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Ristrutturazione edilizia, ricostruzione e nuova costruzione
Cassazione civile , sez. II, sentenza 07.09.2009 n° 19287 (Giuseppe Mommo)

La Cassazione, con la decisione 7 settembre 2009, n. 19287, è tornata a soffermarsi sulle diversità che caratterizzano gli interventi di ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione.

Si tratta degli interventi la cui definizione legislativa è contenuta nell’articolo 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il quale dopo aver definito gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, si sofferma alla lettera d) sugli interventi di ristrutturazione edilizia.

Sono quelli “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

Comprendono “il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”.

Aggiunge la stessa disposizione che “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.

Gli interventi di nuova costruzione rappresentano una categoria residuale nella quale sono stati inclusi “quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti”, salvo poi l’indicazione (lettera e) di altri particolari interventi da considerare comunque tali.

Sulle definizioni di ristrutturazione edilizia e ricostruzione (a seguito di totale o parziale demolizione), invero, già contenute dall’articolo 31, comma 1, lett. d), della L. 5 agosto 1978, n. 457, esiste copiosissima giurisprudenza del giudice ordinario, dei Tribunali amministrativi e del Consiglio di Stato, tendente soprattutto a classificare l’intervento, anche ai fini concessori (individuare il titolo edilizio necessario).

La prima giurisprudenza degli anni ’80 e ’90 aveva gia precisato che un intervento costruttivo, che implichi la demolizione e la ricostruzione del preesistente fabbricato, può esser definito come ristrutturazione a condizione che:

a) la nuova costruzione sia fedele;

b) vengano conservate le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente;

c) la successiva ricostruzione dell'edificio riproduca almeno nelle linee fondamentali, quanto a sagoma e volumi, quello preesistente, con esclusione della realizzazione di nuovi volumi.

Diversamente argomentando, basterebbe la mera preesistenza di un precedente edificio su cui si opera per definire ogni intervento come ristrutturazione (Cons. Stato, Sez. V, 14-12-2006, n. 7445; Cons. Stato, Sez. V, 24-02-1999, n. 197).

In altre parole, la demolizione di un fabbricato, con conseguente edificazione di un'opera edilizia radicalmente diversa, è del tutto estranea al concetto di ristrutturazione (Cons. Stato, Sez. V, 05-07-1999, n. 789).

Ne deriva che in ipotesi di ricostruzione di un edificio diverso da quello preesistente occorre un titolo edilizio diretto non già alla ristrutturazione, ma all’edificazione del nuovo fabbricato anche se detta demolizione sia stata provocata dalla rovina dell'edificio” (Cons. Stato, Sez. V, 04-08-1999, n. 938).

Tuttavia, gli interventi di ristrutturazione comprendono la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti e quindi comportano la creazione di un edificio in tutto o in parte nuovo rispetto al precedente.

La conseguenza è che la trasformazione può comportare un aumento di superficie utile, ma non aggiunte di volumi in ampliamento o sopraelevazione (Cons. di Stato, Sez. V, 26 febbraio 1992, n. 143) e può anche comportare un mutamento della destinazione d'uso dell'immobile (Cass. pen., Sez. III, 17-10-2006, n. 39860).

Per colpetezza d’informazione, occorre considerare che l'attività di ristrutturazione presenta molte affinità con le attività di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, tanto è vero che tale intervento (ristrutturazione) può essere attuato con attività materiali astrattamente riconducibili alle altre categorie (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo).

Ciò che rileva ai fini della concreta individuazione della tipologia dell'intervento attuato è la finalità delle opere eseguite che devono essere valutate nel loro complesso al fine di stabilire se vi è stata la realizzazione di un edificio in tutto o in parte nuovo (T.A.R. Marche, 10-02-1995, n. 71).

In altre parole, gli interventi di ristrutturazione edilizia diversamente dagli interventi di manutenzione straordinaria, che tendono a conservare l'organismo inalterato nei suoi elementi tipologici, sono caratterizzati dalla loro idoneità ad introdurre un qualcosa di nuovo rispetto al precedente assetto dell'edificio, realizzandosi una decisa trasformazione dell'edificio precedente, sì da giungere ad un'opera diversa per tipo, caratteristiche, dimensioni e localizzazioni (Cons. di Stato, Sez. V, 21 dicembre 1994, n. 1559; da ultimo T.A.R. Campania Napoli Sez. IV Sent., 16-04-2009, n. 1977).

Gli interventi di manutenzione straordinaria non possono apportare trasformazioni tali da portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente ma devono tendere a “conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme di opere che, in conformità agli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio, ne consentano destinazioni d'uso compatibili” (T.A.R. Campania Napoli Sez. IV Sent., 16-04-2009, n. 1977).

La ristrutturazione edilizia, pertanto, non è vincolata al rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio esistente e differisce sia dalla manutenzione straordinaria (che non può comportare aumento della superficie utile o del numero delle unità immobiliari o mutamento della destinazione d'uso), sia dal restauro e risanamento conservativo (che non può modificare in modo sostanziale l'assetto dell'edificio e consente soltanto variazioni d'uso compatibili con l'edificio conservato).

La recente decisione (19287/09), riepiloga e sintetizza le indicazioni della stessa suprema Corte volte ad individuare le differenze fra ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione.

La semplice ristrutturazione si verifica quando: “gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un fabbricato le cui componenti essenziali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura siano rimasti inalterati”.

La ricostruzione si ha quando “le componenti dell'edificio, per evento naturale o per fatto umano, siano venute meno e l'intervento successivo non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata ed all'altezza”.

Aggiunge che “nel caso di aumento di una delle suddette componenti, si è presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui”.

In fatto di distanza dai confini, nel caso venga a configurarsi una nuova costruzione, “la distanza prevista dalle nuove disposizioni va comunque riferita al nuovo fabbricato nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico contenga una norma espressa in tal senso, oppure, in mancanza, alle sole parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario”.

La Cassazione, nel caso di specie ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata, per la mancata verifica da parte dei giudici di merito della conformità del nuovo edificio nell'altezza e nella volumetria, a quello preesistente: “quelli di secondo grado, in particolare, avrebbero dovuto fornire un’adeguata e convincente risposta alle censure degli appellanti, che non è dato, tuttavia, riscontrare nella motivazione, al riguardo elusiva e poco convincente, fornita dalla corte fiorentina”.

I giudici d’appello più precisamente non hanno verificato se gli “eventuali incrementi volumetrici” supposti dal consulente tecnico d’ufficio, come privi di aggravi per la proprietà limitrofa “avrebbero dato luogo ad una nuova costruzione, come tale assoggettabile alle maggiori distanze imposte dalle norme vigenti all'epoca dell'intervento”.

(Altalex, 9 ottobre 2009. Nota di Giuseppe Mommo)






SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 28 maggio - 7 settembre 2009, n. 19287

Massima e Testo Integrale



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