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SOPRAELEVAZIONE: QUALIFICAZIONE GIURISPRUDENZIALE E RISPETTO DELLE DISTANZE NELLE COSTRUZIONI

di Giuseppe Mommo

SOMMARIO:

1. CONCETTO COMUNE E DEFINIZIONE LEGALE DI SOPRAELEVAZIONE - 2. NOZIONE GIURIDICA E CONSOLIDATA QUALIFICAZIONE GIURISPRUDENZIALE – 3. DISTANZA NELLE COSTRUZIONI IN CASO DI SOPRAELEVAZIONE – 4. BREVE COMMENTO A CASSAZIONE 07.12.2004 N. 22895 SULLA NOZIONE GIURIDICA ED IL RISPETTO DELLE DISTANZE – 5. SOPRAELEVAZIONE E APPLICAZIONE DEL PRINCIPIO DELLA PREVENZIONE – 6. SOPRAELEVAZIONE E PREVENZIONE NELLE ZONE SISMICHE -

1. CONCETTO COMUNE E DEFINIZIONE LEGALE DI SOPRAELEVAZIONE

Il concetto di sopraelevazione nel linguaggio comune come nella accezione giuridica del termine sta a significare l’edificazione sopra una costruzione già esistente della quale viene elevata l’altezza.

Per quanto riguarda le disposizioni legislative in materia di edilizia, il Testo unico (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), dedica alle sopraelevazioni l’articolo 90 che, facendo proprio e adeguando il contenuto dell’articolo 14 della legge 3 febbraio 1974, n. 64, consente le sopraelevazioni nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti.

In particolare stabilisce che è consentita la sopraelevazione di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, purché il complesso della struttura sia conforme alle norme dello stesso testo unico, con la previsione del limite di un piano per gli edifici che siano non in cemento armato ma in muratura.

Al secondo comma lo stesso articolo aggiunge che “l'autorizzazione è consentita previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale che specifichi il numero massimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione e l'idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico”.

La possibilità di costruire sopra l'ultimo piano dell'edificio è prevista anche dal Codice civile (nel Titolo VII, Capo II riservato al condominio negli edifici) con l’articolo 1127 il quale stabilisce che il proprietario dell'ultimo piano di un edificio, come il proprietario esclusivo di un lastrico solare, possono, a determinate condizioni dettate dallo stesso articolo, “elevare nuovi piani o nuove fabbriche”.

Appare del tutto ovvio come la sopraelevazione effettuata nell’ambito condominiale, oltre ai problemi comuni ad ogni sopraelevazione come quello delle distanze, comporti una serie di problematiche (con risvolti giudiziali) che ruotano intorno alle principali esigenze specificate dal Codice ed individuate nel fatto che la sopraelevazione non deve compromettere le condizioni statiche dell’edificio, non può arrecare pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio, da diritto ad una indennità che deve corrispondere chi fa la sopraelevazione agli altri condomini.

Il presente lavoro, attraverso un escursus giurisprudenziale cronologico discendente, dopo aver fornito la nozione giuridica, anche per stabilire quando si è in presenza di sopraelevazione, si prefigge di chiarire alcuni aspetti, focalizzando l’attenzione sul problema principe che è quello del rispetto delle distanze nelle costruzioni di cui all’articolo 873 del Codice civile.

2. NOZIONE GIURIDICA E CONSOLIDATA QUALIFICAZIONE GIURISPRUDENZIALE -

Sotto l’aspetto giuridico, perché si possa parlare di sopraelevazione l’intervento edilizio deve essere effettuato sopra un fabbricato già esistente e deve avere ad oggetto una nuova costruzione con aumento della superficie di ingombro e della volumetria

Principio giurisprudenziale consolidatissimo è quello secondo cui si è in presenza di una sopraelevazione anche quando l’aumento dell’altezza del fabbricato sia di dimensioni ridotte e la creazione di volume aggiuntivo non sia rilevante (Cass. civ. Sez.II 05-07-2000, n. 8954; Cass. civ. Sez.II 24-05-2000, n. 6809; Cass. civ. sez. II 22-02-1999, n. 1474; Cass. pen. Sez.III 15-06-1998, n. 1898).

Invece, nel caso di modificazione solo interna, quindi contenuta negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura, non si configura una sopraelevazione perché mancherebbero in tal caso le nuove opere nell'area sovrastante il fabbricato.

