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Preliminare di vendita immobile senza consenso coniuge - produce effetti
Cassazione civile Sez.III 21.12.2001 n° 16177



"Il contratto preliminare di vendita di un bene immobile della comunione legale tra coniugi, stipulato da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell'altro, è soggetto alla disciplina dell'art. 184 c.c.; esso, quindi, non è inefficace nei confronti della comunione, ma soggetto all'azione di annullamento solo da parte del coniuge non consenziente, con la conseguenza che finché detta azione di annullamento non viene proposta esso è produttivo di effetti tra la comunione ed il terzo."



Cassazione civile, sez. III
21 dicembre 2001, n. 16177

Pres. Giuliano – Rel. Segreto – P.M. Cesqui (conf.)
Bastianelli c. Resi ed altri

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO


Con atto di citazione notificato a Bastianelli Domenico il 19.3.1997, Resi Leonia, Ricci Marco, Ricci Marta e Ricci Emanuela, nella qualità di eredi di Ricci Mario proponevano appello avverso la sentenza del tribunale di Firenze depositata il 13.6.1996, n. 1632, nella causa proposta dall'appellato contro Ricci Mario e con la quale era stato dichiarato l'inadempimento di Ricci Mario all'obbligo assunto nei confronti del Bastianelli con scrittura del 6.10.1988 di trasferirgli un appartamento in Firenze e condannato il Ricci a pagare la somma di L. 10 milioni, pari al doppio della caparra, oltre L. 3.360.394 ed interessi.

Assumevano gli appellanti che nessun inadempimento vi era stato da parte del loro dante causa, dovendo, invece considerarsi inadempiente il Bastianelli, che prima della scadenza del termine previsto contrattualmente per la stipula del contratto definitivo, aveva provveduto all'acquisto di altro immobile.

Resisteva il Bastianelli.

La corte di appello di Firenze, con sentenza depositata il 25.2.1999, in riforma dell'appellata sentenza, rigettava la domanda del Bastianelli.

Riteneva la corte di merito che l'impegno di acquisto, rilasciato dal Bastianelli all'agente immobiliare relativamente all'appartamento del Ricci, essendo stata accettato e sottoscritta da quest'ultimo, già costituiva un contratto preliminare, per cui non vi era la necessità della stipula di un nuovo preliminare davanti ad un notaio, né tanto era previsto nella scrittura del 6.10.1988; che tale eventuale patto, attenendo al preliminare di compravendita, doveva necessariamente risultare per iscritto e non poteva essere verbale, come sostenuto dal Bastianelli.

Pertanto non poteva ritenersi che lo stesso Ricci fosse inadempiente, per non essersi presentato davanti al notaio per la stipula di un altro preliminare in data 31.10.1988.

Secondo la corte, poiché il bene era in comunione familiare tra il Ricci e la moglie Resi, ben poteva il Ricci effettuare il preliminare di vendita, avendo esso contenuto solo obbligatorio, per cui egli prometteva per il 50% del coniuge (circostanza specificamente indicata nell'atto) l'obbligazione del terzo; che, in ogni caso, con missiva del 5.12.1988 entrambi i coniugi Ricci confermarono espressamente di voler procedere alla vendita; che il contratto definitivo era previsto per il 31.3.1989; che dalle testimonianze escusse non emergeva la volontà dei Ricci di non adempiere al contratto preliminare; che il Bastianelli con missiva del 7.12.1988 dichiarò di non voler acquistare l'appartamento a causa dell'inadempimento del Ricci per la mancata presentazione davanti al notaio per la stipula del preliminare; che il Bastianelli acquistò un diverso appartamento il 20.2.1989, cioè prima della scadenza del termine (31.3.1989) per la stipula del contratto definitivo di compravendita con il Ricci.

Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per Cassazione il Bastianelli.

Resistono con controricorso gli appellanti, che hanno anche presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 180, 184 e 1381 c.c., ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c.

Assume il ricorrente che nell'ambito della comunione legale o ordinaria, l'obbligazione di vendere un bene immobile da chi non è legittimato a disporne per l'intero risulta inefficace, non trovando applicazione la disciplina dettata dall'art. 1381 c.c.; che, pur rientrando il preliminare di un bene immobile in comunione legale coniugale tra gli atti di straordinaria amministrazione, in caso di consenso di un solo coniuge non è applicabile la sanzione del solo annullamento, che riguarda gli atti di disposizione con effetti reali, per cui gli altri atti, che non comportano la fuoriuscita del cespite dalla comunione, ma solo effetti obbligatori, danno luogo solo all'inefficacia dell'atto stesso.

