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Usucapione, verbale di conciliazione giudiziale, trascrivibilità
Articolo 26.06.2009 (Giovanni Golotta)



Usucapione, verbale di conciliazione giudiziale, trascrivibilità

di Giovanni Golotta

Brevi appunti in tema di trascrivibilità del verbale di conciliazione giudiziale di verificazione di scrittura privata di compravendita di bene immobile nel quale il titolo di proprietà dell'alienante è rappresentato dall’usucapione: in particolare la trascivibilità del verbale di conciliazione concluso davanti al giudice di pace incompetente.

***

SOMMARIO
§1) PRIMA PREMESSA SOSTANZIALE
§1.A.) L’USUCAPIONE COME TITOLO. FONTI NORMATIVE; USUCAPIONE COME FATTO CON EFFICACIA PRECLUSIVA
§1.B) EFFICACIA DELL’AQCUISTO. NON NECESSITA’ DEL PREVIO ACCERTAMENTO GIUDIZIALE DELL’ACQUISTO PER USUCAPIONE PER LA VALIDITA' DELL'ATTO DI COMPRAVENDITA
§2) ASPETTI PROCESSUALI
§2.1) L’ATTIVITA’ CONCILIATIVA IN GENERALE INQUADRAMENTO DELL’ISTITUTO ASPETTI SOSTANZIALI
§2A.2) L’ATTIVITA’ CONCILIATIVA IN PARTICOLARE ASPETTI PROCESSUALI
(§3) CENNI SULLA TRASCRIZIONE E SUI TITOLI CHE LA LEGITTIMANO

*****

§1.A) PRIMA PREMESSA SOSTANZIALE

§1.A.) L’USUCAPIONE COME TITOLO DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ IMMOBILIARE

Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione1 riprendendo un proprio orientamento, risalente e consolidato , con poche parole ha ribadito la piena validità ed efficacia dell' atto pubblico con il quale venga trasferita una proprietà immobiliare della quale l’alienante si dichiari proprietario per usucapione escludendo così la necessità di un previo accertamento giudiziale dell'usucapione medesima.2

L'usucapione, “ titolo”, fonda dunque le facoltà dell'usucapiente proprietario, dalle quali è illogico escludere la conclusione gli atti dispositivi del bene medesimo.

Osserva in proposito il Supremo Collegio, che negare al proprietario per usucapione la possibilità di disporre del bene usucapito genera: << la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente>>3.

Mediazione giudiziale ritenuta a ragione dalla Corte del tutto incompatibile con il normale contenuto del diritto di proprietà .

Questa recente pronuncia rende giustizia alla lettura che dell’art. 1158 ha fatto nel tempo la dottrina prevalente secondo la quale l’usucapiente acquista il diritto di proprietà in maniera automatica per effetto della interazione tra possesso e decorso del tempo ed a prescindere da qualsivoglia rapporto con la situazione giuridica precedente.

Al riguardo pare utile evidenziare come -sotto un profilo sistematico- l’usucapione sia stata inquadrata tra i fatti dotati di efficacia preclusiva 4 rispondenti,come tali, alla duplice necessità:

  1. di garantire giuridicamente forma piena e definitiva a situazioni di fatto consolidate nel tempo da un lato e, dall’altro,

  2. di rimuovere conflitti che impediscano l’attuazione di situazioni giuridiche.

Si da così rilevanza sotto il profilo effettuale, ad una soluzione di continuità con il passato alla quale si attribuisce una intrinseca efficacia fondativa di situazioni giuridiche originarie, e, per la natura stessa del fatto, produttiva ope legis dell'effetto.

Da tale caratteristica deriva, come ulteriore effetto, l’inessenzialità di un previo accertamento giudiziale allo scopo di far ritenere compiuta la fattispecie acquisitiva.

Inessenzialità che deriva anche dal fatto che, come s’è già rilevato, la sussistenza di un legame tra la situazione giuridica nuova ed una ad essa antecedente è ritenuta del tutto ininfluente, dal’ordinamento giudico sotto l’aspetto effettuale, con l’ulteriore corollario, della inoperatività , nelle dette fattispecie dei principi nemo plus iuris … e risoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis, data la prevalenza su di essi del fatto, dotato per volontà dell’ordinamento giuridico , di efficacia acquisitiva originaria (e nei termini dei quali prima s’è detto, preclusiva).

Tale ricostruzione sistematica, trova nell’art. 1158 c.c. un argomento testuale difficilmente superabile.

Recita, infatti, tale norma: << La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni >>.

Pur non essendo questa la sede adatta per esaminare nel dettaglio la norma e le problematiche che essa genera segnatamente con riferimento alla qualificazione del possesso, alla durata ed alle sue vicende possiamo comunque affermare che per la norma in parola:

  • il solo fatto del possesso continuato per venti anni di un bene mobile o di un diritto reale su un bene immobile produce in capo al possessore l’ acquisto del corrispondente diritto;

  • l’efficacia acquisitiva( preclusiva) è automatica non richiedendo l'Ordinamento - neppure in funzione di integrazione dell'efficacia della fattispecie acquisitiva,- un accertamento giudiziale del fatto.