Con riferimento all’ambito condominiale, la Cassazione ha stabilito che “la sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l'originaria altezza dell'edificio. Pertanto essa non è configurabile nel caso di modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti del fabbricato”. (Cass. civ. Sez.II 20-07-1999, n. 7764)

Poiché l’articolo 1127 del Codice civile obbliga chi fa la sopraelevazione a corrispondere una indennità agli altri condomini, la giurisprudenza ha dovuto precisare che la ristrutturazione ed utilizzazione di sottotetti, soffitte ed analoghi spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura, non comporta sopraelevazione, in quanto si tratta di modificazioni soltanto interne, contenute negli originari limiti dell'edificio senza alcun aumento della sua altezza.

“In tema di condominio, l'indennizzo previsto dall'art. 1127 c.c. in favore di ciascun comproprietario in caso di sopraelevazione dell'edificio condominiale va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante la costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull'area sovrastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell'originaria altezza dell'edificio, e non anche nel caso in cui il proprietario dell'ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto (trasformandolo, come nella specie, in unità abitativa autonoma), contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura”. (Cass. civ. Sez.II 24-10-1998, n. 10568)

Il concetto di innalzamento in sopraelevazione, strettamente connesso con l’incremento di volume, distingue tale intervento edilizio, sia da quello relativo alla ristrutturazione come pure dalla manutenzione straordinaria

L’innalzamento pur modesto di un tetto idoneo a determinare un incremento volumetrico, costituisce sempre una sopraelevazione in quanto la ristrutturazione edilizia “comporta, al massimo, la demolizione e la successiva ricostruzione del fabbricato, purchè il nuovo edificio sia fedele a quello preesistente”. (Cons. Stato Sez.V 27-09-1999, n. 1183)

Già in precedenza il Consiglio di stato aveva chiarito che la ristrutturazione edilizia comporta che l'organismo interessato dai lavori, pur potendo risultare in tutto o in parte diverso dal precedente, deve rimanere o ritornare il medesimo per forma, volume e altezza. (Cons. Stato Sez.V 26-02-1992, n. 143)

Anche per la Cassazione “La nozione di ristrutturazione edilizia comprende il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, volti a trasformare l'organismo edilizio preesistente, il quale deve rimanere il medesimo per forma, volume ed altezza, onde è estranea a detta categoria la creazione di nuovi volumi sia in ampliamento sia in sopraelevazione, esclusi quelli tecnici”. (Cass. pen. Sez.III 15-06-1998, n. 1898).

La costruzione di un appartamento in sopraelevazione di un edificio preesistente “non può essere qualificata come intervento di straordinaria manutenzione perchè realizza sulla medesima superficie impegnata volumi nuovi che ne realizzano un ampliamento in ragione del quale esattamente si ravvisa nell'opera un'unità costruttiva nuova, che apporta, peraltro, una corrispondente modificazione della destinazione d'uso, esorbitante dalla manutenzione straordinaria e perciò con essa incompatibile”. (Cass. pen. Sez.III 10-02-2000, n. 7314)

La distinzione tra gli interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria e la sopraelevazione si è posta anche in ordine al fatto che la sopraelevazione di un edificio costituisce intervento edilizio per il quale è necessaria la concessione edilizia (oggi il permesso di costruire).

Per la Cassazione penale (Cass. pen. Sez.III 06-05-1994), la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde, “non può essere qualificato come intervento di manutenzione straordinaria e richiede la concessione edilizia perchè l'opera si risolve in un aumento del volume e in una, pur contenuta, sopraelevazione”.

Con la stessa decisione è stato precisato che neppure “può essere considerato "volume tecnico" poiché questo si identifica con lo spazio destinato a comprendere le parti degli impianti tecnici che, per la loro funzionalità, non possono essere contenute nelle parti di edificio, realizzabili entro i limiti volumetrici previsti dalla legge”.

A maggior ragione “la realizzazione di locali tipo mansarda, ottenuta mediante la sopraelevazione del tetto e la suddivisione delle falde rialzate con un muro, non costituisce intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria, bensì opera per la quale è necessaria la concessione edilizia”. (Cass. pen. 07-04-1988)

3.- DISTANZA NELLE COSTRUZIONI IN CASO DI SOPRAELEVAZIONE

La previsione nell'art. 873 del Codice civile di una distanza nelle costruzioni non minore di tre metri o di altra maggiore stabilita nei regolamenti comunali integrativi della norma del codice civile, ha lo scopo di evitare che tra le costruzioni si creino intercapedini antigieniche, dannose e pericolose per le parti interessate, con riflessi sull'interesse della generalità degli abitanti della zona.

