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Condominio, infiltrazioni, amministratore, nomina CTU, legittimità
Cassazione civile , sez. II, sentenza 14.09.2011 n° 18795

Rientra tra le attribuzioni dell'amministratore di un condominio quella di nominare un tecnico al fine di valutare la natura e l'esatta provenienza (se provocate da beni comuni o di proprietà di un singolo condomino) delle infiltrazioni verificatesi nell'unità immobiliare di un condomino.

(*) Riferimento normativo: art. 2051 c.c.

(Fonte: Massimario.it - 43/2011. Cfr. nota su Altalex Mese - Schede di Giurisprudenza)






SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 14 luglio – 14 settembre 2011, n. 18795

(Presidente Triola – Relatore Di Celso)

Svolgimento del processo

S.E. e P.G. proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale era stato loro intimato di pagare al condominio Edilstato di (omissis) Euro 774,68 per oneri condominiali. Gli opponenti affermavano che nulla era dovuto al condominio per oneri condominiali e spiegavano domanda riconvenzionale assumendo che sul soffitto del vano bagno del loro appartamento si erano formate ampie chiazze di umidità nel giugno 2000. L'amministratore, dopo numerosi solleciti, solo nel novembre 2000 aveva preso visione del locale per poi inviare nel gennaio 2001 un tecnico che aveva praticato un foro nel muro per accertare la causa della perdita d'acqua. A distanza di un anno il bagno si trovava ancora in precarie condizioni non essendo stati eseguiti i necessari lavori di ripristino. L'infiltrazione si era estesa anche ad altri vani con conseguente aumento delle spese per riparazioni. Gli opponenti, sostenendo che i danni erano stati causati dall'intervento di un incaricato del condominio, chiedevano la condanna di quest'ultimo al risarcimento danni.

Il condominio, costituitosi, chiedeva il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale.

Con sentenza 30/1/2003 il giudice di pace di Pesaro rigettava l'opposizione e la domanda riconvenzionale.

Avverso la detta sentenza S.E. e P.G. proponevano appello al quale resisteva il condominio che chiedeva la condanna degli appellanti al risarcimento danni ex articolo 96 c.p.c.

Con sentenza 17/2/2004 il tribunale di Pesaro, in parziale riforma della decisione impugnata, accoglieva la domanda riconvenzionale degli appellanti e, operata la compensazione, condannava il condominio al pagamento in favore degli appellanti della differenza tra quanto dovuto per la riconvenzionale e quanto spettante per il confermato decreto ingiuntivo opposto. La corte di merito osservava: che, come rilevato dal primo giudice, gli opponenti - appellanti erano venuti a conoscenza del verbale di assemblea del 19/2/2001 con raccomandata del 28/3/2001 e non avevano impugnato detto verbale con il quale erano stati approvati il bilancio consuntivo dell'anno precedente e quello presuntivo dell'anno in corso con l'impegno di ciascun condomino di versare la quota divisa in cinque rate per un importo complessivo di L. 1.500.000; che l'anno successivo gli opponenti erano stati convocati per l'assemblea del 18/2/2002 (poi spostata al 4/3/2002) per l'approvazione del rendiconto; che gli appellanti avevano contestato di aver ricevuto il verbale di assemblea del 4/3/2002; che tale eccezione, resistita dall'appellato, era priva di rilevanza in quanto il debito dei condomini era già sorto con la delibera del 19/2/2001; che, comunque, erano infondate le eccezioni mosse dagli appellanti in merito alla rendicontazione operata dall'amministratore R.D. il quale era amministratore di cinque unità facenti parte del complesso abitativo della cooperativa Edilstato in una delle quali si trovava l'appartamento degli appellanti; che il R. , pur mantenendo ferma l’autonomia di ciascuna amministrazione, aveva operato con la compilazione di un solo prospetto delle spese; che la ripartizione delle spese ed i criteri applicati dall'amministratore erano comprensibili e rispondenti alle prescrizioni normative sì da consentire ai condomini di rendersi conto della regolarità di tutte le operazioni e di valutarne i requisiti per impugnarla; che pertanto il decreto opposto andava confermato; che, quanto alla domanda riconvenzionale, erano gli appellanti ad avere l'onere della prova della derivazione del danno dalle cose di proprietà condominiale; che tale prova non era stata offerta; che gli appellanti avevano sostenuto, sotto un diverso angolo visuale, la responsabilità del condominio derivante dall'ordine dato dall'amministratore al tecnico M. in occasione della seconda visita all'appartamento in questione; che i testi escussi avevano in sostanza riferito che l'amministratore aveva dato l'ordine al tecnico presente; che tale ordine era stato dato all'evidente scopo di accertare la causa della infiltrazioni e di compiere un foro nel muro per verificare la natura condominiale o meno del tubo causa della perdita; che ciò che contava era che l'amministratore era stato chiamato ad intervenire nella sua specifica qualità e che in tale veste aveva assunto, nell'ambito delle sue attribuzioni, un'obbligazione nel nome e per conto del condominio; che quindi tale obbligazione era riferibile ai condomini e al condominio; che il condominio era tenuto comunque ad accollarsi, anche se in via temporanea, le spese per il ripristino dei danni e solo dopo poteva agire direttamente per la ripetizione degli esborsi dal condomino responsabile; che nel rapporto diretto condominio - condomini appellanti questi ultimi avevano diritto ad essere risarciti dei danni provocati da incarichi assunti dall'amministratore nella sua specifica qualità; che era infondata la richiesta del condominio ex articolo 96 c.p.c.