Ulteriore conferma della fondatezza della detta ricostruzione logico-sistematica si ottiene dall’articolo 1159 c.c. che prevede una riduzione alla metà dei termini ad usucapionem fissati dall’art. 1158 per colui che abbia acquistato in buona fede il bene immobile o il diritto reale su bene immobile, da colui che non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà purché debitamente trascritto.

In questo caso, infatti, la previa verifica circa l’esistenza del titolo idoneo- sia pure solo in astratto- a svolgere una funzione traslativa del diritto, unitamente al requisito -soggettivo- della buona fede dell’acquirente ed all’altro -oggettivo- della trascrizione del titolo stesso, assolve per l'ordinamento ad una funzione solo anticipatrice del prodursi della fattispecie con riduzione alla metà dei termini utili all’acquisto.

Il titolo trascritto pare così destinato ad assolvere alla funzione di simulacro dell’antecedente formale nella catena della consecuzione degli atti di trasferimento, rendendo la fattispecie più prossima a quella derivativa dell’acquisto con l’ulteriore conseguenza di fargliene condividere, sia pure in piccola parte, effetti e conseguenze.

Cosa questa, se si riflette, inconcepibile ove, per il formarsi della fattispecie acquisitiva, l’Ordinamento avesse postulato la necessità di una previa pronuncia giudiziale a questo punto di natura indifferente (di accertamento o costitutiva).

A conferma ulteriore di ciò l'art. 1 della Legge 10.05.1976, n. 346 (Gazzetta Ufficiale 3 giugno 1976, n. 144) ha introdotto l'art. 1159 bis. c.c. il quale al suo 3° comma demanda alla legge speciale di stabilire la procedura, le modalità e le agevolazioni per <<la regolarizzazione del titolo di proprieta>> dando quindi il titolo stesso per già formato sebbene “irregolarmente”.

Secondo un diverso (ma non condivisibile) orientamento giurisprudenziale, l'usucapione pur essendo un modo di acquisto originario della proprietà non opererebbe automaticamente con il possesso ventennale.

Occorrerebbe, infatti, accertare che tale possesso abbia i requisiti, della pienezza e della esclusività corrispondendo così all'esercizio del diritto di proprietà (o di altro diritto reale).

La sussistenza di tali qualità necessarie del possesso deve, secondo quest’orientamento, essere sottoposta all’ accertamento giudiziale con la conseguenza che, in difetto, l'acquisto del diritto di proprietà non può essere dichiarato dal possessore.

A tale conclusione non osterebbe il fatto che la sentenza con cui viene pronunciato l'acquisto per usucapione del diritto di proprietà abbia natura dichiarativa e non costitutiva del diritto, ma tale funzione di mero accertamento è condizione perché il soggetto possa vantare il diritto di proprietà e disporne.

Ma, come abbiamo già visto, del resto, oltre agli argomenti sopra esposti, si oppone quello di palmare e convincente evidenza, insuperabile sotto il profilo logico-giuridico, sul quale fa perno la già citata sentenza n. 2485/2007 per la quale accettare la tesi da ultimo prospettata determinerebbe il verificarsi della: << strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente. Come ciò sia compatibile con il normale contenuto del diritto di proprietà non viene chiarito».

§1.B) EFFICACIA DELL’AQCUISTO. NON NECESSITA’ DEL PREVIO ACCERTAMENTO GIUDIZIALE DELL’ACQUISTO PER USUCAPIONE PER LA VALIDITA' DELL'ATTO DI COMPRAVENDITA

Pur esulando dall'oggetto del presente lavoro una disamina approfondita della problematica inerente al momento in cui possa ritenersi compiuto l'acquisto , pare comunque utile accennarne, sia pur in maniera fugace ed all’unico fine di evidenziare, come dire, per contrasto, l'infondatezza delle tesi negatrici della piena efficacia, autonomia e validità dell'usucapione, quale fatto-titolo di proprietà.

Già da quanto s'è detto al precedente paragrafo 1) si può intuire come l'acquisto per usucapione non possa che avere una efficacia istantanea.

In conseguenza di ciò l'acquisto, quindi, deve ritenersi retroagisca al primo momento dell'inizio del possesso.

In tal senso s'è pronunciato il Supremo Collegio in una decisione risalente e tuttavia mai contrastata5.

Da ciò, tra l'altro, deriva l'inopponibilità al possessore degli atti di disposizione del bene da parte del proprietario compiuti medio tempore 6

Ed infatti la dottrina che si è espressa a sostegno della retroattività degli effetti dell'usucapione, ha addotto diverse argomentazioni7 tra le quali la più convincente pare essere proprio quella per la quale se l'usucapione non operasse retroattivamente, gli atti di disposizione compiuti medio tempore dal proprietario originario sarebbero opponibili all'usucapiente; con la conseguenza che questi, potrebbe incidere sul corso dell'usucapione senza compiere alcun atto interruttivo del possesso, previsto, a tale fine, come indispensabile dalla legge per fermare il corso dell'usucapione.

Quanto s'è detto autorizza a trarre la conclusione che compiutosi utilmente il termine di legge, l'usucapiente possa disporre validamente e senza bisogno di altro della proprietà del bene usucapito e che, di conseguenza, indebitamente il notaio ricusi la stipula della compravendita quando l'alienante si assuma proprietario per usucapione.