Per giurisprudenza pacifica della Cassazione “Le disposizioni dei piani regolatori che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni tra loro o dai confini dei fondi appartengono alla categoria delle norme integrative del codice civile che, se violate, conferiscono al vicino la facoltà di ottenere la riduzione in pristino”. (Cass. civ. sez. II 27-05-2003, n. 8420)

Una precedente decisione della stessa Cassazione, aveva stabilito che le norme dei regolamenti edilizi comunali e dei piani regolatori che disciplinano la distanza fra costruzioni in modo diverso dal codice civile, “hanno carattere integrativo e quindi in caso di loro violazione, attribuiscono ai vicini il diritto alla restitutio in integrum, sia che stabiliscano la distanza in misura superiore a quella fissata da detto codice, sia che prescrivano particolari modalità di misurazione della distanza stessa, con riferimento o a determinati rapporti (ad esempio: rapporto di altezza-distanza) o a determinati punti tra i quali il distacco deve essere mantenuto (ad esempio: tra fabbricato e fabbricato ovvero tra fabbricato e confine)”. (Cass. civ. Sez.II 29-03-1989, n. 1517)

Con la stessa decisione i giudici avevano chiarito un ulteriore aspetto stabilendo che “qualora la distanza da osservarsi nelle costruzioni, a norma dei regolamenti locali, consista in un determinato distacco dal confine e lo scopo perseguito da tali regolamenti non sia quello di evitare la formazione di intercapedini, è del tutto irrilevante, ai fini della concreta sussistenza dell'obbligo di osservare tale distanza, accertare se, al di là del confine medesimo, sussista, o meno, un'altra costruzione e, nel caso positivo, stabilire - ove le due costruzioni si fronteggino soltanto in minima parte, ovvero ricorrano altre particolari circostanze - se si verifichi in concreto l'ipotesi dell'intercapedine dannosa o pericolosa”.

4.- BREVE COMMENTO A CASSAZIONE 07.12.2004 N. 22895 SU NOZIONE GIURIDICA E RISPETTO DELLE DISTANZE

Una recentissima sentenza merita un breve commento per il fatto che affronta anche i due temi finora trattati: quello relativo alla nozione di sopraelevazione e l’altro inerente il problema del rispetto delle distanze legali che l’innalzamento della costruzione pone.

Ecco il principio massimato: “La sopraelevazione di un fabbricato è una nuova costruzione e deve pertanto rispettare le distanze legali tra costruzioni stabilite dalla normativa vigente al momento della relativa realizzazione. Tale obbligo di rispetto sussiste anche quando la sopraelevazione sia "rientrata" rispetto al muro di appoggio, e questo sia stato costruito a distanza legale secondo la normativa all'epoca vigente”. (Cass. civ. sez. II 07-12-2004, n. 22895)

Il giudizio arrivato in Cassazione era stato attivato davanti al tribunale di Rovereto per ottenere la riduzione a distanza legale di una nuova costruzione eseguita nel 1980 e rappresentata dalla sopraelevazione di un edificio costruito nel 1973 .

Parte convenuta costituendosi fece rilevare che i lavori eseguiti nell'anno 1980, non dovevano considerarsi sopraelevazione in quanto erano consistiti esclusivamente nella modifica della copertura piana del fabbricato con una a falde, senza modifica dell’altezza del muro perimetrale di appoggio della copertura; anzi, attribuendo all'attore di aver realizzato un garage in violazione delle distanze, avanzò domanda riconvenzionale per ottenere la demolizione del manufatto.

Anche se, in relazione alla distanza, il punto di riferimento rimaneva esclusivamente il muro perimetrale preesistente il giudici di merito (il tribunale di Rovereto prima, e la corte d'appello poi - che ne ha avallato la decisione), avevano affermato trattarsi di sopraelevazione realizzata a distanza illegale.

La Cassazione, nel confermare l’operato dei giudici di merito, ha ribadito due principi di diritto già fissati dalla giurisprudenza di legittimità:

• La nozione giuridica di sopraelevazione - ai fini del rispetto delle distanze legali - coincide del tutto con la accezione normale del termine, ed indica qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato.

• La sopraelevazione, per quanto di dimensioni ridotte, comporta sempre un aumento della volumetria e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti - e quindi anche ai fini delle distanze - come "costruzione".

