanto sulla facoltà di scelta tra l'esercizio dello ius tollendi a spese del terzo costruttore e la ritenzione dell'opera con l'obbligo di pagare il valore dei materiali e il prezzo della manodopera, oppure l'aumento di valore recato al fondo. Conseguentemente, il proprietario del suolo pur rimanendo definitivamente obbligato a ritenere l'opera e a eseguire i suddetti pagamenti, può sempre provvedere a sue spese alla demolizione dell'opera, esercitando la facoltà di disporre della cosa, a lui spettante quale proprietario” (Corte Cass., Sezione II, 18 marzo 1986, n. 1841, Picciolo c. Bertè, in Giust. civ. Mass. 1986, fasc. 3).

“A norma dell'art. 936 c.c., l'obbligo di pagamento dell'indennizzo posto a carico del proprietario del fondo sorge dall'esercizio del diritto di ritenzione delle opere fatte dal terzo con materiali propri, che si verifica automaticamente per la scadenza del termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione. Pertanto, tale obbligo, così come il diritto all'indennizzo da parte del terzo, quali effetti dell'avvenuta incorporazione, non sono correlati alla possibilità di esercitare il diritto di scelta delle modalità di pagamento dell'indennizzo e non vengono meno ove il terzo non provi il quantum in relazione ad entrambi i parametri entro i quali la scelta medesima può operare” (Corte Cass., Sezione II, 8 gennaio 1986, n. 50, Pili c. Fiorini, in Giust. civ. Mass. 1996, 5).

“Con riguardo all'indennizzo che l'art. 936 c.c. prevede a carico del proprietario del suolo per le opere fatte da un terzo con materiali propri, nell'ipotesi che il primo opti per il pagamento del valore dei materiali e del prezzo della mano d'opera, questi devono essere determinati con riferimento al momento in cui i primi vengono impiegati e la seconda viene prestata, atteso che in quel momento si verifica da parte del costruttore dei materiali e contestualmente la prestazione e la ricezione dell'attività lavorativa. L'obbligazione del proprietario del suolo costituisce debito di valore e pertanto la somma dovuta va liquidata con riferimento all'epoca della costruzione e rivalutata tenuto conto della svalutazione monetaria intervenuta fino al momento della decisione della causa, salvo che sia impossibile accertare il costo dei materiali e della mano d'opera, con riferimento all'epoca dell'incorporazione, come nel caso di incertezza obbiettiva in ordine al tempo in cui l'incorporazione stessa si è verificata, restando in tal caso consentito determinare detti costi con riferimento all'epoca della liquidazione” (Corte Cass., Sezione II, 26 novembre 1988, n. 6380, Paternò c. Arena, in Giust. civ. Mass. 1988, fasc.11).

Peraltro, la giurisprudenza ha diverse volte specificato che l’obbligo di corresponsione di un quid da parte del proprietario, determinato con le modalità sopra viste, sia integrato solo se e nella misura in cui la costruzione ha determinato un incremento di valore del fondo che, pertanto, viene a costituire limite massimo all’obbligazione indennitaria.

“L'obbligo d'indennità, che sorge a carico del proprietario di un fondo nel caso di opere fatte da un terzo con materiale proprio, costituisce un'obbligazione semplice assimilabile a quelle cosiddette facoltative, avendo in tal caso l'obbligato la facoltà di liberarsi pagando, a sua insindacabile scelta, il controvalore dell'incremento patrimoniale conseguito, o l'equivalente del prezzo dei materiali e della mano d'opera impiegati, solo se vi è stato un reale aumento di valore del fondo” (Corte Cass., Sezione II, 17 marzo 1995, n. 3112, Benvenuti c. Comune di Cesena, in Giur. it. 1996, I, 1, 662).

“Ha diritto all'indennizzo il terzo che realizzi una costruzione con opere eseguite anche nel proprio interesse, se vi è stata l'accessione della costruzione al suolo e la sua ritenzione da parte del proprietario, a condizione che l'opera arrechi al fondo un aumento di valore” (Corte Cass., Sezione III, 9 giugno 1992, n. 7100, Melis c. Soc. Cinecorallo, in Foro it. 1993, I, 133).

4) qualora, in ultimo, la costruzione sia stata realizzata dal terzo in totale buona fede, trova applicazione non l’art. 936 c. 2 c.c. ma, bensì, l’art. 1150 c. 3 c.c., con la conseguenza che il proprietario dovrà, in caso di mancato esercizio dello ius tollendi, corrispondere al costruttore una somma pari all’incremento di valore del fondo senza possibilità di optare per la corresponsione della minor somma pari a quanto speso dal costruttore per materiali e mano d’opera.

“Qualora le addizioni sul bene altrui, costituenti miglioramento, siano state apportate dal possessore di buona fede, a quest'ultimo spetta un'indennità nella misura dell'aumento di valore conseguito dalla cosa, mentre resta esclusa la facoltà accordata al proprietario di scegliere fra il pagamento di tale incremento e l'eventuale minore importo rappresentato dal valore dei materiali e dal prezzo della mano d'opera” (Corte Cass., Sezione II, 20 agosto 1991, n. 8919, Manfredi c. Forzano e altro, in Foro it. 1992, I, 4149).

