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Locazione, caparra, restituzione, sussistenza
Tribunale Grosseto, sentenza 30.03.2011 n° 390

In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. (1-4)

(1) In tema di locazione ed onere probatorio circa la destinazione, si veda Cassazione civile , sez. III, sentenza 25.01.2011 n° 1735.
(2) In tema di locazione e scadenza, si veda Cassazione civile 20807/2010.
(3) In materia di immobile locato per spaccio di sostanze stupefacenti, si veda Cassazione penale 35744/2010.
(4) In materia di danni al conduttore per infiltrazioni d’acqua, si veda Cassazione civile 15372/2010.

(Fonte: Massimario.it - 14/2011. Cfr. nota di Manuela Rinaldi)






Tribunale di Grosseto

Sentenza 29 – 30 marzo 2011, n. 390

(Giudice Bechi)

Conclusioni delle parti

Per parte ricorrente: Voglia l’Ecc.mo Giudice adito, “contrariis reiectis”, riconoscere l’avvenuta risoluzione del contratto di locazione tra le parti in causa, dichiarare che le decurtazioni effettuate dal C. sono illegittime, infondate ed improvate, con conseguente condanna alla restituzione delle somme meglio specificate in premessa, pari Euro 389,00 oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria al saldo (da calcolarsi anche sull’intera somma inizialmente dovuta di Euro 991,02), salvo maggiore o minore, quantificazione effettuata dall’Ecc.mo Giudice adito. Voglia, altresì, condannare il convenuto al risarcimento dei danni che ci si riserva di individuare, elencare e quantificare in corso di causa, anche a mezzo di CTU e/o in via equitativa, in ogni caso entro il limite di Euro 1.033,00. In denegata ipotesi voglia disporre CTU volta ad accertare il valore effettivo delle somme, eventualmente, dovute al C., se le stesse debbano essere saldate dall’attore o dalla nuova conduttrice dell’immobile “de qua”, A. R., nonché, nell’evenienza, quale sia l’effettiva quantificazione delle somme che il C. debba restituire al M.

Voglia, in ogni caso, obbligare, ex art. 1771, il convenuto e/o il depositante al ritiro dei beni custoditi dal M. presso il suo garage, sito in Grosseto, Via __ od, in denegata, ipotesi nominare un nuovo custode. Con vittoria di spese, competenze, onorari e quant’altro previsto per legge.

Per parte resistente: Voglia l’Ecc. Sig. Giudice adito “contrariis reiectis” — preliminarmente - ordinata a parte attrice la regolarizzazione del contributo unificato e espunti dagli atti per tardività e illegittimità i documenti avversari dal n. 14 in poi rigettare la domanda attrice per violazione del principio del contraddittorio e/o non avendone legittimazione attiva; comunque, in subordine nel merito, -dichiarato congruo il pagamento di Euro 602,02 con ampie compensazioni - l’Ecc. Giudice adito voglia rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e diritto secondo il principio: “iura novit curia” (L.392/78 e succ. mod., artt. 2056, 2059, 1455, 1587 e 1588 c.c., etc.) con eccezione, in via riconvenzionale, per gli importi dovuti per : 1) rimborsi per quote di Euro 60,00 manutenzione caldaia, Euro 50.00 sostituzione serrature, Euro 60,00 sostituzione piastrelle, completamento canone mese marzo 2004 pari ad Euro120,00; 2) inadempienza contrattuale del Sig. M. per aver receduto dal contratto senza averne diritto oltre alle conseguenti spese derivate a parte convenuta per viaggi, perdite di tempo secondo equità; 3) asportazione mobilia quantificabile secondo equità in Euro 220,00 oltre risarcimento danni, contrattuali ed extracontrattuali (anche morali), per comportamento illegittimo; il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite.

Motivi della decisione

Con atto di citazione notificato il 27/11/2004 M. A. citava in giudizio avanti il Giudice di Pace di Grosseto C. S. chiedendo il riconoscimento dell’avvenuta risoluzione del contratto di locazione tra le parti in causa stipulato in data 25.11.2003 dell’immobile sito in Grosseto via __ e la restituzione della somma di Euro 389,00 deposito cauzionale versato e solo parzialmente restituito dal convenuto. Chiedeva altresì obbligare, ex art. 1771, il convenuto e/o il depositante al ritiro dei beni custoditi dal M. presso il suo garage, sito in Grosseto, od, in denegata, ipotesi nominare un nuovo custode.

Si costituiva in giudizio il C. S., il quale rivelava preliminarmente l’incompetenza del Sig. Giudice di Pace adito e, nel merito, dichiarato congruo il pagamento di Euro 602,02 con ampie compensazioni per una serie di inadempimenti del ricorrente, chiedeva il rigetto della domanda attrice perché infondata in fatto e diritto.

Il Giudice di Pace di Grosseto, in accoglimento della preliminare eccezione di incompetenza per materia, pronunciava Sentenza n. 345/05, con cui rimetteva la causa avanti al Tribunale Civile di Grosseto, competente per materia, assegnando termine di giorni 90.