§ 1.1.B ) ASPETTI SOSTANZIALI E LEGGE NOTARILE

Ciò detto pare ineludibile una verifica della tesi fin qui sostenuta specie onde stabilirne la compatibilità con la disciplina normativa degli obblighi dei notai.

In tale prospettiva va subito evidenziato che per l'art. 27 1° comma della Legge notarile: << Il notaro è obbligato a prestare il suo ministero ogni volta che ne è richiesto>> potendo ricusare il proprio intervento- a mente del successivo art. 28 solo nei seguenti casi da considerarsi tassativi: <<

1° se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico;

2° se v'intervengano come parti la sua moglie, i suoi parenti od affini in linea retta, in qualunque grado, ed in linea collaterale fino al terzo grado inclusivamente, ancorchè v'intervengano come procuratori, tutori od amministratori;

3° se contengano disposizioni che interessino lui stesso, la moglie sua, o alcuno de' suoi parenti od affini nei gradi anzidetti, o persone delle quali egli sia procuratore per l'atto, da stipularsi, salvo che la disposizione si trovi in testamento segreto non scritto dal notaro, o da persona in questo numero menzionata, ed a lui consegnato sigillato dal testatore>>.

Sempre per il medesimo art. 28 le disposizioni contenute nei numeri 1, 2 e 3 non sono applicabili ai casi d'incanto per asta pubblica e che il notaio può ricusare il suo ministero se le parti non depositino presso di lui l'importo delle tasse, degli onorari e delle spese dell'atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio, oppure di testamenti.

In secondo luogo deve evidenziarsi che il notaio, come libero professionista, è debitore di mezzi ex art. 2229 c.c. e, quindi, se non è tenuto alla piena soddisfazione dell'interesse del creditore, è per converso obbligato a tenere un comportamento idoneo a realizzare il risultato che il cliente-creditore attende8 .

Egli quindi deve essere ritenuto responsabile, non se il creditore delle di lui prestazioni professionali non riesce a conseguire il risultato da lui atteso, ma bensì solo se tale mancato risultato dipenda dalla violazione dei doveri imposti dalla legge al professionista.

Ora, come s'è visto in precedenza, tra i doveri imposti dagli artt. 27 e 28 della Legge notarile non può farsi rientrare quello della previa acquisizione della sentenza dichiarativa dell'usucapione, quale titolo dell'alienante, in quanto la sentenza stessa non costituisce obbligo per l'alienante nel senso che egli acquista anche in assenza della pronuncia giudiziale.9

Correttamente può quindi affermarsi, che illegittimamente il notaio ricusa di ricevere un atto di compravendita nel quale l'alienante si dichiari proprietario per usucapione, contravvenendo al dovere impostogli dall' art. 27 della Legge notarile.

Né, per contro, varrebbe obbiettare che l’eventuale stipula di un simile atto possa ledere i diritti del proprietario originario o dell'acquirente dal non proprietario e ciò perché:

  • da una parte il proprietario, ove ne sussistano presupposti e condizioni, può sempre vittoriosamente esperire l'azione di rivendica ex art. 984 c.c. anche nei confronti dell'acquirente a non domino;

  • dall'altra l'acquirente dal non proprietario può alternativamente o , chiedere l'adempimento dell'obbligo derivante al venditore dall'art. 1478 c.c. - sussistendone i presupposti – ovvero chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 ed, in caso di evizione, ottenere il risarcimento di cui all'art. 1483 c.c..

Come si vede gli interessi contrapposti che vengono in evidenza nella fattispecie, possono, sempre ripetiamo sussistendone presupposti e condizioni, trovare ampia ed adeguata tutela nelle norme dell'ordinamento giuridico vigente e non risultano esposti ad alcun pregiudizio, neppure potenziale.

Sembrerebbe superficiale nascondersi che l’acquisto di un bene immobile perfezionato con le modalità sopra descritte sia immune da conseguenze rischiose.

La stessa Suprema Corte lo rileva.

Ma a ben vedere tali effetti rischiosi possono circoscriversi:

  1. alle eventuali pretese vantate da altro soggetto il quale sostenga che non si sono verificati tutti i presupposti per l'operare dell'usucapione e

  2. alla ricostruzione della storia ultraventennale dell'immobile determinandosi un'interruzione nella continuità delle trascrizioni che concernono l'immobile stesso.

Entrambi i su accennati inconvenienti a ben vedere non si frappongono quale ostacolo insormontabile alla validità dell’atto di compravendita bensì a momenti ed aspetti successivi e per altro solo eventuali e superabili, ove i presupposti dell’usucapione siano sussistenti in concreto.

Quanto alla soluzione di continuità nelle trascrizioni, questa, rappresenta una conseguenza ineliminabile dell’acquisto a titolo originario e può dipendere anche da un acquisto accertato giudizialmente, ragione questa per la quale non può essere considerato, un inconveniente legato alla stipula.

