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Sopraelevazione sull置ltimo piano dell段mmobile condominiale e indennizzo
Cassazione civile , SS.UU., sentenza 30.07.2007 nー 16794 (Ilaria Di Punzio)
In base a quali requisiti la modifica dell置ltimo piano, effettuata da un condomino, pu essere considerata sopraelevazione e fondare il diritto all段ndennizzo in favore degli altri condomini?





AM - Diritto Civile | Diritti reali

Sopraelevazione sull置ltimo piano dell段mmobile condominiale e indennizzo

(Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili, 30.07.2007, n. 16794)

di Ilaria Di Punzio

Il quesito:

  • In base a quali requisiti la modifica dell置ltimo piano, effettuata da un condomino, pu essere considerata sopraelevazione e fondare il diritto all段ndennizzo in favore degli altri condomini?

Articolo tratto dal nー 9/settembre 2007 del supplemento mensile AltalexMese
www.altalexmese.it
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Il caso

Tizio, proprietario del locale sottotetto sito nel Condominio Alfa, effettua nel predetto immobile lavori interni di trasformazione in abitazione. Dopo qualche anno, demolisce l弛riginaria copertura, innalza di 50 cm i muri perimetrali, ricostruisce la copertura, crea due appartamenti e li aliena a terzi.

Alcuni partecipanti al condominio avanzano nei suoi confronti la richiesta di indennit prevista dallart. 1127 c.c. per l段potesi di sopraelevazione. Tizio si oppone ritenendo applicabile la norma solo nei casi di realizzazione di veri e propri nuovi piani e non anche nel caso di semplice trasformazione di locali preesistenti mediante l'innalzamento dei muri perimetrali e del tetto, ci che, a suo avviso, non determinerebbe una maggiore utilizzazione dell'area sulla quale sorge il comune edificio mediante ulteriore sfruttamento della colonna d'aria sovrastante.

La disputa arriva nelle aule giudiziarie e Tizio, risultato soccombente sia in primo grado che in appello, ricorre in Cassazione. La Seconda Sezione, rilevato un contrasto di giudicati sulla portata dellart. 1127 c.c., rimette la causa alle Sezioni Unite.

Sintesi della questione. La problematica.

La questione da risolvere coinvolge la disciplina della costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio condominiale. In particolare, la soluzione del quesito impone un弾satta individuazione dei presupposti dell'obbligazione d'indennizzo imposta, ex lege, a carico del condomino che sopraeleva e prevista in favore degli altri condomini. Prodromica alla decisione la determinazione dei casi regolati dallart. 1127 c.c.. Ci si chiesti, in particolare, se detta disposizione debba essere applicata in ogni ipotesi d'incremento di superficie e volumetria o solo nelle fattispecie di innalzamento dell'altezza del fabbricato.

La normativa

Codice Civile

Articolo 934 (Opere fatte sopra o sotto il suolo)

Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.

Articolo 952 (Costituzione del diritto di superficie)

Il proprietario pu costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la propriet.

Del pari pu alienare la propriet della costruzione gi esistente, separatamente dalla propriet del suolo.

Articolo 1117 (Parti comuni dell'edificio)

Sono oggetto di propriet comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di propriet esclusiva dei singoli condomini.

Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)

Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.

Il condomino non pu, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Articolo. 1127 (Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio)

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio pu elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facolt spetta a chi proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

I condomini possono altres opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennit pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Art. 68 Disp. Att.

Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in propriet esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

Articolo 69 Disp. Att.

I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

La soluzione accolta dalla Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili, sentenza 30.07.2007, n. 16794)

Per un弾satta ricostruzione della vicenda normativa, occorre, a parere del Supremo Collegio, prendere le mosse dai principi che regolano il diritto di propriet sulle costruzioni rispetto a quello del suolo sul quale sono realizzate; esaminare, poi, l誕ssetto dei beni ricompresi nell弾dificio soggetto al regime del condominio nonch le implicazioni della deroga legale al principio dell'accessione.

