I vizi della cosa venduta consistono nelle sue imperfezioni materiali, concernenti il processo della sua produzione, fabbricazione e formazione, ed incidenti sulla sua utilizzabilità, rendendola inidonea all’uso cui è destinata, ovvero diminuendone il valore in modo apprezzabile. Con sentenza del 7 settembre 2021, reso in materia di compravendita immobiliare, il Tribunale di Bologna permette all’interprete alcune riflessioni sugli strumenti di tutela di cui dispone l’acquirente per l’ipotesi in cui il bene compravenduto risulti affetto da vizi.
La decisione del Tribunale di Bologna
In materia di compravendita, il Legislatore, come noto, prevede a favore dell’acquirente specifiche forme di tutela contro l’inattuazione, o l’inesatta attuazione, dell’attribuzione traslativa; tra queste rileva la disposizione di cui all’art. 1490 c.c., ossia la garanzia per i vizi della cosa venduta, statuente che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”, dove per “vizi” devono intendersi tutte le imperfezioni materiali che incidono sul valore o sulle possibilità di utilizzazione della cosa, dipendenti da anomalie del processo di fabbricazione, di produzione o, ancora, di conservazione.
La garanzia per i vizi legittima il compratore all’esercizio di tre distinte azioni nei confronti del venditore:
1) la prima è l’azione di risoluzione (cd. actio redhibitoria), la quale non differisce da quella ordinaria di risoluzione, salvo che per i seguenti aspetti: non rileva la colpa del venditore; si onera il compratore dell’onere della preventiva denunzia dei vizi entro un breve termine (8 giorni) a pena di decadenza, decorrente dalla scoperta del vizio (salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge e con la precisazione che la denuncia che non è tuttavia necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato); si sottopone l’azione ad un breve termine prescrizionale (1 anno), a partire dalla consegna della cosa; rilevano gli usi; 2) la seconda è l’azione estimatoria (la nota actio aestimatoria o quanti minoris), volta a conservare il sinallagma contrattuale mediante la riduzione del prezzo di vendita in misura corrispondente alla diminuzione di valore del bene provocata dal vizio (anche per essa operano i predetti termini di decadenza e di prescrizione); 3) la terza è l’azione risarcitoria, la quale, essendo basata sui generali principi in tema di inadempimento, spetta al compratore “in ogni caso” (art. 1494 c.c.), cioè indipendentemente dalla proposizione delle prime due azioni, pur essendo soggetta (al pari delle altre due, note anche come azioni edilizie) ai termini di cui all’art. 1495 c.c. Precisa, invero, Cass. civ. sez. III, 26 marzo 2004, n. 6044 che: «l’azione di risarcimento danni di cui all’art. 1494 c.c. può essere proposta in ogni caso di vizi della cosa venduta e, quindi, è cumulabile sia con la domanda di risoluzione del contratto che con quella di riduzione del prezzo e può essere esercitata anche da sola, essendo autonoma rispetto alle azioni di cui all’art. 1492 c.c. in ragione della diversità di presupposti e finalità» (v. anche: Trib. Perugia sez, II, 14 maggio 2021, n. 767; Trib. Teramo 3 giugno 2021, n. 557 ; Trib. Potenza 7 giugno 2021, n. 629). |
Orbene, ciò premesso deve rilevarsi come la prescrizione sia un istituto, disciplinato dagli artt. 2934 ss. c.c., in forza del quale un diritto si estingue quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge.
Il successivo art. 2943 c.c. individua ipotesi tassative di interruzione del decorso del tempo di prescrizione, elencando gli atti stragiudiziali e giudiziali per effetto dei quali inizia a decorrere nuovamente il periodo di prescrizione.
La giurisprudenza di legittimità ritiene che l’interruzione del corso della prescrizione dell’azione di garanzia per i vizi della cosa venduta è riconducibile non soltanto alla proposizione della domanda giudiziale, ma anche al compimento di atti di costituzione in mora.