§2) ASPETTI PROCESSUALI

§2.1) L’ATTIVITA’ CONCILIATIVA IN GENERALE INQUADRAMENTO DELL’ISTITUTO ASPETTI CONTRATTUALI

La conciliazione giudiziale è una convenzione tra le parti del giudizio che va interpretata sulla base delle volontà espresse dalle parti come consacrate nel verbale che di essa costituisce prova documentale.10

La stessa si caratterizza sotto un primo aspetto strutturale per l'intervento necessario del giudice e dall'altro, sotto un aspetto funzionale, sia per l'effetto -processuale- di chiusura del giudizio sia per l'effetto- sostanziale- per gli effetti derivanti dal negozio giuridico contestualmente stipulato dalle parti e che resta soggetto alla disciplina che gli è propria.11

Si tratta di un istituto conforme al principio fondamentale della disponibilità del giudizio che anima il nostro processo civile con il quale viene meno l'interesse ad agire dell'attore ed a contraddire del convenuto ed il processo si conclude così; senza bisogno di essere integrato con un provvedimento del giudice di estinzione o cessazione della materia del contendere, poiché l'azione si “consuma” con la conciliazione e con l'ordinanza di cancellazione della causa dal ruolo.12

Come disposto dall'ultimo comma dell'art. 185 8 norma in vigore anche prima dell'ultima novella del 2006) << Quando le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della convenzione conclusa. Il processo verbale costituisce titolo esecutivo >>.

L'istituto della conciliazione giudiziale ha subito nel tempo un'evoluzione essendo la sua attuale formulazione il frutto della novella introdotta dall'art. 1 d.P.R. 17 ottobre 1950, n. 857.

Per altro l'originaria formulazione del primo comma di tale articolo risultava il seguente: «Se la natura della causa lo consente, il giudice istruttore, nella prima udienza, deve cercare di conciliare le parti, disponendo, quando occorre, la loro comparizione personale».

Tale norma è stata abrogata dall'art. 89 della l. 26 novembre 1990, n. 353, che ha eliminato il riferimento alla natura della causa rendendo obbligatorio per il giudice il tentativo di conciliazione solo quando lo stesso sia stato richiesto dalle parti all'udienza di prima comparizione .

Il vigente art. 88 1° comma delle disposizioni di attuazione al cpc prevede poi che :<< La convenzione conclusa tra le parti per effetto della concilazione davanti al giudice istruttore è raccolta in separato processo verbale, sottoscritto dalle parti stesse, dal giudice e dal cancelliere>>.

Dunque, riepilogando:

  • nel verbale di udienza le parti dichiarano di volere conciliare la lite e concludono la convenzione;

  • al giudice altro compito non è riservato dalla legge se non quello di prendere atto di ciò ed ordinare al cancelliere di formare un separato fascicolo nel quale siano raccolti la convenzione ed il verbale d'udienza.

Con il verbale di conciliazione, che ricordiamo ex art. 88 cpc deve essere sottoscritto dalle parti stesse, dal giudice e dal cancelliere raccoglie <<La convenzione conclusa tra le parti per effetto della concilazione>> certificandola.

Il verbale di conciliazione giudiziale contiene, dunque, una convenzione tra le parti di giudizio, da interpretarsi sulla base della volontà dalle medesime espressa nelle pattuizioni ivi consacrate e di cui esso costituisce prova documentale fermo restando che l'accordo produce di per se effetti sostanziali e processuali e costituisce, in presenza dei requisiti di legge, titolo esecutivo ex art. 474 c.p.c., anche se sia inserito nel solo verbale d'udienza 13.

La conciliazione giudiziale, si caratterizza, in sintesi:

  • per l'effetto processuale di chiusura del giudizio in cui intervenga,

  • per il fatto di risultare cristallizzata in un processo verbale dotato di valore documentale, ed infine

  • per l'effetto sostanziale derivante dal negozio giuridico in essa incorporato.14

Essa, malgrado ciò, non è assimilabile ad un negozio di diritto privato puro e semplice essendo previsto, infatti, il necessario intervento del giudice.

Il supremo Collegio sempre in merito, ha inoltre affermato che: << La conciliazione giudiziale prevista dall'art. 185 c.p.c. è una convenzione fra le parti che l'hanno conclusa, con la particolarità di essere consacrata in un processo verbale avente carattere documentale. A tal fine perché si realizzi un'attività negoziale è necessario che dal processo verbale di conciliazione risulti l'incontro delle volontà delle parti, che unisce al carattere genericamente transattivo del suo contenuto sostanziale l'effetto processuale della impossibilità di una qualsiasi ulteriore prosecuzione del giudizio. Non può quindi configurarsi la conciliazione giudiziale nella dichiarazione fatta all'udienza da una parte di avere transatto la lite.>>15

Da quanto affermato deriva, tra l'altro, che l'intervento del giudice nella conciliazione non altera la natura consensuale della composizione della controversia, onde non è esclusa l'indagine sul suo contenuto negoziale se sorga dissenso tra le parti sulla portata dell'accordo.16

Delineato in tal modo l'istituto della conciliazione giudiziale, pare preclusa al giudice qualsivoglia attività diversa ed ulteriore rispetto alla presa d'atto della volontà delle parti, alla certificazione che le loro rispettive dichiarazioni sono oggetto della conciliazione.