La cassazione della sentenza del tribunale di Pesaro è stata chiesta da condominio Edilstato con ricorso affidato a tre motivi. Hanno resistito con controricorso S.E. - in proprio e quale erede di P.G. parte del giudizio di secondo grado - e S.G. quale erede di P.G., i quali hanno proposto ricorso incidentale condizionato sorretto da un solo motivo. Il condominio ha resistito con controricorso al ricorso incidentale. All'udienza del 5/10/2010 questa Corte - rilevato che il ricorso principale era stato notificato a S.N. a norma dell'art. 140 c.p.c. senza il rispetto delle formalità previste dalla detta norma e che il ricorso incidentale non era stato notificato a S.N. e S.M., litisconsorti necessari quali coeredi di P.G. parte del giudizio di primo e di secondo grado - ha disposto la rinotifica del ricorso principale a S.N. e l'integrazione del contraddittorio mediante notifica del ricorso incidentale a S.N. e S.M.. Il condominio ha tempestivamente depositato l'avviso di ricevimento della raccomandata contenente il ricorso principale notificato a mezzo posta a S.N. In data 11/7/2011 il difensore dei ricorrenti incidentali ha depositato copia del ricorso incidentale notificato a S.N. e S.M.

Motivi della decisione

Il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti ex art. 335 c.p.c.

Il ricorso incidentale deve essere dichiarato improcedibile atteso che i ricorrenti incidentali hanno depositato solo in data 11/7/2011 copia del ricorso incidentale notificato (a mezzo posta con atto consegnato per la notifica in data 3/1/2011, ossia entro il termine di novanta giorni assegnato con ordinanza del 5/10/2010) ai litisconsorti necessari S.N. e S.M. . Pertanto, in applicazione di quanto disposto dall'articolo 371 bis c.p.c., il ricorso incidentale deve essere dichiarato improcedibile per essere stato depositato l'atto di integrazione del contraddittorio oltre il termine di venti giorni dalla scadenza del termine assegnato di novanta giorni.

Con il primo motivo del ricorso principale il condominio denuncia vizi di motivazione deducendo che la corte di appello è pervenuta alla incoerente conclusione secondo cui ciò che conta è "il fatto che l'amministratore fu chiamato ed agì nella sua specifica qualità e che in tale veste ebbe ad assumere, nell'ambito delle sue attribuzioni, un'obbligazione nel nome e per conto del condominio". L'amministratore, però, disse ai coniugi S. - P. che, per riconoscere o negare la responsabilità del condominio, era necessario accertare la causa dei danni in questione per cui indicò un tecnico per procedere al detto accertamento praticando un foro nel muro. L'obbligo risarcitorio del condominio sarebbe sorto solo nel caso di danni causati dal cedimento del tubo condominiale sicché l'assunzione di tale obbligo avrebbe dovuto seguire e non precedere l'accertamento dal quale è poi risultato che il danno non era imputabile all'impianto comune. Il tribunale è giunto all'assurda conclusione secondo cui l'amministratore sol perché ha chiesto di verificare la causa del danno ha assunto per tale motivo un'obbligazione in forza della quale il condominio è tenuto al risarcimento anche senza responsabilità. Non è comprensibile come dall'atteggiamento collaborativo dell'amministratore possa derivare l'assunzione di un'obbligazione. Il foro al muro andava comunque praticato per accertare la causa dell'infiltrazione d'acqua.

