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Esame d'avvocato 1992: 2° traccia di diritto civile

(Fonte: Altalex Mese - Schede di Giurisprudenza 12/2009 diretta da Paolo Franceschetti)

Quesito civile n. 2

Tizio è usufruttuario, vita natural durante, di un appartamento del quale la nuda proprietà appartiene a Caio.

Il bene, peraltro, è goduto dallo stesso Caio in forza di un contratto di locazione stipulato da Tizio.

Dovendosi effettuare delle riparazioni straordinarie sull’immobile sorge il contrasto fra i predetti circa la spettanza delle spese.

Il candidato, assunte le ragioni di Tizio, rediga un parere soffermandosi sugli istituti che possono trovare applicazione nella fattispecie in esame.

Soluzione proposta

La questione sottoposta al nostro esame presenta una particolarità, ovverosia il contratto di locazione tra le parti non è stato stipulato dal proprietario con un terzo estraneo, ma dall’usufruttuario del bene con il nudo proprietario. La situazione è quindi assai singolare perché il proprietario viene ad avere in due posizioni diverse (e contrastanti) sullo stesso bene; da una parte è titolare di un diritto reale, ma contemporaneamente è titolare anche di un diritto di godimento sullo stesso bene.

Ora, in materia di riparazioni straordinarie la legge prevede due discipline simili sia per il contratto di locazione che per quello di usufrutto, in quanto ad esse provvede il proprietario nel caso di usufrutto, mentre provvede il locatore in caso di locazione, salvo che sia altrimenti stabilito.

La disciplina delle riparazioni straordinarie nell’usufrutto è prevista dall’articolo 1005: “Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario”.

La disciplina delle riparazioni straordinarie nel contratto di locazione è prevista dall’articolo 1576. Recita la norma che “Il locatore deve eseguire durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Ovviamente la disciplina del codice parte dal presupposto che locatore sia il proprietario stesso, in quanto questa è l’ipotesi ricorrente nella maggior parte dei casi.

In questo caso invece il locatore non è il proprietario ma l’usufruttuario, il che provoca una situazione di conflitto tra norme, apparentemente imcompatibili, nel senso che applicando alla fattispecie la disciplina della locazione, le spese delle riparazioni straordinarie dovrebbero essere addossate al locatore (cioè a Tizio); applicando invece la disciplina dell’usufrutto le spese dovrebbero essere sopportate dal proprietario (che è Caio).

Il conflitto può essere risolto tenendo presente che la locazione costituisce un diritto personale di godimento, quindi un diritto obbligatorio, mentre l’usufrutto costituisce un diritto reale. Quest’ ultimo, come è noto, attribuisce una posizione valevole erga omnes (mentre il diritto di obbligazione vale solo nei confronti del soggetto obbligato), tutelata più intensamente di quello obbligatoria, e nel conflitto tra il titolare di un diritto reale sul bene e il titolare di un diritto di godimento prevale il primo.

Il titolare di un diritto reale ha infatti le azioni reali a tutela del suo bene, mentre il titolare del diritto di godimento ha unicamente azione per il risarcimento del danno, ma non per il recupero della cosa.

In altre parole, nel conflitto tra il diritto nascente dal contratto di locazione e quello nascente dal diritto di usufrutto, prevale quest’ultimo, con la conseguenza che le riparazioni dovrebbero essere a carico del nudo proprietario Caio; è questa infatti la posizione di una sentenza di merito emessa dal Tribunale di Camerino il 12.2.1989.

Un caso analogo è stato deciso dalla Cassazione con sentenza 6168/1991 la quale si è espressa in senso completamente opposto e ha stabilito il seguente principio di diritto: L’usufruttuario, cui spettano i frutti naturali e civili della cosa (articolo 984), può ricavare tali frutti anche dalla locazione della cosa stessa (articolo 999) stipulando il relativo contratto con il nudo proprietario, che in tal caso assume le obbligazioni ed esercita i diritti del conduttore”.

Aderendo alla tesi della giurisprudenza di legittimità dovremmo quindi concludere che le riparazioni straordinarie sono a carico dell’usifruttuario Tizio.