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Condominio: facoltà di sopraelevazione e transazione concernente beni comuni
Articolo 11.04.2006 (Pierangela Dagna)



CONDOMINIO NEGLI EDIFICI:
FACOLTA’ DI SOPRAELEVAZIONE E TRANSAZIONE AVENTE AD OGGETTO BENI DI PROPRIETA’ COMUNE

(nota a Cass. civ., II sez., sent. n. 4258 del 21/02/2006)

di Pierangela Dagna


Chiamata in causa su una vertenza relativa a beni di proprietà comune del condominio, la Suprema Corte ha affermato due importanti principi con la sentenza n. 4258/2006.

In primo luogo la Cassazione ha sottolineato che quando si conclude una transazione (1) avente per oggetto beni di proprietà comune del condominio, si è in presenza di un negozio dispositivo, per la validità del quale occorre il consenso di tutti i comunisti – e quindi di tutti i condomini – non essendo sufficiente l’autorizzazione all’amministratore deliberata “solo” dalla maggioranza dell’assemblea.

In secondo luogo i supremi giudici hanno ribadito che il condomino proprietario dell’ultimo piano dell’edificio – inteso non in senso assoluto e cioè come proprietario dell’intero piano, ma nel senso di proprietario di un alloggio che occupa una porzione dell’ultimo piano del medesimo – ha diritto di sopraelevare in base all’art. 1127 del codice civile (2) secondo le modalità e i limiti prescritti dalla legge e qualora ciò non sia vietato dal titolo, pertanto gli altri condomini non gli possono impedire di costruire nuove fabbriche, se non hanno validi motivi di impedimento che sono quelli indicati dalla stessa norma poc’anzi citata.


  1. Il fatto

Un condominio conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Roma, un condomino, proprietario di alloggio sito all’ultimo piano dell’edificio ed immediatamente sottostante al lastrico solare di proprietà comune, per chiedere la demolizione di quanto costui aveva edificato – in assenza di specifica autorizzazione da parte del condominio – sul lastrico solare adiacente il suo appartamento, il ripristino dello stato dei luoghi precedente la costruzione, oltre il risarcimento dei danni.

Il convenuto, costituitosi in giudizio, respingeva le accuse e ribatteva di aver ricevuto precisa autorizzazione ai lavori eseguiti sul lastrico solare, dallo stesso condominio, in forza dell’accordo – di natura transattiva – intervenuto fra costui e l’amministratore del condominio in sede di conciliazione giudiziale. Egli pertanto chiedeva il rigetto della domanda attorea ed in via riconvenzionale che fosse affermato il suo diritto ad eseguire le opere suddette ai sensi dell’art. 1127 c.c., con condanna del condominio al risarcimento dei danni per l’omessa manutenzione del lastrico solare nella misura accertata dal C.T.U. nella precedente causa intentata dal medesimo condomino contro il condominio e risolta appunto con una transazione.

Tutta la vicenda trae origine da una precedente vertenza intercorsa fra il condominio proprietario dell’appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio ed ubicato immediatamente al di sotto del lastrico solare e il condominio. Ebbene, alcuni anni prima costui aveva citato in giudizio il condominio per omessa manutenzione del lastrico solare di proprietà comune, al fine di ottenere un risarcimento dei danni per le infiltrazioni che il suo appartamento aveva subito a causa della scarsa manutenzione del suddetto lastrico solare.

A porre fine alla controversia era intervenuta tra le parti, in sede di conciliazione giudiziale, una transazione , in virtù della quale il condomino danneggiato veniva autorizzato dal condominio ad eseguire una copertura del cassone di rifornimento idrico collocato sul lastrico solare dal medesimo condomino (e senza autorizzazione del condominio) e, il danneggiato, rinunciava a chiedere il risarcimento dei danni subiti dall’appartamento di sua proprietà.

La transazione conclusa tra il condomino danneggiato e l’amministratore del condominio, ai fini della validità di quanto in esso statuito, era soggetta a ratifica da parte dell’assemblea dei condomini. Tuttavia, proprio a causa delle violazioni urbanistiche e di progetto commesse dal proprietario dell’appartamento che aveva subito il danno, con delibera dell’assemblea, fu deciso di non ratificare la transazione dal momento che il suddetto condomino, con la scusa delle opere di riparazione e manutenzione del lastrico solare di proprietà comune, aveva di fatto costruito, su buona parte del lastrico medesimo, un vero e proprio mini-alloggio collegato a quello sottostante di sua proprietà, utilizzando anche la colonna d’aria sovrastante il suo alloggio, impedendo in tal modo l’uso comune agli altri condomini di quella parte del lastrico solare.

