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Contratto preliminare di vendita immobiliare ad effetti cd. anticipati
Cassazione civile , SS.UU., sentenza 27.03.2008 n° 7930 (Giuseppe Buffone)

Il preliminare non anticipa "l'effetto traslativo del diritto" proprio del definitivo: le Sezioni Unite della Cassazione, con l’importante decisione in commento, scrutinano una fattispecie negoziale ormai invalsa nei traffici commerciali e, tuttavia, problematica: quella del negozio preparatorio (nella specie, contratto preliminare) ad effetti cd. anticipati ovvero dove il promissario versa parte del prezzo e, contestualmente, è immesso preventivamente nel godimento del bene. La situazione giuridica in esame, come evidenziato anche in dottrina, è, in vero, il portato d'una prassi contrattuale sviluppatasi, essenzialmente nel settore im­mobiliare, in ragione della sua attitudine a fornire uno strumento idoneo a soddisfare sollecitamente determinate esigenze delle parti, principalmente la disponibilità del bene per l'una e del denaro per l'altra.

Si è detto, in calce alla questione, che, in questi casi, preliminare e definitivo vanno a saldarsi realizzando un unico effetto, quello traslativo, seppur programmato mediante un “anticipo di efficacia”.

Tesi siffatta, secondo l’arresto nomofilattico del 27 marzo c.a., non può trovare adesione, sia che della fattispecie in esame si consideri l'aspetto posses­sorio, in quanto il possesso non è suscettibile di tra­sferimento disgiuntamente dal diritto reale del quale co­stituisce l'esercizio, sia che se ne consideri quello contrattuale, in quanto la disponibilità della res conseguita dal promissario acquirente deriva da un contratto di comodato collegato al preliminare per il quale al comoda­tario è attribuita la detenzione e non il possesso; ciò per le ragioni che di seguito si espongono.

In primis, afferma il Collegio, è lo stesso invocato intento delle parti ad esservi erroneamente individuato e travisato, in quan­to, con lo stipulare un preliminare, sono per l'appunto gli effetti reali traslativi, propri del definitivo, che le parti non vogliono si verifichino per effetto immedia­to e diretto della conclusa convenzione.

Dottrina e giurisprudenza, quando - sulla conside­razione per cui la terminologia "promette di vendere o di acquistare" non è automaticamente indicativa d'una sem­plice promessa e la cosiddetta anticipazione degli effet­ti della vendita può essere indice dell' intento di porre in essere un contratto definitivo se il differimento del­la manifestazione di volontà non risulti chiaramente dal contratto - affermano che, al fine di attribuire ad una stipulazione il contenuto del contratto di compravendita o piuttosto quello del preliminare di compravendita, è determinante l'identificazione del comune intento delle parti - diretto, nel primo caso, al trasferimento della proprietà della res verso la corresponsione di un certo prezzo, conformemente alla causa negoziale dell'art. 1470 c.c., e, nel secondo caso, all'insorgenza di un particolare rapporto obbligatorio che impegni ad un'ulteriore manife­stazione di volontà, alla quale sono rimessi il trasferi­mento del diritto dominicale sulla res e l'adempimento dell'obbligazione del pagamento del prezzo - onde il giu­dice del merito deve esaminare la stipulazione nel suo complesso al fine di accertare la comune volontà delle parti nell'un senso piuttosto che nell'altro, compiono, in verità, solo un primo approccio alla questione in esa­me, che, evidentemente, più non si porrebbe ove l'accer­tamento demandato al giudice si risolvesse nel senso del contratto ad effetti reali, dacché, in tal caso, non vi sarebbe, evidentemente, luogo a parlare di preliminare, dacché le prestazioni rese avrebbero già realizzato gli effetti del definitivo.

