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Vendita, vizi occulti, azione di riduzione, precisazioni
Cassazione civile , sez. II, sentenza 21.05.2008 n° 12852

Vendita – vizi occulti – azione di riduzione – precisazioni [art. 1492 c.c.]

Poiché la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta a seguito della riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, è consentito il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito incensurabile in sede di legittimità ove sorretto da motivazione immune da vizi logici e giuridici. (1) (2) (3) (4) (5)

(1) In materia di dies a quo, vizi della cosa e compravendita, si veda Cassazione civile 2797/2008.
(2) In materia di prescrizione e difetto della cosa immobile, si veda Cassazione civile 2313/2008.
(3) In materia di difetti della cosa ed incidenza sulla stabilità, si veda Cassazione civile 27193/2007.
(4) In materia di danni lungolatenti, applicati al caso di contagio da sangue infetto, si veda Cassazione civile SS.UU. 581/2008 (sentenza storica, ndr).

(Fonte: Altalex Massimario 27/2008)






SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 29 febbraio - 21 maggio 2008, n. 12852

(Presidente Pontorieri – Relatore Mazziotti Di Celso)

Svolgimento del processo

La s.r.l. Sobbia, poi incorporata nella s.p.a. Esselunga, acquistava dalla s.p.a. Finclemel - poi incorporata nella s.p.a. Sari - un complesso edilizio composto di terreni e fabbricati sito in Lucca. Durante i lavori di scavo, iniziati per la realizzazione di un nuovo edificio, si scopriva che il sottosuolo era occupato da una ingente quantità di rifiuti solidi, alcuni anche speciali, per cui si rendeva necessaria una complessa attività di bonifica dell'area. La Esselunga si rivolgeva quindi al tribunale di Lucca chiedendo o la riduzione del prezzo della vendita per la presenza nella cosa venduta di oneri non apparenti che ne avevano ridotto il valore (articolo 1489 c.c.) o il risarcimento del danno per vizi (articolo 1494 c.c.) con conseguente condanna della Safi al pagamento di L. 1.215.794.722 o di quella risultata dovuta.

La convenuta contestava la domanda sostenendone l'infondatezza.

L'adito tribunale, con sentenza 11/1/2002, ritenendo doversi intendere la domanda della Esselunga come risarcitoria e non come riduzione del prezzo, condannava la Sai! al pagamento di € 627.905,20 a titolo di rimborso delle spese incontrate dall'attrice per liberare l'immobile dalla discarica.

Avverso la detta sentenza la società soccombente proponeva appello al quale resisteva la Esselunga che spiegava appello incidentale condizionato con riferimento all'interpretazione data dal primo giudice alla domanda proposta da essa società e sostenendo che con tale domanda non era stato richiesto solo il risarcimento del danno ma anche la riduzione del prezzo.

Con sentenza 15/9/2003 la corte di appello di Firenze rigettava il gravame della Safi osservando: che era ingiustificata, oltre che immotivata, l'affermazione del primo giudice secondo cui la domanda della Esselunga andava intesa esclusivamente come risarcitoria e non come riduzione del prezzo; che, invero, l'atto introduttivo del giudizio conteneva nel suo contesto complessivo due distinte domande, cumulative e non alternative, ossia una domanda di riduzione del prezzo per vizi occulti della cosa venduta ed una di risarcimento dei danni conseguenti alla presenza di detti vizi; che sul punto giustamente la Esselunga aveva proposto appello incidentale; che differente era il limite della responsabilità del venditore in rapporto alle due azioni essendo egli oggettivamente responsabile per il minor valore della cosa venduta rispetto al valore che appariva in sede di pattuizione (indipendentemente dallo stato soggettivo della conoscenza del vizio) ed essendo invece, di fronte alla domanda di risarcimento, responsabile solo in caso di ricollegabilità della mancata conoscenza dei vizi ad una sua colpa; che sulla domanda di riduzione del prezzo della vendita, dalla quale bisognava pertanto ripartire, il giudice di primo grado avrebbe dovuto rispondere in quanto essa si presentava come l'antecedente logico della stessa domanda di risarcimento, anche ai fini della quantificazione, dovendo il danno risarcibile a essere quantificato in proporzione inversa con la riduzione del prezzo riconosciuta alla parte attrice; che nella specie il prezzo doveva essere ridotto, per il rinvenimento della discarica, come riconosciuto dalla stessa Safi la quale nella comparsa conclusionale in primo grado aveva testualmente affermato che "l’attrice non ha diritto al risarcimento dei danni, sebbene alla riduzione del prezzo"; che era infondata la tesi della società appellante secondo la quale la riduzione del prezzo andava applicata non sull'intero prezzo della vendita (L. 10 miliardi) ma solo su quella modesta quota (L. 115 milioni) riferibile al terreno; che nella specie non si trattava di vendite distinte, una per il terreno e l'altra per le ulteriori entità immobiliari, ma di un'unica vendita avente ad oggetto un compendio immobiliare unitario il cui prezzo risultava essere stato "stabilito a corpo e non a misura in L. 10 miliardi"; che la riduzione da applicare coincideva con il costo sopportato dalla società acquirente per liberare l'immobile dalla discarica, costo che era appunto quello liquidato dal tribunale sia pure ai fini del risarcimento del danno; che, affermato il diritto della compratrice alla riduzione del prezzo e determinata la stessa in misura pari alle spese sostenute per bonificare il terreno, non residuava alcun risarcimento del danno; che pertanto la sentenza impugnata andava confermata pur se sulla base di una diversa motivazione.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Firenze è stata chiesta dalla s.r.l. Finimmobiliare - già s.p.a. Safi - con ricorso affidato ad un solo motivo. La s.p.a. Esselunga ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Motivi della decisione