§2.1) IL RICONOSCIMENTO DELLA SOTTOSCRIZIONE DELLA SCRITTURA PRIVATA COME OGGETTO DI CONCILIAZIONE

Alla luce di quanto fin qui esposto si può comprendere come destino forti perplessità talune decisioni di giudici di merito intese a rifiutare, con varie motivazioni, la conclusione di conciliazioni giudiziali aventi ad oggetto il riconoscimento -ex art. 216 c.p.c.- di scritture private di compravendita di immobili nelle quali l'alienante dichiari di essere proprietario del bene oggetto dell'atto, per usucapione.

In tutte si registra comunque una sorta di preconcetto: quello del sospetto verso l'attività di redazione contrattuale svolta dagli avvocati in funzione di supplenza di quella notarile (ingiustamente) denegata.

Tale attività viene vista con sospetto sulla base di un argomento deduttivo e fallace (in parte riferibile a quello che gli studiosi di logica formale indicano come argomento “ad personam”) e per il quale l'affermazione viene ritenuta valida o meno non per la sua intrinseca validità verificata in seguito ad un'attenta analisi dei suoi elementi, ma in base al soggetto dal quale proviene.

In altri termini e per restare fermi agli esempi sopra riportati, se il notaio rifiuta di stipulare un atto di compravendita di immobili nel quale il venditore si dichiara proprietario per usucapione senza produrre la relativa sentenza accertativa, se ne dovrebbe dedurre che l'atto non può essere stipulato proprio perché rifiutato dal notaio. A prescindere, quindi, da un accertamento sulla fondatezza o meno del rifiuto.

Ora, come abbiamo dimostrato in precedenza sub §1) il notaio non solo può ma a nostro parere deve ricevere l'atto di compravendita d'immobile nel quale l'alienante si dichiari proprietario per usucapione senza produrre la relativa sentenza di accertamento e, quindi, indebitamente rifiuta la stipula.

Di conseguenza l'esercizio concreto della supplenza del notaio da parte dell'avvocato si svolge nel più pieno ossequio alle norme del vigente ordinamento giuridico.

Ed infatti:

a) legittimamente l'avvocato redige l' atto sotto la forma tipizzata della scrittura privata (artt. 1350; 2702 c.c.);

b)altrettanto legittimamente ex art. 216 2° comma cpc nell'interesse del proprio cliente l'avvocato chiede al giudice la verificazione della scrittura privata;

c)del tutto legittimamente ex artt. 185 c.p.c. ed 88 disp. att. c.p.c. le parti del giudizio concludono tra di loro una convenzione che abbiamo visto avere natura negoziale tra di loro e partecipare della transazione (art. 1967 c.c.). 17

d) del tutto legittimamente l'avvocato, per conto della propria parte, chiede la trascrizione della scrittura privata giudizialmente verificata (si veda l'art. Art. 2657 per il quale: << La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza , di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente... ( omissis) ...>>.

Né in contrario, varrebbe rilevare la facoltà del giudice di rilevare l'eventuale nullità dell'atto di compravendita o dell'atto in genere oggetto della conciliazione.

Intanto perché nel caso di compravendita di immobile nella quale il titolo dell'alienante sia costituito dall'usucapione non previamente accertata in sede giudiziaria non esiste, come s'è visto, alcuna nullità e poi perché ove l'atto sottoposto alle verifica delle sottoscrizioni fosse nullo, ove di esso non sia stata chiesto l'adempimento, ma solo la verificazione delle sottoscrizioni, l'eventuale accertamento della nullità ex officio sarebbe preclusa al giudice, potendo le parti, in ipotesi, avere interesse all'accertamento delle sottoscrizioni per poter far valere in un secondo momento proprio la nullità dell'atto.

(§3) CENNI SULLA TRASCRIVIBILITA’ DEL VERBALE DI CONCILIAZIONE IN SEDE NON CONTENZIOSA DAVANTI AL GIUDICE DI PACE INCOMPETENTE

La tutela della buona fede e dell'affidamento nella circolazione dei beni necessitano di taluni supporti precisi e soprattutto oggettivi.

A questa esigenza risponde la trascrizione, mezzo legale di pubblicità posto a tutela della circolazione degli immobili.

Non è questa la sede per un esame compiuto dell’istituto del quale quindi si daranno cenni sommari essenziali per il completamento dell’esposizione delle tesi formulate con il presente lavoro.

Ai sensi dell'art. 2657 del c.c., la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

In base a tale disposizione, il cui carattere tassativo è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (per tutte vedasi Cass. Civile, 12 marzo 1996, n. 2033), soltanto gli atti aventi i predetti requisiti di forma costituiscono titoli idonei per la trascrizione.

La previsione normativa di un requisito minimo di forma per la trascrivibilità degli atti nei registri immobiliari (scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente), risponde non solo allo scopo di stabilire, attraverso un criterio selettivo, i titoli idonei a documentare il fatto giuridico che costituisce l'oggetto proprio della trascrizione, ma anche all'esigenza di garantire che l'accertamento dell'autenticità della sottoscrizione venga svolto da un soggetto "terzo" rispetto ai sottoscrittori e particolarmente qualificato (ufficiale fidefaciente o giudice sentenziante).

In buona sostanza si sostiene 18 che nella scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente l'accertamento operato dall'ufficiale autenticante o dal giudice avrebbe efficacia erga omnes, mentre, al contrario, il riconoscimento, espresso o tacito aad opera delle parti di giudizio di una scrittura privata spiegherebbe un’ efficacia più circoscritta non solo sotto l’aspetto soggettivo (valendo solo tra le parti) ma anche sotto quello oggettivo spiegando una mera funzione probatoria.