2.1. Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che per l'effetto esso vada rigettato, pur presentando la sentenza impugnata - esatta nel dispositivo - errori di diritto, che vanno corretti nei termini che seguono, a norma dell'art. 384, c. 2, c.p.c.

Invero è completamente fuor di luogo il richiamo all'art. 1381 c.c., effettuato dalla corte di merito.

Va, anzitutto, rilevato, come affermato dalla Corte Cost. n. 311 del 1988, che la comunione legale dei beni tra i coniugi a differenza di quella ordinaria, è una comunione senza quote, nella quale i coniugi sono solidalmente titolari di un diritto avente per oggetto i beni di essa e rispetto alla quale non è ammessa la partecipazione di estranei. Ne consegue che nei rapporti con i terzi, ciascun coniuge, mentre non ha diritto di disporre della propria quota, può tuttavia disporre dell'intero bene comune, ponendosi il consenso dell'altro coniuge (richiesto dal secondo comma dell'art. 180 c.c. per gli atti di straordinaria amministrazione) come un negozio unilaterale autorizzativo, la cui mancanza non rende inefficace o invalido l'atto, ma lo sottopone alla sola sanzione dell'annullamento ai sensi dell'art. 184 c.c., in forza dell'azione proponibile dal coniuge pretermesso entro i termini previsti dall'art. 184 c.c. (Cass. 2.2.1995, n. 1252; Cass. 14.1.1997, n. 284).

2.2. L'art. 184 c.c., costituente il dato positivo in materia, al comma primo stabilisce che "gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell'altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell'art. 2863"; al comma secondo aggiunge che "l'azione può essere proposta dal coniuge il cui consenso era necessario entro l'anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell'atto e in ogni caso entro un anno dalla data della trascrizione. Se l'atto non sia stato trascritto e quando il coniuge non abbia avuto conoscenza prima dello scioglimento della comunione l'azione non può essere proposta oltre l'anno dallo scioglimento stesso". La disposizione prevede testualmente, con espressioni chiare ed univoche, l'annullabilità e la convalida.

Orbene, l'annullabilità e la convalida suppongono la piena efficacia degli atti.

Sul piano politico, nel conflitto tra la tutela del terzo avente causa dal singolo coniuge e la tutela del coniuge pretermesso, la norma sembra privilegiare la prima, in difformità dal favor comunionis, che certamente ispira l'intera riforma dei rapporti patrimoniali tra coniugi. Sul piano strettamente tecnico, poi, la disciplina statuita dall'art. 184 cit. appare in contrasto con l'indirizzo del codice vigente che, per gli atti di disposizione compiuti dai soggetti privi di legittimazione, contempla la sanzione della inefficacia: in particolare, appare in contrasto con il disposto dell'art. 2258 comma 1 c.c., che in caso di amministrazione congiunta richiede il consenso di tutti coloro, ai quali spetta l'amministrazione.

2.3. La statuizione dell'annullabilità per gli atti riguardanti i beni immobili o mobili registrati, compiuti dai soggetti non legittimati a disporre dell'intero senz'altro raffigura un dato nuovo e diverso rispetto alla comunione ordinaria.

Ne consegue, anzitutto, che nella fattispecie non hanno rilevanza i precedenti giurisprudenziali richiamati dal ricorrente, poiché essi attengono alla comunione ordinaria.

3.1. Tenendo conto innanzi tutto che la comunione legale dei beni tra i coniugi non costituisce soltanto una situazione di titolarità, o di contitolarità, di beni, ma integra un "regime giuridico" che si riflette con carattere di specialità sia sulla responsabilità (artt. 186-189-190 c.c.) sia, per quanto specificamente in questa causa interessi, sugli effetti degli atti e dei negozi giuridici, nonché dei rapporti che in essi trovino fonte, il primo problema proposto deve trovare soluzione nella correlazione tra la disciplina degli artt. 180, 184 nonché 186 e 189 c.c.

Ove si ritenga che l'art. 180 c.c. stabilisce la regola generale in ordine al potere di amministrare la comunione e l'art. 184 indica le conseguenze degli atti compiuti in violazione della regola, deve ritenersi che gli atti posti in essere da un singolo coniuge senza il consenso dell'altro, o rientrano nella disciplina dell'art. 184 c.c., ovvero al di fuori di detta disciplina sono del tutto inefficaci nei riguardi della comunione, salvo ratifica dell'altro coniuge e salvo che un atto sia posto in essere dal singolo coniuge in nome proprio, per cui gli effetti debbono fare capo a lui secondo, peraltro, la previsione dell'art. 189 comma 1 c.c., che coinvolge, con disciplina speciale sussidiaria, la responsabilità anche dei beni della comunione per le obbligazioni assunte dal singolo coniuge.