Il Tribunale adito dal condominio, pur riconoscendo al proprietario danneggiato dalle infiltrazioni, il diritto ad un risarcimento a carico del condominio, risarcimento quantificato in alcune decine di milioni di lire, tuttavia dichiarava l’insussistenza del diritto di sopraelevazione e condannava il convenuto alla demolizione di quanto edificato sul lastrico solare di proprietà comune, nonché al pieno ripristino dello statu quo ante, oltre al risarcimento dei danni.

In sede di gravame, i giudici concludevano che la realizzazione dell’opera aveva di fatto sottratto quella porzione di lastrico solare all’uso comune in via definitiva, in quanto restava precluso il passaggio ad altri che non fosse il proprietario dell’alloggio sottostante, e cioè il convenuto, pertanto si era sostanzialmente concretata l’interdizione all’uso comune e la possibilità di un uso abitativo di quella parte di lastrico solare per il solo proprietario.

La Corte d’Appello sottolineava come per un atto del genere, che concedeva a tempo indeterminato l’uso esclusivo di un bene comune ad un condomino con conseguente limitazione dei diritti di tutti gli altri condomini – atto di natura evidentemente dispositiva di beni comuni dell’edificio – occorresse il consenso di tutti i condomini e non fosse sufficiente l’intervento dell’amministratore che era stato delegato a ciò da un’assemblea a maggioranza e non all’unanimità. In effetti il negozio posto in essere dall’amministratore, sebbene al fine di comporre una lite insorta fra le parti, aveva natura dispositiva, essendo volto a trasferire una parte del lastrico solare al proprietario dell’alloggio danneggiato dalle infiltrazioni.

Non essendo intervenuti tutti i condomini, né all’assemblea con cui l’amministratore era stato autorizzato a stipulare la transazione, né essendosi mai tenuta un’assemblea totalitaria che ratificasse l’accordo di cui sopra, i giudici di seconde cure confermavano la condanna del convenuto alla demolizione di quanto edificato e al ripristino dello stato dei luoghi precedente, oltre il risarcimento dei danni.


  1. I principi affermati dalla Cassazione

La Suprema Corte, alla quale si rivolgeva il soccombente in primo e secondo grado, osserva in primo luogo che il diritto di uso esclusivo a favore del suddetto condomino, pur non essendo un diritto di proprietà, almeno nominalmente, tuttavia implica l’interdizione in via definitiva all’uso comune, di una parte del lastrico solare del quale tutti i condomini sono proprietari pro diviso.

Ciò implica evidentemente un atto di disposizione da parte del condominio, avente per oggetto una diminuzione del diritto di proprietà comune, atto che non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale. E ciò si desume chiaramente dall’art. 1108, 3° comma, c.c. (norma applicabile al condominio in forza del rinvio ex art. 1139 c.c.) che richiede il consenso di tutti i comunisti per taluni tipi di atti fra i quali rientrano quelli di alienazione del fondo comune, quelli di costituzione su di esso di diritti reali; quelli di locazione di durata ultranovennale.

Ebbene, a quest’ultimo genere di atti, che comportano una compressione notevole del diritto di proprietà, è facilmente assimilabile la concessione in uso esclusivo a tempo indeterminato di parte del lastrico solare di uso comune, sempre che si voglia attribuire a tale concessione natura obbligatoria e non reale. Il consenso unanime dei comunisti è anche richiesto per la transazione avente ad oggetto beni comuni, dal momento che le reciproche concessioni oggetto della transazione, possono essere a ragione annoverate fra i negozi di carattere dispositivo.

Pertanto sotto questo profilo non è sostenibile la tesi del soccombente che invoca la delibera dell’assemblea straordinaria del condominio che aveva approvato a maggioranza l’autorizzazione all’amministratore a transigere in rappresentanza del condominio, dal momento che, come già accennato in precedenza, qualunque maggioranza assembleare in un caso del genere, non sarebbe stata sufficiente a deliberare il conferimento dei presunti poteri rappresentativi.