Gli effetti correlati al riconoscimento assumerebbero, cioè, una rilevanza esclusivamente interna all'ambito dei rapporti intercorrenti tra le parti del processo, per quanto attiene, in particolare, i profili inerenti l'efficacia probatoria della scrittura medesima senza spiegare alcuna efficacia verso i terzi.

E poiché l’elenco di cui all’art. 2657 è da ritenersi tassativo 19, soltanto gli atti aventi i predetti requisiti di forma costituirebbero titoli idonei per la trascrizione rispondendo la previsione normativa di un requisito minimo di forma per la trascrivibilità non solo al fine di stabilire, attraverso un criterio selettivo, i titoli idonei a documentare il fatto giuridico che costituisce l'oggetto proprio della trascrizione, ma anche all'esigenza di garantire che l'accertamento dell'autenticità della sottoscrizione venga svolto da un soggetto "terzo" rispetto ai sottoscrittori e particolarmente qualificato (ufficiale fidefaciente o giudice sentenziante).

Il verbale di conciliazione in sede non contenziosa relativo a controversie non rientranti nella competenza del giudice di pace, essendo privo dei detti requisiti non potrebbe essere annoverato tra i titoli idonei per la trascrizione ex art. 2657 c.c..

Sorge tuttavia il problema di armonizzare le conclusioni sopra riferite con la norma desumibile dal combinato disposto degli artt. 322, 2 ° comma e 185, ultimo comma c.p.c..

Per la prima delle due norme in ipotesi di conciliazione in sede non contenziosa, il processo avente ad oggetto materie non rientranti nella competenza del giudice di pace il processo verbale assume soltanto il valore di una scrittura privata riconosciuta in giudizio e per la seconda, in ogni caso: << Quando le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della convenzione conclusa. Il processo verbale costituisce titolo esecutivo >>.

La differenza tra i due verbali di conciliazione (quello concluso davanti al giudice di pace incompetente e quello concluso davanti a giudice- anche non di pace- competente) balza evidente: solo nel primo caso, infatti il verbale di conciliazione viene equiparato ad una scrittura privata riconosciuta in giudizio.

Per un insuperabile argomento di natura testuale cade in primo luogo l’obiezione per la quale, avvenendo il riconoscimento della scrittura privata in una fase “ non contenziosa”, mancherebbe la mediazione di un organo terzo fidefaciente.

L’art. 322 u.c. cpc infatti così testualmente dispone :<<Negli altri casi il processo verbale ha valore di scrittura privata riconosciuta in giudizio>> ed il termine “giudizio” non può che essere una declinazione del concetto di giurisdizione come desumibile dall’art. 1 del Codice di procedura civile e dall’art. 2907 cel Codice Civile ed in esso il giudice svolge funzioni non diverse rispetto a quelle normalmente sue proprie.

Risulta così difficile comprendere il senso della sottile distinzione operata da parte dell’Agenzia delle Entrate nella circolare prima citata allo scopo di negare la trascrivibilità del verbale di riconoscimento di scrittura privata concluso davanti al Giudice di pace incompetente.

Ed in vero l’obbligatoria sottoscrizione del verbale da parte del Giudice e del Cancelliere è con ogni evidenza finalizza a dare pubblica valenza all’atto.

In questi termini il Tribunale Firenze, con decreto in data 27 novembre ha statuito che :<< Il verbale di conciliazione in sede non contenziosa davanti a giudice conciliatore ( ora Giudice di pace) che non sarebbe competente a conoscere la controversia, è titolo idoneo alla trascrizione.>> rilevando, in particolare come la sottoscrizione del verbale da parte del Giudice e del Cancelliere a chiusura dell’atto non può, a giudizio del Tribunale, non avere “ valore di autentica delle firme delle parti; onde l’atto avrebbe necessariamente e per sé, natura di scrittura privata autenticata( quantomeno) e rientrerebbe tra quelli disciplinati dall’art. 2703” . Rileva di seguito il Giudice, ed a nostro giudizio perspicuamente, che , diversamente opinando, “ La notazione di cui all’art. 322 2° comma cpc sarebbe del tutto superflua, se non fosse intesa in relazione ed in contrapposizione alle scritture private di cui al primo comma del medesimo articolo (costituenti titolo esecutivo).

Sempre a giudizio del Tribunale l’equiparazione dei verbali de quibus agli atti di cui all’art. 2703 c.c. “ è indubitabile”.20

Non sembrano sussistano ragioni di altrettanta palmare evidenza per dubitare dell’esattezza della tesi sostenuta nella decisione sopra riportata che chi scrive abbraccia senza riserve.

P.S. Mi sia consentito di formulare un particolare ringraziamento all’avv. Vincenzo Romano del foro di Reggio Calabia, mio “maestro”, al quale debbo oltre che l’incoraggiamento ad affrontare la questione, molti preziosissimi suggerimenti.