“Ai sensi dell'art. 1150 ultimo comma c.c., qualora le addizioni sul bene altrui, costituenti miglioramento, siano state apportate dal possessore in buona fede, al possessore medesimo spetta una indennità nella misura dell'aumento di valore conseguito dalla cosa, mentre resta esclusa la facoltà accordata al proprietario dall'art. 936 c.c.” (Corte Cass., Sezione II, 7 aprile 1986, n. 2390, Bonati c. Migliavacca, in Giust. civ. Mass. 1986, fasc. 4).

Se la disciplina civilistica è abbastanza lineare, non così è quella fiscale, nella fattispecie quella in materia di I.V.A., allorché il proprietario del fondo ovvero il conduttore siano soggetti passivi di tale imposta.

Esaminiamo pertanto alcuni casi particolari e le possibili soluzioni.

Proprietario del suolo soggetto passivo I.V.A.

Nel caso in cui dominus soli agisca tempestivamente esercitando lo ius tollendi, il costruttore sarà tenuto alla demolizione, a propria cura e spese, dell’edificio costruito ed alla riduzione in pristino dell’area di sedime, salvo – ovviamente – il risarcimento, ex art. 2043 c.c., dei danni cagionati.

In relazione a questi ultimi, gli importi corrisposti al proprietario dell’area, qualora questo sia soggetto passivo I.V.A., non devono considerarsi, come riconosciuto da costante giurisprudenza, assoggettati ad imposizione ex art. 15 d.P.R. 633/1972.

“Per il disposto dell'art. 15 d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 non concorrono a formare la base imponibile dell'i.v.a. - che consegue alla cessione dei beni e alla prestazione dei servizi - le somme dovute a titolo di risarcimento del danno” (Corte Cass., Sezione I, 23 maggio 2000, n. 6693, Soc. Polo c. Soc. Centro ingrosso sviluppo Campania, in Giust. civ. Mass. 2000, 1089).

Costruttore soggetto passivo I.V.A..

Qualora, invece, soggetto passivo I.V.A. sia anche o solo il costruttore, ai fini dell’applicazione del tributo viene in considerazione solo il caso di cui all’art. 936 c. 2 c.c., ossia l’ipotesi in cui sia il dominus soli a dover corrispondere una somma commisurata all’importo di quanto speso per materiali e mano d’opera ovvero all’aumento di valore del fondo.

Sulla qualificazione giuridica di detta somma, la giurisprudenza è già intervenuta diverse volte, tanto che può dirsi dato certo che si tratti di una indennità e non di un risarcimento danni.

“Secondo la disciplina dettata dall'art. 936 c.c., l'utilità dell'opera realizzata su suolo altrui influisce sulla determinazione della misura dell'indennità spettante all'autore dell'opera, dovuta nella minor somma tra il valore dei materiali ed il prezzo della mano d'opera o l'aumento di valore recato al fondo; ne consegue che il proprietario del terreno è tenuto ad indennizzare il terzo solo se ed in quanto dalla realizzata incorporazione sia effettivamente derivato un incremento del suo patrimonio” (Corte Cass., Sezione II, 29 marzo 2001, n. 4623, Com. Manziana c. Vanicore e altro, in Giust. civ. Mass. 2001, 623).

“L'art. 936 c.c., in tema di opere fatte su suolo altrui, non richiede per la sua applicabilità l'utilità dell'opera realizzata ed il conseguente incremento di valore del fondo, potendo tale elemento influire indirettamente solo sulla scelta del proprietario del fondo tra lo ius tollendi ed il diritto di ritenere l'opera, ovvero, nei casi in cui lo ius tollendi non è ammesso o non è esercitato, sulla determinazione dell'indennità spettante all'autore dell'opera, dovuta nella minor somma tra il valore dei materiali ed il prezzo della mano d'opera e l'aumento di valore subito dal fondo” (Corte Cass., Sezione II, 26 gennaio 1998, n. 713, Totaro c. Università agli Studi di Napoli, in Giust. civ. Mass. 1998, 156).

“Se l'esecuzione delle opere abusive da parte di un terzo, con materiali propri, su suolo altrui, configura un illecito penale, il proprietario non gli deve corrispondere alcun indennizzo, anche se è decaduto dal diritto di chiedere la rimozione ai sensi comma ultimo dell'art. 936 c.c.” (Corte Cass., Sezione II, 29 gennaio 1997, n. 888, Manco e altro c. Università agli Studi di Napoli Federico II, in Giust. civ. Mass. 1997, 151).

“La p.a. che non abbia esercitato il diritto di demolizione di una costruzione eseguita da terzi sine titulo su un bene demaniale, è tenuta al pagamento dell'indennità per acquisto del bene in virtù di accessione, ove abbia ritenuto l'opera ai sensi dell'art. 936 c.c.” (T.S.A.P., 16 giugno 1990, n. 47, Società Mancini c. Fallimento cartiera Boimond e altro, in Cons. Stato 1990, II, 972 solo massimata).