La sentenza pu essere riassunta come segue:

- Lo ius aedificandi costituisce una delle pi significative tra le facolt nelle quali si estrinseca l'esercizio del diritto di propriet su di un terreno;

- Uno dei principi cardine che regolano tale diritto contenuto nellart. 934 c.c., che prescrive l誕utomatico acquisto della propriet della costruzione, e di tutto ci che venga comunque stabilmente unito al suolo, in capo al proprietario di questo, in base alla regola quidquid inaedificatur solo cedit;

- Gli effetti di tali principi non cambiano nell'ipotesi di comunione pro indiviso del suolo, ma in questo caso il diritto di edificare spetta a tutti i partecipanti;

- Nel caso in cui uno di essi eserciti tale diritto, edificando sul suolo comune o sopraelevando l'edificio comune, non potrebbe impedire che la nuova costruzione diventi comune a tutti i proprietari dell誕rea e/o della costruzione preesistente;

- Il nostro ordinamento giuridico consente la possibilit di deroghe pattizie al principio dell'accessione, ammettendo che la propriet delle costruzioni, o delle opere comunque stabilmente unite al terreno, venga acquisita da persona diversa dal proprietario del suolo;

- Ci pu avvenire in virt di un atto negoziale con il quale il proprietario del terreno rinuncia all'acquisto (che si verificherebbe altrimenti in suo favore sulla base dei principi dell'accessione), o anche, qualora tale acquisto si sia gi verificato, in virt di un atto con il quale egli, scindendo suolo e costruzione ad esso incorporata, trattiene per s la propriet dell'uno e trasferisce a terzi quella dell'altra;

- Quest置ltima ipotesi pu realizzarsi, rispettivamente, concedendo al terzo il diritto di costruire sul terreno e, quindi, di conseguire la propriet superficiaria per effetto della costruzione (art. 952, comma 1, c.c.), od alienando al terzo la costruzione gi esistente e costituendo cos la propriet separata di essa (art. 952, comma 2, c.c.);

- Lo stesso ordinamento pone espressamente una deroga normativa in materia d'edifici condominiali;

- In queste particolari ipotesi si hanno pi propriet sovrapposte e, quindi, pi diritti di dominio esclusivo aventi ciascuno ad oggetto porzioni immobiliari distinte ed autonome che si trovano nell誕mbito del medesimo edificio e che insistono tutte sulla medesima area;

- Quest誕rea resta, pro quota, in propriet indivisa di tutti i condomini al pari delle altre parti comuni dell'edificio, secondo la previsione dell'art. 1117 c.c.;

- Tale caratteristica, correlata ai principi regolatori della superficie e dell'accessione, costituisce, come stato evidenziato in dottrina, la ragione giustificativa della disposizione del primo comma dellart. 1127 c.c. e della differente regolamentazione rispetto alla comunione pro indiviso;

- L誕ttribuzione di un diritto di propriet esclusiva su ciascuna delle porzioni immobiliari, sovrapposte la prima al suolo e le altre alle porzioni sottostanti precedentemente realizzate, comporta la costituzione di una propriet superficiaria in favore di quella realizzata al di sopra delle preesistenti e, necessariamente, sposta verso l誕lto il diritto di superficie;

- Come, dunque, le opere e costruzioni fatte all段nterno di un piano od autonoma porzione di esso accedono, in ragione della propriet individuale e separata della porzione immobiliare considerata, al proprietario di questa e non a tutti i partecipanti al condominio, cos le costruzioni eseguite sopra l置ltimo piano accedono, in ragione dell'espresso disposto normativo e salva diversa previsione del titolo, al proprietario di questo e non ai proprietari dei piani sottostanti;

- In altre parole, il proprietario dell'ultimo piano beneficia del diritto di soprelevazione e acquista quanto viene costruito sopra;

- Nell'ipotesi in cui l置ltimo piano sia diviso in pi porzioni immobiliari, ciascuna in propriet separata di soggetti diversi, ciascuno di questi, in quanto proprietario di una singola porzione dell'ultimo piano, ha la facolt di soprelevare, pur se limitatamente alla proiezione verticale dell誕rea sulla quale insiste la porzione che gli appartiene;

- Diversamente, ove la propriet dell'ultimo piano appartenga in comunione a pi soggetti pro indiviso, non possono che applicarsi le regole della comunione in generale, con la conseguenza che i comproprietari non possono esercitare il diritto di soprelevazione pro quota ma, salvo diverso accordo, devono esercitarlo congiuntamente, in modo tale che la comunione pro indiviso si estende alla costruzione soprelevata;

Le considerazioni che precedono non sono invalidate dal fatto che l'art. 1117 n. 1 c.c. attribuisce la propriet comune del lastrico solare a tutti i condomini dell'edificio:

- in seguito alla costruzione sopra l置ltimo piano, infatti, il lastrico solare si sposta in altezza e la propriet comune ed i relativi oneri si trasferiscono sul lastrico della nuova costruzione;

- Il legislatore ha, per, posto a carico del condomino che effettui la sopraelevazione, l弛bbligo di corrispondere agli altri condomini un'indennit;