Con l'unico motivo di ricorso la s.r.l. Finimmobiliare denuncia violazione degli articoli 1492 e 1494 c.c., nonché vizi di motivazione, deducendo che l'azione estimatoria ha lo scopo di ripristinare l'equilibrio economico delle prestazioni contrattuali mediante la corresponsione in favore del compratore dell'interresse negativo costituito dalla differenza di valore determinato dal vizio della cosa venduta. La diminuzione del prezzo pattuito va rapportata al corrispondente disvalore del bene derivante dai vizi e non al valore del bene difettoso. Se però il vizio non altera il valore di mercato del bene, il compratore può chiedere solo il risarcimento del danno ove questo sia dimostrato. Le spese necessarie per l'eliminazione del vizio costituiscono danno di cui l'acquirente può chiedere il risarcimento per equivalente in una somma da riconoscere indipendentemente dalla effettiva eliminazione dei vizi. Nel caso di specie la Esselunga non ha mai dedotto un minor valore dell'area ma ha chiesto il rimborso delle somme indicate come necessarie per eliminare dall'area i rifiuti così esercitando l'azione di risarcimento del danno e non l'azione estimatoria. La corte di appello ha quindi errato nella qualificazione giuridica dell'azione della Esselunga. Peraltro se quest'ultima avesse effettivamente esercitato l'azione di riduzione del prezzo la domanda andava respinta non essendo stata fornita la prova di un minor valore dell'area e sul punto la sentenza è assolutamente carente di motivazione ed ha travisato i fatti.

Le dette censure sono infondate.

Innanzitutto va rilevato - in relazione all'asserita errata qualificazione data dalla corte di appello alla domanda proposta dalla Esselunga - che, come è ormai principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità, l'interpretazione della domanda giudiziale è operazione riservata al giudice del merito ed il giudizio al riguardo espresso da detto giudice, risolvendosi in un accertamento di fatto, non è censurabile in sede di legittimità quando sia motivato in maniera congrua ed adeguata (tra le tante, sentenze 26/6/2007 n. 14751; 6/4/2006 n. 8107; 14/3/2006 n. 5442). Al riguardo questa Corte ha più volte precisato che nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda il giudice di merito, da un lato, non è condizionato dalle espressioni adoperate dalla parte, dall'altro, ha il potere-dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla parte e dalle precisazioni dalla medesima fornite nel corso del giudizio, nonché dalle finalità che la stessa intende perseguire e dal provvedimento concreto richiesto (nei sensi suddetti, sentenze 13/12/2005 n. 27428; 2/11/2005 n. 21208; 28/7/2005 n. 15802).

Nella specie la corte di appello ha interpretato la domanda contenuta nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado come diretta ad ottenere sia la riduzione del prezzo per i vizi occulti del bene immobile oggetto del contratto di compravendita in questione, sia il risarcimento del danno conseguente alla presenza dei denunziati vizi.

La corte territoriale ha correttamente ed adeguatamente motivato sul punto avendo indicato, in modo puntuale ed analitico, le ragioni alla luce delle quali è pervenuta alla detta conclusione. In particolare nella sentenza impugnata sono specificati gli elementi considerati dal giudice di appello costituiti: dal "contesto complessivo" dell'atto introduttivo del giudizio; dall'espresso richiamo all'articolo 1489 c.c. con la precisazione che nell'ambito di tale articolo Fattrice aveva inquadrato i vizi del bene acquistato; dalle stesse tesi difensive della società convenuta con la puntualizzazione che secondo la Safi la società attrice aveva diritto alla riduzione del prezzo e non al risarcimento del danno.

Da quanto precede emerge in modo palese che la corte di appello ha proceduto ad un'interpretazione e ad una qualificazione della domanda proposta dalla Esselunga con una motivazione adeguata ed ineccepibile che lascia chiaramente intendere le ragioni dell'interpretazione data e della individuata qualificazione di detta domanda.