Sulla seconda questione oggetto del giudizio – ovvero la negazione della facoltà di sopraelevare affermata dai giudici di primo grado e confermata da quelli del gravame - invece, la Cassazione, ritiene la pretesa del condomino proprietario dell’alloggio sito immediatamente al di sotto del lastrico solare condominiale, fondata ai sensi dell’art. 1127 c.c. e della precedente giurisprudenza di legittimità (cfr. nota 2).

In primo luogo la Suprema Corte ritiene che i giudici di appello abbiano interpretato restrittivamente l’art. 1127, 1° comma, c.c., basandosi sulla lettera della disposizione che è formulata al singolare. Si legge infatti: “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”.

Ebbene i giudici d’appello hanno inteso questa formulazione della norma nel senso che occorre essere proprietari esclusivi dell’intero ultimo piano e non solamente di una frazione di esso per aver diritto di sopraelevare nuove fabbriche, pertanto hanno immediatamente escluso che il condomino in questione avesse tale diritto essendovi più alloggi, tutti di proprietari differenti siti all’ultimo piano e tutti adiacenti al lastrico solare di proprietà comune. La conclusione si basava sul fatto che per salvaguardare l’armonia dell’edificio e il decoro architettonico del medesimo, il legislatore avesse voluto intendere che soltanto il proprietario esclusivo dell’alloggio/degli alloggi siti all’ultimo piano potesse avere la facoltà di sopraelevazione per l’intera zona occupata dal lastrico solare di proprietà comune.

La Cassazione dunque concorda con i giudici del gravame sul fatto che il condomino suddetto non fosse proprietario esclusivo del lastrico solare sul quale aveva costruito il mini-appartamento, in quanto tale lastrico era in realtà di proprietà comune, ma dissente totalmente sul divieto di sopraelevazione imposto al medesimo condomino, in quanto l’art. 1127, primo comma, c.c., riconosce al proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale – e quindi anche di un alloggio sito all’ultimo piano – il diritto di costruire nuove fabbriche, salvo che risulti diversamente dal titolo, purchè vengano rispettate modalità e limiti di tale costruzione imposti dalla legge.

La disposizione suddetta – continua la Suprema Corte – non specifica, come invece hanno inteso i giudici d’appello – che occorra essere proprietari esclusivi dell’intero piano per poter esercitare tale diritto.

A questo punto la Cassazione ritiene di dover risolvere la questione di diritto inerente la disciplina della sopraelevazione sopra l’ultimo piano dell’edificio comune, qualora tale piano – ed è il caso oggetto della sentenza – non appartenga per l’intera sua estensione ad un solo proprietario, ma a più proprietari pro diviso.

Il ragionamento parte dai noti principi in materia di acquisto dei diritti reali sulle costruzioni e dalle implicazioni della deroga pattizia al principio dell’accessione ex art. 934 c.c.. Ebbene la proprietà della costruzione, così come di tutto ciò che dal suolo venga unito stabilmente dal proprietario di questo, si acquista per accessione. In ogni caso è possibile che il proprietario del terreno rinunci all’acquisto per accessione che si verificherebbe in suo favore, mediante un atto negoziale, oppure mediante un diverso atto con cui il proprietario medesimo scinda la costruzione incorporata al suolo in due cose distinte, e cioè costruzione e suolo, decidendo ad esempio di trattenere per sé la proprietà del suolo (del terreno) e trasferendo ad altri la proprietà della costruzione.

Ad esempio il proprietario originario potrebbe concedere ad un terzo il diritto di costruire sul terreno (in tal modo conseguendo la proprietà superficiaria per effetto della costruzione ex art. 952, comma primo, c.c.), oppure potrebbe alienare ad un terzo la costruzione già esistente costituendo così una proprietà separata (ex art. 952, secondo comma, c.c.). In conseguenza di tali atti, il terzo diverrebbe proprietario superficiario con le stesse facoltà, che prima della costruzione dell’edificio spettavano al proprietario del suolo, inclusa quella di sopraedificazione.