Viceversa, se l'accertamento compiuto dal giudice dovesse approdare al preliminare, è da escludere in re ipsa, rimarca il Collegio, che le parti intendessero re­alizzare qualsiasi effetto del definitivo, e pertanto, ai fini della soluzione della questione in esame, si rende necessaria un'indagine ulteriore e diversa in ordine alla volontà delle parti, onde identificare quali effetti, dif­ferenti da quelli propri del definitivo ma aggiuntivi ri­spetto a quelli ordinari del preliminare, le parti stesse avessero inteso far derivare dalla convenzione, in attua­zione della quale ed in particolare delle pattuizioni ag­giuntive hanno, di seguito, operato alcune prestazioni corrispondenti a quelle proprie del definitivo.

Al fine della qual ulteriore indagine, devesi pre­liminarmente considerare come la previsione e l'esecu­zione della traditio della res e/o del pagamento, anche tota­le, del prezzo non siano affatto, di per se stessi, in­compatibili con l'intento di stipulare un contratto solo preliminare di compravendita, dacché, in tal guisa ope­rando, le parti manifestano e concretamente realizzano esclusivamente l'intento d'anticipare non gli effetti del contratto di compravendita - l'impegno alla cui futura stipulazione costituisce l'oggetto delle obbligazioni assunte con la convenzione stipulata nella prescelta forma del preliminare, mentre tali effetti rappresentano, per contro, proprio quel risultato cui le parti stesse non hanno inteso, al momento, pervenire - ma solo quelle pre­stazioni che delle obbligazioni nascenti dalla compraven­dita costituiscono l'oggetto, id est la consegna della res ed il pagamento del prezzo, quali, ex artt. 1476 e 1498 c.c., sono poste a carico, rispettivamente, del venditore e del compratore (nel tempo, Cass. 19.4.00 n. 5132, 7.4.90 n. 2916, 3.11.88 n. 5962, ma già 1.12.62 n. 3250).

Escluso che con la stipulazione del preliminare, sia pure con previsione, ed esecuzione, della consegna della res e/o del pagamento del prezzo, le parti debbano avere necessariamente inteso che si verificassero gli ef­fetti della compravendita - nel qual caso, d'altronde, come si è già evidenziato, si sarebbe in presenza d'un definitivo e non d'un preliminare - devesi anche esclude­re – secondo le SS.UU. - che, “in virtù di tale esecuzione, possa essersi tra­smesso dal promittente venditore al promissario acquiren­te il possesso della res,

In vero, come la Corte ha già avuto occasione d'evidenziare - richiamando anche accreditata dottrina, per la quale "ciò che si trasferisce è solo l'oggetto del possesso, il quale, invece, non si compra e non si vende, non si cede e non si riceve per l'effetto di un negozio", e, perciò, "l'acquisto a titolo derivativo del possesso è un'espressione da usarsi solo in senso empirico e trasla­to" - dalla stessa nozione del possesso, definito dal­l'art. 1140 cod. civ. come "il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale", si evince ch'esso non può essere trasferito per contratto separata­mente dal diritto del quale esso costituisca l'esercizio, considerato che un'attività non è mai trasmissibile, ma può solo essere intrapresa, e l'intrasmissibilità è mag­giormente evidente in ordine al possesso, in quanto l'at­tività che lo contraddistingue deve essere accompagnata dall'animus possidendi (volontà di esercitare sulla cosa una signoria corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale), cioè da un elemento che, per la sua soggettività, può essere proprio soltanto di colui che attualmente pos­siede e non di chi ha posseduto in precedenza” (Cass. 27.9.96 n. 8528).

Quindi esattamente si è affermato in dottrina che, essendo il possesso uno stato di fatto, l'acquisto ne è in ogni caso originario, sì che anche chi propende per la tesi contraria riconosce che di acquisto derivativo possa parlarsi "soltanto per sottolineare che l'acquisto del possesso ha luogo con l'assenso e la partecipazione del precedente possessore e non con il solo contegno di colui che acquista il possesso, come accade nell'apprensione".