Sul punto precisa Cass. civ., sez. Unite 11 luglio 2019, n. 18672: «nel contratto di compravendita, costituiscono - ai sensi dell'art. 2943, comma 4, c.c. - idonei atti interruttivi della prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, prevista dall'art. 1495, comma 3, c.c., le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all'art. 1219 comma 1, c.c., con la produzione dell'effetto generale contemplato dall'art. 2945, comma 1, c.c.» (v. anche Trib. Milano sez. V, 6 maggio 2021, n. 3768).
Al fine dunque di conservare il diritto alla garanzia l'acquirente non è tenuto a fare, nel termine stabilito dall’art. 1495 c.c., una denuncia analitica e specifica, con precisa indicazione dei vizi che presenta la cosa, potendo validamente limitarsi ad una denuncia generica e sommaria, che valga a mettere sull'avviso il venditore, salvo a precisare in un secondo tempo la natura e la entità dei vizi riscontrati (Cass. civ. sez. II, 28 ottobre 2019, n. 27488; Trib. Milano sez. V, 19 maggio 2021, n. 4235).
Giova precisare ancora, in diritto, che l’onere di denunzia dei vizi della cosa venduta previsto dall’art. 1495 c.c., implica a carico del compratore un onere di verifica del bene, al fine di riscontrare la sua conformità o inesattezza rispetto a quanto pattuito.
Un tale onere presuppone, a sua volta, ai fini della sua esistenza in concreto, che il compratore si trovi nella possibilità di fatto di compiere tale verifica (Cass. civ. sez. II, 18 febbraio 2011, n. 4018).
Inoltre, dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il dies a quo, dal quale decorre il termine di decadenza è diverso a seconda che i vizi siano apparenti o occulti, obiettivamente riconoscibili o non riconoscibili e non effettivamente riconosciuti al momento della conclusione del contratto. Il termine di cui si dice per i primi, coincide di solito con la consegna della cosa e per i secondi ha inizio dal giorno in cui essi sono divenuti riconoscibili per il compratore (Cass. civ. sez. II, 10 marzo 2011, n. 5732; Trib. Velletri sez. II, 4 giugno 2021, n. 1139).
Valga quindi l’insegnamento della Suprema Corte secondo cui: «in materia di denuncia dei vizi della cosa venduta, ai fini della decorrenza del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c., pur dovendosi, di regola, distinguere tra vizi apparenti ed occulti - là dove per i primi detto termine decorre dalla consegna della cosa, mentre per i secondi dal momento in cui essi sono riconoscibili per il compratore - occorre comunque che il "dies a quo" si faccia risalire al momento in cui il compratore acquisisce la certezza obiettiva del vizio, non essendo sufficiente il semplice sospetto» (Cass. civ. sez. II, ordinanza, 9 agosto 2019, n. 21239).
Un ultima annotazione deve essere fatta per l’ipotesi in cui il venditore abbia indotto con raggiri il compratore ad acquistare una cosa viziata. In tale ipotesi la dottrina sostiene come, ferma comunque la decorrenza della prescrizione dalla consegna del bene, sia ammissibile, in concorrenza con la garanzia, l'azione di annullamento del contratto per dolo (la cui prescrizione è diversamente regolata dall'art. 1442, comma 2, c.c.), essendo altresì possibile invocare la sospensione della prescrizione dell'azione di garanzia fin quando il compratore non abbia scoperto i vizi, ma ciò in base all'art. 2941 c.c., n. 8, secondo il quale la prescrizione resta, appunto, sospesa ove il debitore abbia dolosamente occultato l'esistenza del debito, e fino alla scoperta di esso.
Da parte sua la Corte di Cassazione ha affermato che, per la sospensione della prescrizione dell'azione di garanzia accordata al compratore, agli effetti dell'art. 2941 c.c., n. 8, occorre accertare la sussistenza di una dichiarazione del venditore, non solo obiettivamente contraria al vero, quanto altresì caratterizzata da consapevolezza dell'esistenza della circostanza taciuta e da conseguente volontà decipiente (Cass. civ. sez. II, 20 agosto 2013, n. 19240; Cass. civ. sez. VI - 2, ordinanza, 15 dicembre 2020, n. 28454).
Riferimenti normativi:
Art. 1442, comma 2, c.c.
Art. 1490 c.c.
Art. 1492 c.c.
Art. 2941, n. 8, c.c.
Art. 1494 c.c.
