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Locazioni, immobile ad uso commerciale, rilascio per finita locazione, transazione
Cassazione civile , sez. III, sentenza 25.02.2008 n° 4714

Locazioni – immobile ad uso commerciale – rilascio per finita locazione – transazione – disciplina prevalente [L. 392/1978]

In materia di locazioni, l’esistenza di una controversia circa il contenuto e la durata del rapporto locatizio, definita tramite una transazione, comporta l’estinzione del contratto di locazione e l’inapplicabilità della disciplina in materia di locazioni. (1)

(1) In tema di locazioni commerciali, si veda Cassazione civile 5510/2008, Cassazione civile 13886/2007 e Cassazione civile 13683/2007.

(Fonte: Altalex Massimario 22/2008)






SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III CIVILE

Sentenza 4 dicembre 2007 – 25 febbraio 2008, n. 4714

(Presidente Preden – Relatore Lanzillo)

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 7.11.2000 M. D. ha convenuto davanti al Tribunale di Orvieto M. S. e G. F., esercitando il diritto di riscatto di cui agli art. 38 e 39 legge 392/1978, in relazione all'unità im­mobiliare adibita a negozio, che i convenuti aveva­no acquistato dai sig.ri E. e V. M. e M. F., con atto pubblico 27.7.2000.

L'attore si affermava conduttore del negozio fino al 31.10.2000, in forza di contratto di locazione stipulato con i suddetti sig.ri M. nel novembre 1985, per la durata di nove anni; contratto rinnovato alla scadenza per altri sei anni.

I convenuti hanno resistito alla domanda, dedu­cendo l'insussistenza dei presupposti di diritto e di fatto per l'esercizio del riscatto, ed hanno chiamato in causa i venditori, per esserne garanti­ti in caso di soccombenza.

I terzi chiamati si sono a loro volta costitui­ti, affermando che il 23 febbraio 2000, a seguito di intimazione di licenza per finita locazione, es­si avevano stipulato con il D., davanti al Tribunale di Orvieto, un accordo transattivo in forza del quale l'attore si era impegnato (fra l'altro) a lasciare liberi i locali condotti in lo­cazione entro il 1^ giugno 2001, continuando a corrispondere il canone a titolo di indennità di occu­pazione. In forza di tale accordo, il contratto di locazione era da ritenere sciolto dalla medesima data, con il venir meno del diritto del conduttore all'esercizio del riscatto.

Con sentenza 16-29.11.2001 il Tribunale di Or­vieto ha accolto la domanda attrice di riscatto ed ha respinto la domanda risarcitoria dei sig.ri S. e F., ritenendola generica e non provata.

Con sentenza 6 marzo-6 maggio 2003 n. 75 la Corte di appello di Perugia ha respinto l'appello principale proposto da questi ultimi ed ha parzial­mente accolto l'appello incidentale dei M.-F., per la parte relativa alla loro condanna al rimborso delle spese del giudizio di primo grado in favore del D., spese che ha posto a carico degli appellanti principali, unitamente a tutte le spese del grado di appello.

Ha ritenuto la Corte di appello che la qualità di conduttore del D. fosse venuta a cessa­re, trasformandosi in occupazione di fatto, solo alla data della naturale scadenza del contratto di locazione (31.10.2000), che era successiva alla stipulazione del contratto di compravendita dell'immobile da parte degli appellanti; che per­tanto il conduttore aveva il diritto di esercitare il riscatto di cui agli art. 38 e 39 cit. Ha poi confermato la sentenza del Tribunale, quanto al ri­getto delle domande risarcitorie degli appellanti.

Con atto notificato il 25.5.2004 i soccombenti S. e F. hanno proposto due motivi di ricorso per cassazione, ai quali ha opposto resistenza il D. con controricorso.

I venditori M.-F. non hanno svolto at­tività difensiva.

Motivi della decisione

Con il primo motivo i ricorrenti prospettano la violazione degli art. 38 e 39 della legge 392/1978 e dell'art. 1976 cod. civ., in quanto la Corte di appello di Perugia non ha considerato che la tran­sazione intercorsa fra le parti il 23.2.2000 - avendo efficacia novativa - ha sostituito il rap­porto di locazione in corso, trasformandolo in un rapporto di occupazione di fatto dell'immobile, nuovo e diverso da quello preesistente e comunque tale da escludere che il D. potesse ancora qualificarsi conduttore e cosi esercitare il dirit­to di prelazione e di riscatto, previsto dalla leg­ge per gli immobili ad uso commerciale.