In definitiva deve ritenersi infondata la censura con la quale la società ricorrente - senza denunziare la violazione dell'articolo 345 c.p.c. - sostiene che la corte di appello ha errato "nella qualificazione giuridica della azione svolta da Sobbia/Esselunga" (pagina 4 del ricorso).

La sentenza impugnata è sul punto corretta e si sottrae alle critiche di cui è stata oggetto con la detta censura mossa dalla Finimmobiliare con la prima parte dell'unico motivo di ricorso.

Parimenti infondata è la censura, mossa con la seconda parte del motivo di ricorso in esame, relativa alla denunciata carenza di motivazione in ordine alla prova della diminuzione del valore di mercato ed alla minore utilità dell'area oggetto del contratto di compravendita in questione.

In proposito è appena il caso di evidenziare che alla detta diminuzione di valore va rapportata la riduzione del prezzo che deve corrispondere alla differenza di valore determinata dal vizio rispetto al prezzo contrattuale e non già a quello di mercato.

Occorre inoltre ribadire ulteriormente che, in tema di vendita, l'azione per la riduzione del prezzo è finalizzata a ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione.

La riduzione del prezzo va quindi operata diminuendo il prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi o della diversità di essa rispetto alla cosa negoziata: il compratore deve essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi. In definitiva l'indagine del giudice deve essere diretta a determinare il minor prezzo che il compratore avrebbe pagato ove avesse avuto conoscenza dei vizi.

Va infine segnalato che, poiché la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta a seguito della riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta ex art. 1492 c.c., è consentito il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito incensurabile in sede di legittimità ove sorretto da motivazione immune da vizi logici e giuridici.

Nella specie sotto gli indicati aspetti e profili l'impugnata sentenza - unitariamente e complessivamente interpretata - è ineccepibile ed aderente ai sopra riportati principi pacifici sia in dottrina che in giurisprudenza in tema di "actio quanti minoris".

Va sul punto osservato che la corte di appello, nella parte narrativa della sentenza impugnata, ha precisato che oggetto del contratto di compravendita si stipulato dalle parti era un suolo edificatorio ove la società acquirente aveva realizzato un corpo di fabbrica - destinato a supermercato - solo dopo aver provveduto ad una complessa attività di bonifica dell'area acquistata il cui sottosuolo era risultato occupato da "una ingente quantità di rifiuti solidi". Nella parte motiva della sentenza in esame il giudice di secondo grado ha poi posto in evidenza che, come appariva ovvio, "poiché l'interesse della società acquirente (e, quindi, l'incidenza sul relativo prezzo) era rivolto allo sfruttamento edilizio del complesso edilizio - terreno e fabbricati - destinato alla realizzazione di un centro commerciale, il prezzo della vendita era chiaramente determinato in funzione del valore socio-economico del bene nel suo complesso".

Ciò posto risulta palese che la corte di merito, determinando l'ammontare della diminuzione del prezzo in misura pari al "costo sopportato dalla società acquirente per liberare l'immobile dalla discarica", ha inteso in sostanza ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione tenendo conto della entità della minore utilità e del minor valore effettivo dell'area in questione - rispetto a quello che appariva in sede di pattuizione - a causa del vizio scoperto dopo la conclusione del contratto. Quindi la corte territoriale ha in effetti ed essenzialmente ritenuto che dalla presenza della discarica discendeva una riduzione del valore dell'area venduta e del relativo prezzo di vendita di entità pari al costo delle opere necessarie per consentire lo sfruttamento integrale della natura edificatoria del suolo costituente la caratteristica principale del bene. Il detto costo è stato preso in considerazione non ai fini della quantificazione del danno subito dal compratore, bensì come semplice ed ulteriore criterio anche equitativo - avuto riguardo a tutti gli elementi in fatto acquisiti con riferimento, in particolare, alle caratteristiche ed alla natura del bene venduto ed alla menomata idoneità di tale bene a soddisfare le finalità dell'acquirente - per ripristinare l'equilibrio economico tra le prestazioni contrattuali e per determinare la minore utilità e il minor valore del bene oggetto di compravendita a causa della irregolarità rappresentata dalla presenza di una discarica nel sottosuolo.

Il giudice di secondo grado ha quindi dato conto delle proprie valutazioni ed ha esposto in modo congruo ed esauriente le ragioni del suo convincimento dopo aver proceduto a quelle indagini ed a quegli accertamenti in fatto necessari per determinare l'ammontare della richiesta riduzione del prezzo.

La motivazione della sentenza impugnata è quindi adeguata e corretta avendo il giudice di appello fatto specifico e puntuale riferimento all'entità della minore utilità o al minor valore effettivo dell'area in questione.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Sussistono giusti motivi - in considerazione, tra l'altro, della natura delle questioni trattate - che giustificano la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.


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