Per altro verso, devesi considerare che il prelimi­nare di compravendita con il quale siano contestualmente pattuite anche la consegna anticipata della res e la cor­responsione del pari anticipata del prezzo in una o più soluzioni non è un contratto atipico: nella fattispecie in esame va ravvisata – secondo l’ermeneutica delle Sezioni unite - la convergenza, in un'unica convenzione, degli elementi costitutivi di più contratti tipici, nel qual caso resta escluso che la convenzione stessa possa essere qualifica­ta come atipica, dal momento che, sia pure considerata nelle sue plurime articolazioni, non è intesa a realizza­re una funzione economico-sociale nuova e diversa rispet­to a quelle dei singoli contratti tipici che in essa sono confluiti: si tratta, cioè, di un collegamento negoziale.

Il collegamento contrattuale, come è stato ripetu­tamente evidenziato dalla dottrina e dalla giurisprudenza prevalenti, nei suoi aspetti generali non dà luogo ad un autonomo e nuovo contratto, ma é un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico uni­tario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto, bensì attraverso una pluralità co­ordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno é finalizzato ad un unico re­golamento dei reciproci interessi: affinché possa configurarsi un collega­mento negoziale in senso tecnico, che impone la conside­razione unitaria della fattispecie, è necessario che ri­corrano sia il requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione de­gli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico glo­bale ed unitario, sia il requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la rea­lizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli ef­fetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale.

Il collegamento negoziale, in buona sostanza, si qualifica come un fenomeno incidente direttamente sulla causa dell'operazione contrattuale che viene posta in essere, risolvendosi in una interdipendenza funzionale dei diversi atti negoziali rivolta a realizzare una finalità pratica unitaria (cfr. Cass. civ., Sez. II, 16/02/2007, n. 3645, il cd. nesso teleologico tra i negozi).

Il preliminare cd. ad effetti anticipati è, allora, il collegamento tra più negozi, uno principale e due accessori: in esso, infatti, “le parti, onde agevolare, per le plurime ragioni quali in precedenza accennate, la realiz­zazione delle finalità perseguite con la stipulazione del preliminare di compravendita, stipulano altresì - e, come del pari si è già evidenziato, ciò può aver luogo contem­poraneamente e contestualmente al preliminare ma anche in tempi e con atti diversi, a seconda che le circostanze lo richiedano - dei contratti accessori, al preliminare ne­cessariamente perché funzionalmente connessi e, tuttavia, autonomi rispetto ad esso, rispondendo ciascuno ad una precisa tipica funzione economico-sociale eppertanto di­sciplinati ciascuno dalla pertinente normativa sostanzia­le”.

“Contratti con i quali le parti pervengono ad una regolamentazione, se pur provvisoria tuttavia ben defini­ta, dei rapporti accessori funzionalmente collegati al principale e nei quali, secondo un'autorevole opinione dottrinaria meritevole d'esser condivisa, vanno ravvisa­ti, quanto alla concessione dell'utilizzazione della res da parte del promittente venditore al promissario acqui­rente, un comodato e, quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente vendi­tore, un mutuo gratuito.

Ne consegue, con riferimento al primo dei conside­rati contratti, che la materiale disponibilità della res nella quale il promissario acquirente viene immesso, in esecuzione del contratto di comodato, ha natura di deten­zione qualificata esercitata nel proprio interesse ma alie­no nomine e non di possesso. Possesso che il promissario acquirente può, dunque, opporre al promittente venditore solo nei modi previsti dall'art. 1141 c.c., in particolare assumendo e dimostrando un' intervenuta interversio possessionis”.

La ricostruzione sin qui richiamata promette di far discutere: ed, infatti, da un punto di vista teorico, attraverso di essa il contratto preliminare “perde” parte della propria forza di resistenza al definitivo; da un punto di vista pratico, poi, crea non pochi problemi inerenti il collegamento negoziale ed i singoli negozi accessori.

(Altalex, 11 aprile 2008. Nota di Giuseppe Buffone)






Contratto | Contratto preliminare

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONI UNITE CIVILI

Sentenza 27 marzo 2008, n. 7930

Massima e Testo Integrale



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