_____________

1 Cass. II Sez. Civ. 5 febbraio 2007, n. 2485.

2 I principi affermati dalla Suprema Corte con la sentenza in parola possono così sintetizzarsi:1) non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore dichiari di essere proprietario per usucapione benché difetti l’accertamento giudiziale in contraddittorio con il precedente proprietario e, quindi, 2) non incorre in responsabilità professionale il notaio il quale, in caso di vendita immobiliare nella quale il venditore assuma di avere acquistato la proprietà per usucapione senza produrre l’accertamento giudiziale, non abbia avvertito l'acquirente che l'acquisto poteva essere a rischio, ove nell'atto venga espressamente inserita una clausola dalla quale possa desumersi che l'acquirente era comunque consapevole di tale rischio.

3 Vedasi sentenza prima citata.

4 <<Ricerche di teoria generale del diritto e di dogmatica giuridica >> Giuffré Editore 1997 pagg. 167 e seguenti, che riprende la voce <<Efficacia giuridica >> curata dal Maestro per l’Enciclopedia del Diritto.

5 Si veda in termini Cass. 17.11.1973 n. 3082 in RFI 1973, USUCAPIONE, 8.

6 Si vedano da ultimo : Cass. 11 febbraio 2000 n. 1530 e 28 giugno 2000, n. 8792.

7 Si veda P. POLA : <<L'USUCAPIONE>>; Padova 2006 pag. 138 sgg.ti.

8 Si veda : P.Pola loc. ult. Cit. pag. 158.

9 Si veda anche Santarcangelo :La Compravendita – Giuffré editore 1985 pag. 403 il quale detta la formula da utilizzare per il caso in cui l'alienante sia proprietario per usucapione.

10 Si veda in termini Cassazione 11571/2004.

11 In termini Cassazione 11677/1995

12 << La conciliazione giudiziale è un contratto che, concluso dalle parti nel processo, ne determina la chiusura>> Cassazione civile , sez. III, 24 settembre 1991, n. 9962 Soc. Jol immob. c. Malandrone Giur. it. 1993, I,1, 195.

13 In termini: Cassazione civile , sez. II, 22 giugno 2004, n. 11571 Frasca c. Com. Acerno Giust. civ. Mass. 2004, 6.

Cassazione civile , sez. III, 18 aprile 2003, n. 6288 Born c. Bernardini e altro Giust. civ. Mass. 2003, 4.

14 Consiglio Stato , sez. IV, 16 ottobre 2001, n. 5460 Granieri e altro c. Reg. Lazio e altro Foro Amm. 2001, 2731 (s.m.).

15 Cassazione civile , sez. II, 25 gennaio 1992, n. 816 Bassetti c. Bassetti Giust. civ. Mass. 1992, fasc. 1.

16 Cassazione civile , sez. lav., 04 dicembre 1986, n. 7193 Lasber c. Istituto CIHEAM Bari Giust. civ. Mass. 1986, fasc. 12. Corte appello Napoli, 23 gennaio 1988 Bruzzano c. Caracciolo e altro Giur. merito 1989, 570.

17 Si veda Cass. 22 luglio 2004, n. 13613.

18 Pare interessante riportare per intero quanto sostiene in proposito la circolare dell’Agenzia del Territorio del 20.12.2001, n. 11/T avente ad oggetto: CONTENZIOSO CONCILIAZIONE NON CONTENZIOSA - VERBALI – ESCLUSIONE:<< Premessa

Pervengono alla Scrivente da parte di alcuni Uffici richieste di chiarimenti in ordine alla trascrivibilità dei verbali di conciliazione in sede non contenziosa, redatti ai sensi dell'art. 322, terzo comma, c.p.c., su materia non rientrante nella competenza del giudice di pace.

I dubbi interpretativi espressi al riguardo, si fondano sulla circostanza che il verbale di conciliazione in sede non contenziosa, essendo equiparato dall'art. 322 c.p.c., quanto alla forma, ad una mera scrittura privata riconosciuta in giudizio, non costituirebbe, ai sensi dell'art. 2657 del c.c., titolo idoneo per la trascrizione. Al fine di consentire una soddisfacente soluzione sotto il profilo logico giuridico della questione interpretativa segnalata, sembra opportuno procedere, innanzitutto, alla corretta delimitazione della fattispecie oggetto di indagine.

Delimitazione della fattispecie oggetto di indagine

A tale riguardo, va subito chiarito che i dubbi interpretativi manifestati dagli uffici, si riferiscono in particolare, ai processi verbali di conciliazione redatti dinnanzi al giudice di pace in sede non contenziosa relativi a controversie non rientranti nella competenza del predetto giudice (cfr. terzo comma dell'art. 322, "Negli altri casi...").

Ed invero, come si rileva dall'art.7 del c.p.c., tra le cause devolute alla competenza del giudice di pace, non figurano controversie rilevanti agli effetti della pubblicità immobiliare, la cui definizione in via conciliativa, fa sorgere la necessità di richiedere la trascrizione del relativo processo verbale. In effetti, le uniche cause in materia immobiliare previste dall'art. 7 citato, sono quelle elencate ai punti 1, 2, e 3, che non riguardano, però, alcuna vicenda suscettibile di pubblicazione nei registri immobiliari, in relazione a quanto previsto dagli articoli 2643 e 2645 del codice civile.