La causa veniva riassunta con ricorso del 27/04/2005 e il Giudice di Grosseto, visto l’art. 415 c.p.c. fissava l’udienza del 28/10/2005, alla quale si costituiva parte convenuta e concludeva chiedendo rigettare la domanda attrice per violazione del principio del contraddittorio e/o non avendone legittimazione attiva; in subordine nel merito, dichiarato congruo il pagamento di Euro 602,02 rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e diritto. Chiedeva altresì il pagamento al ricorrente degli importi dovuti per 1) rimborsi per quote di Euro 60,00 manutenzione caldaia, Euro 50,00 sostituzione serrature, Euro 60.00 sostituzione piastrelle, completamento canone mese marzo 2004 pari ad Euro 120,00; 2) inadempienza contrattuale del Sig. M. per aver receduto dal contratto senza averne diritto oltre alle conseguenti spese derivate a parte convenuta per viaggi, perdite di tempo secondo equità, 3) asportazione mobilia quantificabile secondo equità in Euro 220,00 oltre risarcimento danni, contrattuali ed extracontrattuali (anche morali), per comportamento illegittimo, la causa veniva istruita con prove testimoniali e interrogatori formali delle parti.

La domanda di parte ricorrente è fondata e deve essere pertanto accolta. Va preliminarmente rilevato che, per giurisprudenza costante, “l’atto di riassunzione può contenere una nuova domanda in aggiunta a quella originaria, valendo in tal caso l’atto di riassunzione come atto di introduzione di un giudizio “ex novo” (Cass. sentenza n. 9671 del 03/10/1997).

Devono pertanto ritenersi proceduralmente ammissibili le eccezioni riconvenzionali svolte dal convenuto con la propria costituzione in riassunzione, salvo la valutazione di merito.

Quanto alla richiesta di restituzione della caparra, trattandosi di questione di puro diritto, dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che, in tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. (Cass. civ., 1989. n. 4725, Cass. civ. 2002 n. 14655).

La normativa sulla locazione obbliga pertanto il proprietario a restituire la caparra una volta che cessi il contratto di locazione, indipendentemente dai motivi che hanno portato alla risoluzione.

Nel caso specifico, il locatore chiede al conduttore la restituzione di alcune spese sostenute successivamente al rilascio dell’immobile: Euro 60,00 manutenzione caldaia, Euro 50,00 sostituzione serrature, Euro 60,00 sostituzione piastrelle, completamento canone mese marzo 2004 pari ad Euro 120,00, Euro 220,00 per mobili asportati dal conduttore dopo il rilascio.

E’ pur vero che l’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma solo se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni (Cass. civile n. 538/1997).

Tuttavia all’esito dell’istruttoria espletata deve ritenersi che le richieste di parte convenuta sono infondate e/o non provate; emerge chiaramente dagli atti e dalle testimonianze assunte in corso di causa, che l’intervento di manutenzione della caldaia, mai contestato in precedenza al conduttore è stato effettuato alcuni mesi dopo il rilascio dell’immobile. Quanto alla sostituzione della serratura, posto che le chiavi dell’appartamento vennero lasciate in deposito all’agenzia immobiliare Maremmana in data 01/10/2004, detta sostituzione non è imputabile al ricorrente né tantomeno il relativo costo.

Per l’ulteriore richiesta di risarcimento riguardante l’asportazione dei mobili, si rileva che il M. ha più volte invitato il convenuto, anche formalmente tramite lettera raccomandata a/ r in atti, a riprendersi gli stessi depositati presso un locale di stia proprietà non avendo avuto alcun riscontro positivo, tanto che ad oggi sono sempre collocati presso il M.

Conseguentemente la richiesta di parte convenuta non appare fondata anche in considerazione che l’importo richiesto è stato arbitrariamente determinato dal C. senza alcun riscontro probatorio.

In considerazione della richiesta di ritiro degli stessi svolta dal ricorrente, ai sensi dell’art., 1771 cc., deve essere ordinato al C. il ritiro dei mobili di sua proprietà dal deposito del M. entro 30 giorni dal deposito della sentenza.

Deve essere altresì respinta la richiesta di pagamento di Euro 120,00 per la mancata corresponsione del canone di locazione in quanto non provata.

Tanto premesso anche in considerazione del conteggio già effettuato dal C. con raccomandata a/r inviata al M., il convenuto deve essere condannato al pagamento nei confronti del ricorrente della somma residua di Euro 389,00 per la restituzione del deposito cauzionale oltre interessi dalla domanda al saldo sulla somma globale.

Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M

Il Tribunale di Grosseto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:

accertato l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale versato dal M., condanna C. S. al pagamento della somma di Euro 389,00 oltre interessi legali come meglio specificato in motivazione;

ordina al convenuto il ritiro dei mobili di cui è causa, attualmente in deposito presso i locali del M., entro 30 giorni dal deposito della sentenza.

rigetta le altre domande;

condanna il convenuto al pagamento delle spese dì lite al ricorrente che liquida in complessivi Euro 2.000,00, oltre ad Euro 229,13 per spese non imponibili, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge.


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