Con il secondo motivo il condominio denuncia violazione dell'articolo 112 c.p.c. deducendo che i coniugi S. - P. non hanno mai chiesto il risarcimento sostenendo che il danno lamentato derivasse dalle cose comuni il che avrebbe consentito la chiamata in causa del V., ossia del condomino proprietario dell'appartamento posto immediatamente sopra quello dei citati coniugi. Questi ultimi hanno chiesto la condanna del condominio per il danno causato dall'intervento dell'amministratore così precludendo l'ingresso nel giudizio del terzo. Esso condominio si è costituito limitandosi a contestare la responsabilità addossata all'amministratore. I coniugi avrebbero dovuto distinguere il danno attribuito all'amministratore per il foro nel muro e quello non imputabile al condominio. Il giudice di appello ha affermato il diritto degli appellanti all'integrale risarcimento del danno ivi compreso quello non richiesto attribuibile al condomino V. È evidente la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.

Con il terzo motivo il condominio denuncia vizi di motivazione deducendo che a dimostrazione dei danni subiti i coniugi S. - P. hanno prodotto un preventivo di spesa redatto il 24/11/2000 ed hanno poi assunto di aver ricevuto un danno nel gennaio 2001 per l'intervento dell'amministratore. Il contrasto tra il detto preventivo e gli assunti avversari dimostra l'infondatezza della domanda riconvenzionale: su tale punto il tribunale non ha speso una parola.

La Corte rileva la manifesta fondatezza delle dette censure che possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza.

Risultano palesi i vizi di motivazione (denunciati con il primo ed il terzo motivo di ricorso) come è evidente la lamentata violazione dell'articolo 112 c.p.c.

Al riguardo va rilevato che il tribunale con la sentenza impugnata: a) ha escluso l'applicabilità dell'articolo 2051 c.c. e l'attribuibilità del danni lamentati dai coniugi S. a beni comuni (tubi condominiali); b) ha ritenuto il condominio responsabile per aver l'amministratore dato incarico ad un tecnico di procedere agli interventi necessari per verificare la causa delle infiltrazioni d'acqua lamentati dai detti coniugi, così assumendo un'obbligazione in nome e per conto del condominio; c) non ha considerato il consenso dato dai coniugi all'intervento del tecnico e la necessità di detto intervento per l'individuazione della causa delle infiltrazioni; d) non ha tenuto conto che i coniugi S. avevano proposto la domanda di risarcimento per i danni causati dall'intervento del tecnico chiamato dall'amministratore e non per i danni determinati dalle infiltrazioni o da deterioramento di beni comuni; e) non ha chiarito i motivi in diritto posti a sostegno dell'affermazione di un'obbligazione risarcitoria assunta dal condominio per il solo fatto che l'amministratore aveva dato il detto incarico al tecnico; f) non ha precisato i danni derivanti dalla rottura del muro operata dal tecnico per individuare la causa delle infiltrazione, distinguendo tali danni da quelli determinati dalla infiltrazione; h) ha ritenuto provata l'entità del danni sulla base della documentazione prodotta e delle dichiarazioni testimoniali senza far alcun preciso riferimento al contenuto di dette risultanze istruttorie con la dettagliata specificazione dei singoli danni e degli importi necessari per la loro riparazione.

Il ricorso principale va pertanto accolto e la causa rinviata al tribunale di Pesaro, in persona di altro magistrato, che provvedere ad un nuovo esame tenendo conto dei rilievi sopra svolti con riferimento alla individuazione del contenuto della domanda come formulata dai coniugi S. ed e a colmare le evidenziate carenze, lacune e incogruità di motivazione. Al designato giudice del rinvio si rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi; dichiara improcedibile il ricorso incidentale, accoglie il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per spese del giudizio di cassazione, al tribunale di Pesaro in persona di diverso giudice monocratico.


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