3.2. Così impostata la questione, si rileva che il primo comma dell'art. 184 c.c. attiene agli atti che, "se riguardano beni immobili", siano compiuti da un coniuge "senza il necessario consenso dell'altro coniuge".

Quando il consenso dell'altro coniuge sia necessario, è indicato dalla disciplina generale dell'art. 180/2 c.c. che, in deroga al principio generale - I comma dell'articolo - in base al quale l'amministrazione dei beni della comunione spetta disgiuntamente ad entrambi i coniugi, pone un'eccezione per "il compimento degli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione" spettante "congiuntamente ad entrambi i coniugi".

Ora, un contratto preliminare di vendita di un bene immobile soggetto al regime della comunione, sia che si richiami il criterio di straordinarietà inerente alla gestione del patrimonio dei minori, sia che si richiamino le norme proprie della comunione ordinaria (art. 1108 c.c.) ovvero quelle in tema di società, non pare dubbio che rientri nel concetto di amministrazione straordinaria, in quanto potenzialmente pregiudizievole all'interesse dell'altro coniuge e della comunione stessa ed in quanto eccedente la normalità degli atti da valutarsi sotto il profilo qualitativo e quantitativo.

3.3. Né può sottrarsi a detta qualificazione il contratto preliminare di vendita immobiliare, sulla base della considerazione che da esso derivano effetti obbligatori e non reali, in quanto il preliminare stesso è fonte di obbligazioni consequenziali a catena che, se ed in quanto validamente assunte ed in quanto si realizzino le condizioni di attuabilità, impongono in sequenza l'effetto distrattivo del bene dalla comunione e traslativo della proprietà, sia che esso avvenga con atto spontaneamente esecutivo dell'obbligazione di contrarre assunta, sia che si determini mediante la sostituzione della volontà del contraente inadempiente con la sentenza ex art. 2932 c.c. costitutiva secondo la disciplina dell'art. 2908 c.c.

3.4. Pur senza seguire la tesi di certa dottrina secondo cui il contratto preliminare di vendita sarebbe munito in sé di efficacia traslativa, sia pure condizionata ad una successiva obbligatoria stipulazione e documentazione del contratto, ovvero ad una successiva e necessitata pronuncia costitutiva; pur ritenendo, per contro, che il contratto preliminare abbia effetti obbligatori, non può non rilevarsi che oggetto dell'obbligo è la stipulazione di un contratto definitivo, di tipo e contenuto predeterminato, e con un oggetto specifico o determinabile.

Il contratto preliminare di vendita, quindi, si pone come momento originario di una serie obbligatoria consequenziale e successiva, il cui esito conclusivo necessitato è il trasferimento della proprietà del bene. In virtù dell'effetto conclusivo della sequenza, lo stesso preliminare, che alla serie obbligatoria dà inizio, diviene atto eccedente l'ordinaria amministrazione.

Ovvia appare, quindi la deduzione che, se il contratto preliminare di vendita di bene immobile in regime di comunione legale costituisce negozio eccedente l'ordinaria amministrazione, esso costituisce altresì atto che può vincolare direttamente la comunione solo se compiuto congiuntamente dai coniugi, e che, se compiuto da un coniuge senza il consenso dell'altro, diviene atto annullabile a norma dell'art. 184 comma 1 c.c.

4.1. Né può sostenersi che, pur rientrando nella nozione di atto di amministrazione straordinaria secondo l'art. 180 c.c., il contratto preliminare di vendita di immobile non rientrerebbe nel regime dell'art. 184/1 c.c., regime che sarebbe limitato, in una interpretazione restrittiva, agli atti dispositivi con effetto reale e non agli atti con effetto immediatamente obbligatorio.

In primo luogo l'interpretazione restrittiva non trova riscontro nella lettera dell'art. 184/1 c.c. che sottopone, come già ricordato, all'azione di annullamento gli atti compiuti da un solo coniuge "senza il necessario consenso" dell'altro coniuge; e quando il consenso sia necessario (come già esposto) lo dispone l'art. 180 c.c. citato con riferimento generale agli atti di amministrazione straordinaria, determinando quindi una coincidenza concettuale tra gli atti di straordinaria amministrazione e quelli per i quali la mancanza del consenso determina, come effetto, l'annullabilità, non l'assoluta inefficacia di essi rispetto alla comunione.