Per tale motivo, quindi, la problematica della trascrivibilità dei processi verbali di conciliazione in sede non contenziosa, va riferita necessariamente alle controversie non rientranti nella competenza del giudice di pace, e ricondotta nell'ambito della previsione di cui al terzo comma dell'art. 322 c.p.c. più volte menzionato.

Natura del processo verbale di conciliazione in sede non contenziosa

In sede contenziosa, il processo verbale di conciliazione, ai sensi dell'art. 185, ultimo comma c.p.c., costituisce titolo esecutivo per le obbligazioni assunte dalle parti tramite l'accordo conciliativo. Nella ipotesi di conciliazione in sede non contenziosa, invece, il processo verbale costituisce titolo esecutivo, a norma del citato art. 185 c.p.c., soltanto se la controversia che si intende risolvere in via anticipata - senza, cioè, l'instaurazione di un vero e proprio giudizio - rientra nella competenza del giudice di pace (cfr. art. 322, secondo comma).

"Negli altri casi.." - cioè nelle ipotesi di controversie non rientranti nella competenza del giudice di pace - l'art. 322 c.p.c., terzo comma, prevede che il processo verbale assume soltanto il valore di una scrittura privata riconosciuta in giudizio. In sostanza, la disposizione in esame attribuisce al verbale di conciliazione redatto in sede non contenziosa, natura ed efficacia diversa a seconda che l'oggetto dell'accordo transattivo riguardi una controversia rientrante o meno nella competenza del giudice stesso. Poichè in epigra fe è stato chiarito che, agli effetti della problematica in esame, assumono rilievo soltanto i processi verbali di conciliazione di cui al terzo comma dell'art. 322 c.p.c., la circostanza che tale ultima disposizione attribuisca ai predetti verbali la natura di mera scrittura privata riconosciuta in giudizio, assume, a parere della Scrivente, un ruolo determinante ai fini del riconoscimento o meno della loro trascrivibilità.

Riflessi in materia di pubblicità immobiliare

Ai sensi dell'art. 2657 del c.c., la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. In base a tale disposizione, il cui carattere tassativo è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (per tutte vedasi Cass. Civile, 12 marzo 1996, n. 2033), soltanto gli atti aventi i predetti requisiti di forma costituiscono titoli idonei per la trascrizione. La previsione normativa di un requisito minimo di forma per la trascrivibilità degli atti nei registri immobiliari (scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente), risponde non solo allo scopo di stabilire, attraverso un criterio selettivo, i titoli idonei a documentare il fatto giuridico che costituisce l'oggetto proprio della trascrizione, ma anche all'esigenza di garantire che l'accertamento dell'autenticità della sottoscrizione venga svolto da un soggetto "terzo" rispetto ai sottoscrittori e particolarmente qualificato (ufficiale fidefaciente o giudice sentenziante). Nella scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, l'accertamento operato dall'ufficiale autenticante o dal giudice, ha efficacia erga omnes; viceversa, l'efficacia del riconoscimento in giudizio di una scrittura privata, sia esso espresso o tacito, viene normativamente limitata all'aspetto probatorio.

Gli effetti correlati al riconoscimento assumono, cioè, rilevanza esclusivamente nell'ambito dei rapporti intercorrenti tra le parti del processo, per quanto attiene, in particolare, i profili inerenti l'efficacia probatoria della scrittura medesima. In sostanza, la scrittura riconosciuta in giudizio - fattispecie a cui è equiparato il verbale di conciliazione in parola - può senz'altro generare pienezza di prova (fino a querela di falso), ma secondo la preclusione processuale, cioè nei soli rapporti tra le parti del processo (ancorchè al di là del processo medesimo). Sotto tale profilo, pertanto, anche agli effetti di quanto previsto dall'art. 2657 del c.c., non può riconoscersi l'equipollenza tra la scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente - laddove l'accertamento della sottoscrizione avviene con l'adozione delle predette garanzie obiettive - e la scrittura privata riconosciuta in giudizio, nella quale il riconoscimento costituisce pur sempre un atto di parte. Da ciò consegue che il verbale di conciliazione in sede non contenziosa relativo a controversie non rientranti nella competenza del giudice di pace, non può costituire titolo idoneo per la trascrizione ai sensi di quanto previsto dall'art. 2657 c.c.

Tale conclusione è stata condivisa dalla Direzione Generale degli Affari civili e delle Libere Professioni del Ministero della Giustizia, la quale, interpellata sull'argomento dalla Scrivente, con nota V/631/060-1 del 19 luglio 2001, ha osservato che non "..può ritenersi che possa valere come autenticazione la circostanza che, in calce al verbale di conciliazione, accanto alla firma delle parti vi sia anche quella del giudice e del cancelliere. Ad escludere ciò è sufficiente la considerazione che la funzione certificativa ha ragion d'essere, per i vari tipi di pubblico ufficiale, non sulla base d'una attribuzione generica (e virtualmente illimitata), ma nei confini segnati dalla stessa legge (cfr. art. 2699 c.. "da un notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede", e l'art. 2703 c.c. "dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato" per la scrittura privata con sottoscrizione autenticata).".

19 Si veda per tutte Corte di Cassazione Cass. Civile, 12 marzo 1996, n. 2033.

20 Trib Firenze Bochicchio c. Venturi in Foro it. 1987, I, 3130 (nota).


Avv. Davide Scaglione

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