Ora, la situazione non cambia, ed il ragionamento sopraesposto è perfettamente utilizzabile se si tratti – anziché di una sola proprietà – di più costruzioni sovrapposte, facenti capo a proprietari diversi, come appunto nell’ipotesi di condominio negli edifici. Infatti, in tal caso, se il titolo non dispone diversamente, l’accessione opera di volta in volta in favore del proprietario dell’ultimo piano, e cioè la proprietà superficiaria viene ogni volta spostata verso l’alto con la costruzione di nuovi piani, e proprio in virtù del diritto di superficie, il proprietario dell’ultimo piano ha diritto di sopraelevare e acquista quanto viene edificato sopra.

Se – come in genere accade nei condomini – l’ultimo piano dell’edificio è suddiviso in più appartamenti di proprietà separata di persone diverse, ciascun proprietario ha diritto di sopraelevare, ma solo al di sopra della propria porzione di piano, utilizzando cioè lo spazio aereo sovrastante in un’astratta proiezione verticale della sua proprietà.

Pertanto ciascun condomino, proprietario di un alloggio all’ultimo piano dell’edificio – e quindi anche il condomino che nella vertenza oggetto della sent. n. 4258/2006, risultava soccombente in primo e secondo grado quanto al diritto di sopraelevare – ha diritto ai sensi dell’art. 1127 c.c., di costruire nuove fabbriche per un’estensione, limitata nel suo massimo, alla corrispondente misura della proprietà di cui è titolare.

Tuttavia tale facoltà deve sottostare ai limiti indicati dalla stessa norma, ai commi secondo e terzo, ovvero la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni di staticità dell’edificio non lo consentono, se questo pregiudica l’aspetto architettonico e il decoro dell’edificio, se il titolo lo vieta espressamente.

Le conclusioni della sentenza in oggetto sono in linea con la giurisprudenza di legittimità in materia (sia quella più recente – vedi nota 2 – che quella meno recente), sia per quanto concerne il diritto di sopraelevazione nei termini esposti poc’anzi, sia per la nozione di sopraelevazione alla quale implicitamente la S. C. fa riferimento in questa pronuncia.

Del resto tale nozione era già stata ampiamente specificata in una precedente pronuncia (ci si riferisce a Cass., II civ., sent. 15/02/1999, n. 1263, cit. alla nota 2) che aveva ritenuto rilevante – nel senso che presupponeva un intervento edificatorio comportante lo spostamento in alto della copertura del fabbricato – quella “nuova fabbrica” che veniva realizzata anche con materiali diversi da cemento o laterizi in genere, purchè avente natura di stabilità, come nel caso di struttura in alluminio realizzata solidamente su un terrazzo di copertura, di proprietà esclusiva (3).

____________


  1. DEL PRATO E., Voce “Transazione (dir. privato)”, in Enciclopedia del diritto, Milano, 1992, vol. XLIV, pp. 813-866; BONILINI G., Contratti diretti alla composizione e prevenzione delle liti, in AA.VV., Istituzioni di diritto privato a cura di Mario Bessone, Torino, 2004, pp. 828 e ss.; PANUCCIO DOTTOLA F., La transazione novativa, Milano, 1996; ROTONDI E., La transazione nella giurisprudenza, Milano, 1993.

  2. Tra i più significativi e recenti interventi della S.C. in materia di lastrico solare condominiale e facoltà di sopraelevazione, cfr.:Cass., sent. 19/10/1998, n. 10334 e Cass., sent. 15/02/1999, n. 1263 in Foro it., 2000, pt. I, pp. 939 ss.; Cass., sent. 15/07/2002, n. 10233, in Foro it., 2003, pt. I, p. 201; Cass., sent. 18/04/2003, n. 6323, in Foro it., 2003, pt. I, p. 2384.

  3. I precedenti di questo orientamento si possono rintracciare nelle seguenti pronunce: Cass., sent. 12/02/1998, n. 1498, in Foro it., 1998, pt. I, p. 1898 e Cass., sent. 24/10/1998, n. 10568, in id., Rep. 1998, voce “Comunione e condominio”; Cass., sent. 1/07/1997, n. 5839, in id., Rep. 1997, voce cit., n. 138.


Avv. Sergio Terzaghi

Avvocato del Foro di Varese e Difensore civico del Comune di Varese. Lo studio offre assistenza legale, giudiziale e stragiudiziale, in tutti i settori del diritto civile e societario. Disponibilità per elezioni di domicilio e sostituzioni processuali.


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