4.2. In secondo luogo il primo comma dell'art. 184 c.c. delinea e delimita, tra gli atti di amministrazione straordinaria, quelli soggetti al regime dell'annullamento, mediante una qualificazione oggettiva: "se riguardano beni immobili".

Il "riguardare" beni immobili è espressione volutamente generica che non comprende solo gli atti immediatamente distrattivi dalla comunione in conseguenza di un effetto reale immediato, ma gli atti che comunque abbiano un'incidenza potenzialmente pregiudizievole sulla comunione con attinenza a beni immobili, ancorché l'effetto reale non sia immediato, ma conseguenza legittimamente necessitata, e giuridicamente tutelata fino alla costituzione degli effetti del contratto definitivo, in mancanza di volontà dell'obbligato (art. 2932 c.c. in relazione all'art. 1351 c.c.).

4.3. D'altronde, la suggerita interpretazione restrittiva non è sorretta neanche dal sistema che dalla disciplina dell'art. 184 c.c. emerge.

Basti considerare che, a differenza della comunione ordinaria nella quale la sanzione dell'atto derogante il necessario consenso di tutti i partecipanti è l'inefficacia nei confronti della comunione (art. 1108 c.c.), nel regime patrimoniale della famiglia, retto dalle regole della comunione legale, il legislatore si è posto il problema della tutela bilanciata della comunione e del coniuge non consenziente, da un lato, nonché del terzo, dall'altro.

La tutela del terzo è massima quando l'atto "riguardi" beni mobili (art. 184, comma 3) in quanto, anche se compiuto in violazione della regola della congiuntività, l'atto stesso è pur sempre valido ed efficace rispetto al terzo, risolvendosi l'eventuale situazione di pregiudizio con il rilievo di situazioni interne tra i coniugi.

La tutela del terzo è attenuata nel caso di atto riguardante beni immobili o mobili registrati, ma pur sempre sussistente, in quanto correlata al conferimento al coniuge non consenziente di un potere di annullamento, in base al quale il coniuge incolpevole deve assumere comunque un atteggiamento attivo e dispositivo per ottenere la tutela del proprio diritto, come emerge dal breve termine prescrizionale cui è ristretto l'esercizio dell'azione di annullamento.

5.1. Riportando questi criteri al postulato di premessa, sarebbe illogico ed incongruo limitare la tutela del coniuge incolpevole ad una condotta attiva da esercitare entro breve termine per gli atti ad effetto reale traslativo immediato (e quindi con potenzialità lesiva maggiore ed immediata della comunione e del coniuge dissenziente), e sanzionare con l'assoluta inefficacia verso la comunione (e quindi con una situazione di maggior rilievo a tutela della comunione) un preliminare di vendita di bene comune, da cui derivano direttamente effetti obbligatori, con una prospettazione di pregiudizio o eguale, o minore, in quanto differito nel tempo.

5.2. E' pur vero che di fronte all'inefficacia del preliminare (nell'ipotesi di assoluta inefficacia del preliminare), l'azione di annullabilità, ed il relativo termine prescrizionale, si riproporrebbero davanti al negozio di esecuzione del preliminare.

Non sembra però coerente con la disciplina positiva che un atto munito in sé di efficacia obbligatoria, debba essere sanzionato con l'assoluta inefficacia in un sistema che richiede, invece, una condotta attiva del coniuge non consenziente, e ciò a tutela del terzo, in presenza di un negozio immediatamente traslativo del bene. Così ritenendo, si sottoporrebbero ad un effetto sanzionatorio disuguale due ipotesi che o sono eguali negli effetti pregiudizievoli della comunione, ovvero vi sarebbe un effetto sanzionatorio più rigoroso proprio per l'ipotesi di minore pregiudizio immediato; si realizzerebbe, quindi, una inammissibile discrasia sistematica.

D'altra parte per la sottoponibilità di annullamento del contratto preliminare di vendita (ancorché in fattispecie diverse) si è già pronunciata questa Corte (Cass. 19 marzo 1988 n. 3483; 18 giugno 1992 n. 7524).

5.3. Risulta superato il rilievo della tesi restrittiva secondo cui il comma 2 dell'art. 184 c.c. fa decorrere il termine prescrizionale dalla trascrizione dell'atto, e ciò al fine di delimitare il regime dell'annullamento (in contrapposizione a quello dell'inefficacia) agli atti previsti dall'art. 2643 c.c., tra i quali non vi sarebbe il contratto preliminare di vendita, pur ricomprendendosi nella previsione del n. 1 di detto articolo anche vendite con effetto obbligatorio.