Sulla questione del mancato rispetto della distanza, è stato considerato incontestato il fatto che “il ricorrente avesse ricavato una ulteriore volumetria attraverso la copertura con tetto a falde della preesistente terrazza”, e che “tale nuovo corpo di fabbrica, realizzato "sopraelevando" l'edificio”, dovesse essere assoggettato alle norme sulle distanze vigenti al momento della realizzazione (norme comunali di attuazione del programma di fabbricazione del 1978).

I giudici non hanno ritenuto di poter dare rilevanza al fatto che il tetto realizzato nel 1980 fosse “rientrato rispetto al muro di appoggio, il quale - in quanto realizzato sotto la vigenza di disposizioni più favorevoli - era da considerare a distanza legale”.

In sostanza, anche se non viene specificato, si può dedurre che per le norme comunali di attuazione del programma di fabbricazione del 1978, impositive di una distanza minima maggiore dal confine, i giudici non hanno ritenuto di poter applicare il criterio della cosiddetta prevenzione ( artt. 873 cod. civ. e segg.).

5. – SOPRAELEVAZIONE E APPLICAZIONE DEL PRINCIPIO DELLA PREVENZIONE

In tema di distanze legali, trova applicazione il principio della prevenzione in base al quale il proprietario che ha costruito per primo sul confine resta vincolato alla scelta compiuta, essendogli imposto, nel caso di sopraelevazione, di rispettare il filo della precedente fabbrica.

Tale scelta che spetta al preveniente di costruire sul confine deve considerarsi definitiva “nel senso che una volta iniziata la costruzione sulla linea di confine egli è obbligato, nel sopraelevare l'opera, a costruire in corrispondenza della stessa linea su cui ha innalzato i piani inferiori, oppure a distanza non inferiore a quella legale prescritta per le costruzioni, giacché se gli fosse consentito di realizzare una scelta variabile tra i vari piani del fabbricato costringerebbe il vicino prevenuto ad elevare a sua volta un edificio con muri perimetrali a linea spezzata”. (Cass. civ. Sez.II 20-07-1999, n. 7762)

Scelta definitiva nel senso che condiziona non solo l'attività edilizia del vicino, ma lo stesso preveniente che nella prosecuzione in altezza del fabbricato deve attenersi alla regola costruttiva originariamente adottata.

Tale situazione si ricollega al fatto che il Codice, stando agli articoli 873 e seguenti, consente a colui che costruisce per primo di adottare delle scelte alternative in tema di distanza rispetto al confine.

La Cassazione nel chiarite che tale possibilità di scelta vale soltanto per il pianterreno e non anche per le sopraelevazioni, ha fornito la seguente spiegazione: “la norma dell'art. 873 c. c., che fa riferimento alla prima edificazione sul suolo e non contempla le sopraelevazioni, non può, ai sensi dell'art. 14 delle preleggi, essere applicata oltre il caso in essa considerato; pertanto chi abbia costruito a piano terra lungo il confine, non può, nell'innalzare ulteriormente la sua costruzione, arretrarla da questo per aprire vedute verso di esso (in quanto ciò pregiudica il diritto del vicino di costruire, volendo, tutti i suoi piani sulla linea di confine), tranne che l'arretramento della sopraelevazione sia pari ad almeno 3 metri o alla maggiore distanza imposta dai regolamenti locali; analoga limitazione vale per la sopraelevazione eseguita dal prevenuto”. (Cass. civ. 11-08-1980, n. 4915)

Per quanto riguarda il principio della prevenzione, la Cassazione ha stabilito che “solo se i regolamenti edilizi stabiliscono espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso, non può trovare applicazione il principio della prevenzione; viceversa, qualora tali regolamenti consentano la predetta facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all'obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si versa in ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 e segg. cod. civ., con la conseguente operatività del principio della prevenzione”. (Cass. Sez. II, sent. n. 11899 del 07-08-2002)

La stessa decisione ha pure precisato che in base al principio della prevenzione “chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali; c) costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salva in tal caso la possibilità per il vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino, che diventerà comune, e il valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della fabbrica”.

Risulta evidente dalla massima sopra riportata che il principio della prevenzione non può essere applicato quando gli strumenti urbanistici locali prevedono una distanza minima dal confine.

Si da il caso (molto frequente a giudicare dal contenzioso sul punto) che lo strumento urbanistico o il regolamento edilizio locale intervenga , ad imporre una distanza maggiore, dopo la edificazione sul confine o a distanza inferiore al distacco legale.