Essi affermano che la rinuncia del conduttore alla proroga del contratto di locazione ha sottrat­to il rapporto alla disciplina legale, quindi anche alle norme sulla prelazione e sul riscatto.

Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione degli art. 1976, 1362, 1363 e 1371 cod. civ., nonché l'illogicità o la mancanza di motivazione della sentenza impugnata, in quanto la Corte di appello ha attribuito all'atto di transazione del 23 febbraio 2000 un significato non conforme alla comune intenzione delle parti ed al contenuto complessivo delle clausole, nella parte in cui ha escluso che le parti abbiano voluto trasformare fin da subito l'originario contratto di locazione in rapporto di fatto.

I due motivi vanno esaminati insieme, in quanto pongono sotto diverse angolature la medesima que­stione, e sono fondati.

Questa Corte ha più volte avuto occasione di decidere che, qualora le parti del contratto di locazione di un immobile urbano definiscano transattivamente le liti giudiziarie fra loro pendenti circa la durata od altri aspetti del rapporto, sta­bilendo fra l'altro la data del rilascio dell'immo­bile ed il corrispettivo per il suo ulteriore godi­mento, il nuovo rapporto che si viene ad instaurare per effetto dell'accordo transattivo, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regola­mentazione nell'accordo medesimo, restando sottrat­to alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni, fra cui la legge n. 392 del 1978 sull'equo canone (Cass. civ., Sez. 3, 14 novembre 1995 n. 11806; Cass. civ. 26 marzo 1991 n. 3270).

Né a ciò pone ostacolo l'inderogabilità dei di­ritti che la legge riserva al conduttore, conside­rato che solo la rinuncia preventiva ai diritti me­desimi sarebbe da ritenere nulla; non invece gli atti di disposizione compiuti alla conclusione del rapporto, dopo che i diritti medesimi siano stati acquisiti (Cass. civ., Sez. 3, 9 novembre 2006 n. 23910; Cass. civ., Sez. 3,9 giugno 2003 n. 9197).

Ne consegue che, nella specie, fin dalla data della transazione il contratto di locazione è da ritenere estinto ed il rapporto fra le parti con­venzionalmente trasformato in rapporto regolato dalle condizioni e dalle clausole dell'accordo transattivo, le quali non solo non prevedono alcun diritto di prelazione in favore del D. nel caso di vendita dell'immobile, ma appaiono con esso incompatibili (anche limitatamente al termine originariamente pattuito per la scadenza della locazione), non potendosi certo presumere che il locatore abbia voluto limitare i suoi poteri di disposizione del bene locato, nel momento stesso in cui si è deliberatamente assoggettato alle conces­sioni e alle rinunce di cui alla transazione (in termini di durata del rapporto), pur di riacquista­re la piena e libera disponibilità del bene stesso.

La sentenza della Corte di appello, che ha ac­colto la domanda di riscatto proposta dal D., va pertanto cassata e, decidendo nel merito, la domanda va rigettata.

Consegue la condanna del D. al pagamen­to delle spese dei giudizi di primo grado, di ap­pello e di cassazione, liquidate come in dispo­sitivo.

P.Q.M.

La Corte di cassazione accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel meri­to, rigetta la domanda di riscatto e condanna M. D. al pagamento, in favore dei ricorren­ti, delle spese del giudizio di tribunale, liquida­te complessivamente in Euro 6.300,00, di cui Euro 300,00 per spese, Euro 2.000,00 per diritti ed Euro 4.000,00 per onorari; del giudizio di appello, liquidate com­plessivamente in Euro 4.450,00, di cui Euro 150,00 per spese, Euro 1.300,00 per diritti ed Euro 3.000,00 per onorari; e del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in Euro 5.100,00, di cui Euro 100,00 in rimborso delle spese borsuali. A tutte le somme di cui sopra vanno aggiunti il rimborso delle spese generali e gli accessori previdenziali e fiscali di legge.


Studio Legale Gerardi

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