Infatti, anzitutto, a norma dell'art. 2645 bis c.c., introdotto dall'art. 3 del d.l. 31.12.1996, n. 669 (conv. in l. 28.2.1997, n. 30), anche i contratti preliminari relativi a beni immobili devono essere trascritti.

Inoltre non bisogna dimenticare che il termine prescrizionale è, in primo luogo, decorrente dalla conoscenza effettiva dell'atto e, solo con carattere di sussidiarietà, dalla trascrizione ovvero dallo scioglimento della comunione, ed il criterio sussidiario non può comportare la delimitazione del criterio generale che detta delimitazione già non abbia in sé.

6. In definitiva deve ritenersi che il contratto preliminare di vendita di un bene immobile della comunione legale tra coniugi, stipulato da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell'altro, è soggetto alla disciplina dell'art. 184 c.c.; esso, quindi, non è inefficace nei confronti della comunione, ma soggetto all'azione di annullamento solo da parte del coniuge non consenziente (Cass. 17.12.1994, n. 10872), con la conseguenza che finché detta azione di annullamento non viene proposta esso è produttivo di effetti tra la comunione ed il terzo.

7. Il motivo risulta, quindi, infondato.

Ciò rende superfluo considerare che, ove lo stesso fosse stato fondato e che quindi il contratto preliminare stipulato dal Ricci fosse stato inefficace, non poteva aversi per l'effetto un inadempimento di questo ultimo, con le conseguenze patrimoniali tratte dal primo giudice, ma i rapporti tra i contraenti andavano regolati secondo i principi propri del solo indebito oggettivo (art. 2033 c.c., Cass. 13.10.1995, n. 10675).

8. Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente lamenta l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione dell'impugnata sentenza.

Assume il ricorrente che sulla base delle prove testimoniali e confessorie assunte in giudizio la volontà delle parti al momento della scrittura del 6 ottobre 1988 era quella di addivenire ad un successivo contratto preliminare, riportante quanto contenuto nella proposta di acquisto effettuata dal ricorrente e successivamente sottoscritta dal Ricci.

9.1. Ritiene questa Corte che il motivo sia inammissibile.

Infatti, anzitutto, qualora con il ricorso per Cassazione venga dedotta l'omessa od insufficiente motivazione della sentenza impugnata per l'asserita mancata o insufficiente o contraddittoria valutazione di risultanze processuali (un documento, deposizioni testimoniali, dichiarazioni di parti, accertamenti del c.t., ecc.), è necessario, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività della risultanza non valutata (o insufficientemente valutata), che il ricorrente precisi - ove occorra, mediante integrale trascrizione della medesima nel ricorso - la risultanza che egli asserisce decisiva e non valutata o insufficientemente valutata, dato che, per il principio di autosufficienza del ricorso per Cassazione, il controllo deve essere consentito alla corte di cassazione sulla base delle deduzioni contenute nell'atto, alle cui lacune non è possibile sopperire con indagini integrative (Cass. civ., sez. II, 1 febbraio 1995, n. 1161).

Nella fattispecie nel ricorso non è indicato il contenuto specifico di dette risultanze processuali.

9.2. Inoltre la sentenza impugnata ha escluso l'inadempimento del promittente acquirente sulla base del rilievo che, costituendo la scrittura del 6.10.1988 già un preliminare, poiché la proposta di acquisto scritta risultava poi accettata e sottoscritta dal promittente alienante, essa già costituiva un contratto preliminare e dalla stessa non risultava l'obbligo del promittente alienante di addivenire ad un successivo contratto preliminare, dovendo anche detto obbligo risultare in forma scritta.

Avverso questa seconda ratio decidendi (segnatamente quella fondata sulla mancanza della forma scritta), il ricorrente non ha proposto alcuna specifica censura.

Osserva questa Corte che, quando la statuizione impugnata sia fondata su più ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali sia giuridicamente e logicamente idonea a sorreggere la pronuncia, l'omessa censura di una di tali ragioni rende inammissibile, per difetto d'interesse, il motivo di ricorso per cassazione relativo alle altre, in quanto la sua eventuale fondatezza non potrebbe mai condurre all'annullamento della sentenza, essendo divenuta definitiva la motivazione autonoma non impugnata (Cass. civ., sez. lav., 9 dicembre 1994, n. 10555).

Il ricorso va, pertanto, rigettato ed il ricorrente va condannato al pagamento delle spese processuali sostenute dai resistenti e liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.


Rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di Cassazione, sostenute dai resistenti liquidate in L. 280.000, oltre L. 2.500.000, per onorario di avvocato.



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