In tal caso, la giurisprudenza della Cassazione è concorde nel ritenere che “La regola che vincola il proprietario, che ha costruito per primo sul confine, secondo il principio della prevenzione, alla scelta compiuta, imponendogli, in caso di sopraelevazione, di rispettare il filo della precedente fabbrica, non è applicabile nel caso in cui lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l'obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine ovvero tra le costruzioni perché tale nuova disciplina, integrativa di quella codicistica, vincola anche il preveniente, che è così tenuto, se vuole sopraelevare, alla osservanza della diversa distanza stabilita senza alcuna facoltà di allineamento all'originaria preesistente costruzione, a meno che la normativa regolamentare non preveda un'espressa eccezione in proposito”. (Cass. civ. sez. II 27-05-2003, n. 8420 conformi Cass. civ. Sez.II 03-07-2001, n. 8989; Cass. civ. Sez.II 08-01-2001, n. 200; Cass. civ. Sez.II 26-05-1995, n. 5892; Cass. civ. Sez.II 17-05-1994, n. 4803; Cass. civ. Sez.III 20-04-1994, n. 3737)

6. – SOPRAELEVAZIONE E PREVENZIONE NELLE ZONE SISMICHE

L’articolo 8 della legge 25 novembre 1962 n. 1684, contenente prescrizioni per le zone sismiche, consente a chi costruisce un nuovo edificio di fabbricarlo, in tutto o in parte, sul confine di sua proprietà.

Tuttavia, stabilisce: “se non fabbrica sul confine, deve arrestarsi alla distanza di almeno tre metri dal confine stesso” ed il vicino che intenda a sua volta costruire, deve arrestarsi ad una distanza non minore di tre metri dal confine.

Nel caso in cui la prima costruzione sia stata eseguita “sul confine od a meno di tre metri da questo, il vicino, qualora, non intenda costruire in aderenza - ai sensi dell'articolo 877 del Codice civile - deve arretrare fino a costituire l'intervallo di isolamento regolamentare fra i due edifici”.

Nell’anno 1980 la Cassazione ebbe a confermare che il principio della prevenzione (“in forza del quale il proprietario confinante che costruisce per primo detta legge a colui che intraprenda la costruzione in epoca successiva”), a norma dell'art. 8 della legge 25 novembre 1962 n. 1684, è applicabile anche nelle zone sismiche.

“Tale principio”; precisò allora la Cassazione (Sez. II, sent. n. 3873 del 18-06-1980), “incide anche sulla sorte dell'eventuale sopraelevazione, determinata sempre dalla situazione della costruzione a piano terra. Pertanto, il preveniente deve attenersi, nella prosecuzione in altezza del fabbricato, alla scelta originariamente operata, di guisa che ogni parte superiore dell'immobile risulti conforme al criterio di prevenzione adottato alla base di esso”.

La stessa decisione chiarì che tale principio “ va armonizzato” con quello secondo cui “la costruzione e il mantenimento di un edificio a distanza inferiore alla legale, non dispensano in caso di sopraelevazione, dall'obbligo di osservare le distanze prescritte, sicché il proprietario che sopraelevi, ove non provi il diritto di ottenere l'arretramento del fabbricato dell'altro, deve rispettare, nella sopraelevazione, la distanza prescritta dalla legge, arretrando con il proprio edificio di quel tanto che è necessario per osservarla”.

In tempi più recenti, la Cassazione ha confermato: “Anche nella disciplina dell'edilizia antisismica contenuta negli artt. 6 e 8 della legge 26 novembre 1962 n. 1684 è integralmente accolto il principio della prevenzione espresso negli artt. 875 e 877 con la conseguenza che nelle zone in cui si applica l'art. 8 della legge predetta il proprietario di un fondo non ancora edificato non ha diritto di opporsi alla costruzione eretta nel fondo del vicino a meno di m. 3 di distanza dal confine comune, dovendo in tal caso, qualora voglia costruire, arretrarsi fino a lasciare il prescritto intervallo di isolamento di m. 6 ovvero erigere la propria fabbrica in aderenza a quella preesistente”. (Cass. Sez. II, sent. n. 5278 del 13-05-1995)

Sempre in materia di costruzioni nelle zone sismiche, in base al principio della prevenzione, “il vicino prevenuto, che vuole sopraelevare la sua costruzione, deve rispettare la distanza prescritta da detta normativa, anche se sopravanza in altezza la costruzione del preveniente”. (Cass. civ. Sez.II 07-03-1997, n. 2031).