“Poiché l'indennità che - in caso di acquisto di costruzioni eseguite dal terzo; con suoi materiali - il proprietario del fondo è tenuto a corrispondere, ha natura reintegratoria del patrimonio del terzo, le somme erogate dal proprietario a tale scopo vanno detratte dall'importo originario dell'indennità stessa, che deve essere conseguentemente rivalutata in tali limiti” (Corte Cass., Sezione II, 20 agosto 1986, n. 5116, Gaudino c. Pinto, in Giust. civ. Mass. 1986, fasc. 8 – 9).

Proprio tale qualificazione rende dubbia, in assenza di una univoca disposizione in tal senso nell’ambito del d.P.R. 633/1972 e delle altre disposizioni in materia di I.V.A., l’assoggettamento ad imposta di tale indennità.

Premesso, infatti, che, come visto, non concorrono alla formazione della base imponibile – ex art. 15 d.P.R. 633/1972 – gli importi dovuti a titolo risarcimento danni, in relazione alle somme dovute a titolo di indennizzo l’unico accenno fatto da tale plesso normativo è contenuto nell’art. 13 c. 2 lett. a) in materia di espropriazione per pubblica utilità, laddove è previsto che quanto corrisposto a titolo di indennità sia assoggettato ad imposta.

La giurisprudenza ha avuto modo di esprimersi sul punto in diverse occasioni. In particolare, in una di queste, laddove il casus belli era costituito dall’assoggettabilità o meno ad I.V.A. dell’indennità corrisposta, ex art. 2041 c.c. (indennità per arricchimento senza causa), la Suprema Corte ha riconosciuto che:

  • nel caso di specie (costituito da una cessione in forza di titolo successivamente dichiarato nullo) non poteva certo parlarsi a titolo proprio di cessione di beni;

  • in ogni caso, il legislatore tributario, offrendo, nell’ambito del d.P.R. 633/1972, la nozione di "cessione di beni", non ha certo fatto riferimento ad uno specifico tipo negoziale previsto dal codice civile, “ma ha adottato un'ampia formula definitoria, suscettiva di ricomprendere tutti gli atti che comportano, come effetto giuridico, un trasferimento della proprietà di beni di ogni genere (ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento) a titolo oneroso”;

  • nell’ambito della nozione tributaria devono pertanto essere ricomprese non solo le figure negoziali tipiche di diritto privato destinate ad operare il trasferimento della proprietà dei beni di ogni genere (ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento), “ma anche tutti gli atti giuridici che producono il suindicato effetto giuridico, ivi compresi gli atti autoritativi della pubblica amministrazione, come espropriazioni e requisizioni in proprietà, nonché gli atti giurisdizionali, come le vendite, forzate e le sentenze che importano trasferimento di proprietà o costituzione di diritti reali di godimento”, sempreché, ovviamente, si tratti di beni inerenti all'attività di impresa correlati a soggetti passivi I.V.A.;

  • sempre dal punto di vista della disciplina tributaria, deve essere considerato atto "a titolo oneroso" un qualunque atto di cessione, nel senso sopra indicato, dal quale consegua una attribuzione patrimoniale a favore del cedente, “ed in tale nozione …omissis… rientra anche, ai sensi dell'art. 13 c. 2 lett. a) d.P.R. n. 633/1972, in relazione alle cessioni di beni (o prestazioni di servizi) dipendenti da atto della pubblica autorità (come le espropriazioni e le requisizioni in proprietà), l'indennizzo, comunque denominato, che, in relazione ai suindicati atti, tiene le veci del corrispettivo”;

  • per quanto sopra, deve pertanto reputarsi integrante una operazione imponibile I.V.A., in quanto in toto assimilata alla cessione di beni, “anche la fattispecie complessa delineata dall'art. 2041 c.c., qualora sia originata da un atto invalido di cessione di beni inerenti all'attività di impresa, e sia sancita dalla pronuncia del giudice, che ravvisi sussistente l'arricchimento indebito …omissis… ed attribuisca al soggetto impoverito un indennizzo …omissis… La pronunzia giudiziale …omissis… è infatti fondata sull'accertamento di un trasferimento di beni a titolo oneroso posto in essere nell'esercizio di impresa, nei sensi sopra precisati.…omissis… Circa l'onerosità, se ne ravvisa la sussistenza in ragione dell'erogazione, in forza della sentenza, della indennità a carico dell'ente, che tiene luogo del corrispettivo portato dagli atti di vendita invalidi

“È dovuta l'i.v.a. sull'indennità attribuita, con sentenza, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., in favore dell'imprenditore che abbia venduto, in base a negozio nullo, beni alla p.a. che, utilizzandoli, li abbia irreversibilmente acquistati” (Corte Cass., Sezione III, 10 dicembre 1997, n. 12493, Ditta A.C.M. c. Comune di Torre Annunziata, in Giur. imp. 1998, 650).

Raggiunto il sopra esaminato risultato giurisprudenziale in ordine all’indennità ex art. 2041 c.c., non può non imporsi identica soluzione in ordine alle somme erogate ex art. 936 c. 2 c.c., posto che anche in questo caso le medesime rivestono identica qualificazione indennitaria.


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