- La statuizione predetta, contenuta nel comma 4 dellart. 1127 c.c., fondata sulla necessit d置na misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla compropriet del suolo comune conseguente alla sopraelevazione realizzata da uno solo di essi e dall'acquisto da parte di quest置ltimo della propriet relativa;

- Ciascun condomino ha, infatti, ex art. 1118 c.c., un diritto di compropriet sul suolo sul quale sorge l弾dificio, proporzionato al valore della propriet esclusiva. La realizzazione di nuovi piani determina automaticamente una modifica degli elementi che concorrono a formare la proporzione, in quanto il proprietario dell'ultimo piano aumenta la propria quota nella comunione, e, tra le altre cose comuni, anche sull誕rea suddetta con proporzionale riduzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione;

- La corresponsione di un段ndennit serve a compensarli della diminuzione patrimoniale loro imposta;

- Parametro per la determinazione dell段ndennizzo il solo valore dell'area e non anche quello degli altri beni e servizi comuni, anche se pure su questi il condomino che abbia esercitato il diritto di sopraelevazione viene ad aumentare la propria quota di partecipazione con proporzionale diminuzione di quelle degli altri condomini;

- Ci giustificato dal fatto che, da una lato, l誕rea fabbricabile ha maggior valore rispetto agli altri beni comuni, dall'altro, la diminuzione delle quote degli altri condomini trova gi ristoro nella correlativa diminuzione degli oneri afferenti alla loro manutenzione e ricostruzione, in quanto a tali spese il proprietario dell'ultimo piano, a seguito dell'operata sopraelevazione di nuovi piani, dovr per il futuro concorrere, in misura maggiore che per il passato, in proporzione al valore anche della nuova costruzione;

- Trova, infatti, applicazione, sotto tale ultimo profilo, il combinato disposto degli artt. 68, primo e secondo comma, e 69, n. 2, disp. att. c.c.: in materia di formazione delle tabelle millesimali, espressamente prevista l段potesi della sopraelevazione tra quelle, che possono comportare un誕lterazione dell'originario rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, in considerazione delle quali, ove di notevole entit, consentita la modifica delle tabelle stesse;

- A tale ultimo proposito, occorre precisare che la modifica delle tabelle pu aver luogo solo se l誕umento di valore non sia di modesta entit e che, in ogni caso, la modifica stessa non costituisce una conseguenza naturale ed immediata della trasformazione ma l弾ffetto di un accertamento, negoziale o giudiziale, che ha natura costitutiva con effetto ex nunc;

- Ne consegue che fino alla modifica, le originarie tabelle continuano ad essere valide ed efficaci ad ogni effetto;

- A considerare il contrario, la gestione del complesso delle attivit condominiali rimarrebbe paralizzata per il tempo necessario alla modifica negoziale o all誕ccertamento giudiziale del valore millesimale delle quote dei singoli partecipanti, essendovi, nel frattempo, impossibilit di deliberare validamente;

- Tenuto conto delle considerazioni sin qui effettuate, risulta evidente che quel che rileva, ai fini dell誕pplicazione dellart. 1127 c.c. la maggiore utilizzazione dell誕rea sulla quale sorge l'edificio, e l段ndennit, dovuta agli altri condomini da colui che sopraeleva, ha lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell弾quivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota;

- Ne consegue che, indiscussa l段napplicabilit della norma in esame nell段potesi di pura e semplice ristrutturazione interna, tale da non comportare alcuna alterazione nella superficie e nella volumetria degli spazi interessati, la fattispecie dalla stessa regolata va ravvisata in ogni ipotesi d段ncremento di superficie e volumetria, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall'innalzamento dell'altezza del fabbricato;

- Il criterio distintivo , in sostanza, analogo a quello utilizzato, in tema di edilizia, per distinguere le ipotesi della ristrutturazione e della ricostruzione da quella della nuova costruzione;

- A tale proposito si precisato che pu ravvisarsi l段potesi della ristrutturazione solo ove gli interventi abbiano interessato un edificio del quale rimangano inalterate le componenti essenziali (muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura) e le opere effettuate consistano in modificazioni solo interne, nel rispetto delle originarie dimensioni dell'edificio. In caso contrario, si verte in ipotesi di nuova costruzione.

- Nel caso di specie, l段nnalzamento di 50 cm. delle mura perimetrali ed il corrispondente rifacimento del tetto al di sopra di esse, con la trasformazione del preesistente locale sottotetto in due nuove unit abitative, costituisce una nuova costruzione, deve essere considerato come sopraelevazione, e d luogo all弛bbligo di corresponsione dell'indennit di cui all'ultimo comma dellart. 1127 c.c..



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