Domanda di mediazione generica e giudizio d’impugnazione della delibera assembleare

La impugnazione deve ritenersi inammissibile in quanto nell’atto preliminare di mediazione l’attrice si è limitata ad impugnare tre punti della delibera ma non ha precisato alcunché in ordine alle ragioni della pretesa, ragioni invece enucleate in modo esteso e vario nel complesso atto di citazione.

La domanda di mediazione, deve essere simmetrica rispetto a quella giudiziale e contenere elementi sufficienti a consentire alle convenute di vagliare l’opportunità di costituirsi. Il condomino che si assume la responsabilità di chiedere un annullamento di delibera è tenuto ad esplicitare con molta chiarezza i fatti e gli elementi di diritto a fondamento delle proprie contestazioni in ordine alla delibera assunta dagli altri condomini e possibilmente anche a presenziare all’assemblea per meglio illustrarli, assentandosi poi in occasione del voto, quantomeno per un senso di responsabilità verso la collettività dei condomini, costringendoli a sostenere costi straordinari per riconsiderare una decisione già assunta. Ciò anche in quanto l’ordine del giorno con il quale è convocata l’assemblea straordinaria dei condomini per deliberare se autorizzare o meno l’amministratore a partecipare alla mediazione può contenere unicamente la descrizione della controversia per come presentata avanti all’organismo. Se tale descrizione è generica o meramente formale l’odg non contiene elementi sufficienti a consentire ai condomini di vagliare con piena cognizione l’opportunità di presenziare o meno all’assemblea. E non consente un dibattito fra i condomini che vi abbiano partecipato, non essendo esplicitati gli argomenti.

I fatti

La proprietaria di un appartamento inserito in un edificio condominiale agiva in giudizio formulando le seguenti domande in via principale: accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità e/o inefficacia e/o illegittimità e/o invalidità delle delibere assunte in data 31.01.2019 dall'Assemblea del Cond. Via V. 7 relativamente all’approvazione del bilancio consuntivo 2015/2016 e 2017/2018 e per l’effetto accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità e/o inefficacia e/o illegittimità e/o invalidità della delibera del 19.12.2017 di approvazione del bilancio consuntivo 2016/2017 per le motivazioni di cui in narrativa.

Argomentava diffusamente in citazione diffusamente sulle ragioni di fatto e di diritto della domanda, che venivano circostanziate ed approfondite in modo molto ampio. Nella domanda proposta avanti all’organismo di mediazione, tuttavia, in quanto alla descrizione della controversia la signora ha indicato unicamente “impugnazione della delibera condominiale del 31 gennaio 2019 punti 1) , 2) e 4)” Non ha invece indicato alcuna delle numerose questioni, giuridiche o contabili, a fondamento dell’impugnazione fra quelle, numerose, oggetto del giudizio né ha menzionato la delibera 19 dicembre 2017 né la questione circa le valvole termostatiche svolta in questa sede. Ha indicato il valore della controversia in €2.000,00.

Il Condominio non ha partecipato al procedimento di mediazione.

In quanto al motivo della mancata partecipazione al procedimento di mediazione, nel verbale dell’assemblea straordinaria del 15.03.2019 il Condominio indicava: “Ad ore 21.30 non raggiungendo il quorum costitutivo, l’assemblea non è costituita validamente”. Il Condominio ha trasmesso all’organismo di mediazione lettera nella quale ha eccepito la mancata esposizione da parte della signora delle ragioni della propria pretesa (ossia l’esposizione dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda) con ciò inficiando lo stesso tentativo di conciliazione, laddove la stessa richiesta si appalesa ex se formulata in spregio di quanto previsto dall’art. 4, comma 2, del stesso D.Lgs. n.28/2010, il quale testualmente recita: “L’istanza deve indicare l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa”. Nella medesima missiva il Condominio ha rappresentato di avere convocato una apposita assemblea per deliberare in ordine alla partecipazione alla mediazione e che tuttavia non ha raggiunto il quorum costitutivo per essere presenti solo 161 millesimi.

La soluzione

La sentenza che offre spunto per queste note, resa da Tribunale Monza, 14 Marzo 2022 est. Dott. Caniato, ha ritenuto che l’eccezione di genericità della domanda di mediazione non è incompatibile e contraddittoria con la costatazione del mancato raggiungimento del quorum assembleare. Essa anzi appare essere un suo ragionevole e in una certa misura prevedibile antecedente logico: la genericità delle contestazioni esposte nell’instaurazione del procedimento di mediazione non ha consentito ai condomini di verificare preventivamente le ragioni avanzate dalla signora e di valutare con piena consapevolezza l’opportunità di partecipare all’assemblea. Alla radice, non ha consentito ai condomini di valutare l’opportunità di riconsiderare quanto già deliberato.

Rimettere in discussione la gestione di due annualità pregresse (tra l’altro con la complicazione costituita da un cambiamento intermedio nella figura dell’amministratore di condominio) e porre sub in discussione il preventivo della gestione successiva sono iniziative di un certo peso nella gestione del condominio. Una descrizione generica (impugnazione di tre punti) non consente di comprendere il reale oggetto del contendere che può vertere su tutte le poste del bilancio ovvero avere un contenuto ed effetti molto più ridotti. La reale portata dell’impugnazione è difficilmente conoscibile a priori se non chiariti dalla parte impugnante.

In concreto, le censure rivolte dalla signora hanno un limitato valore economico e quindi limitati effetti per gli altri condomini, ma è stata chiesta la sospensiva dell’efficacia dell’intera delibera, che di fatto avrebbe bloccato molta della gestione del condominio.

Chi assume l’iniziativa di porre in discussione una delibera già discussa e approvata dagli altri condomini è tenuto a comportarsi secondo l’ordinaria diligenza che un tempo si qualificava come “del buon padre di famiglia”, tenendo conto degli interessi di tutti. Secondo tale criterio di diligenza, è tenuto a chiarire le proprie ragioni, in modo che possano essere comprese dagli altri condomini sin dall’ordine del giorno dell’assemblea convocata per discutere sulla partecipazione alla mediazione e in modo che possano stimolare un dibattito sul punto, in assemblea prima ancora che in mediazione. Considerati anche i costi ed i tempi per la convocazione di un’assemblea straordinaria, si deve ritenere – in presenza di contestazioni del tutto generiche e immotivate – che il condominio non fosse tenuto ad attivarsi una seconda volta per convocare una assemblea straordinaria e chiedere un differimento del procedimento di mediazione. Sotto altro aspetto, la genericità della domanda come proposta da parte impugnante e il mancato raggiungimento del quorum deliberativo nonostante regolare convocazione dell’assemblea costituisce giustificato motivo della mancata partecipazione del Condominio al procedimento di mediazione ed escluda quindi l’applicazione della sanzione prevista all'art. 8, comma 4 bis, D.L.vo n. 28/2010.

La impugnazione è stata ritenuta inammissibile in quanto nell’atto preliminare di mediazione l’attrice si è limitata ad impugnare tre punti della delibera ma non ha precisato alcunché in ordine alle ragioni della pretesa, ragioni invece enucleate in modo esteso e vario nel complesso atto di citazione. Il contenuto dell’atto preliminare di mediazione è solo parzialmente coincidente nel petitum alle conclusioni di cui al presente giudizio ma omette completamente i fatti e per tale ragione non soddisfa la condizione di procedibilità, come tempestivamente eccepito dal Condominio sin dalla comparsa di costituzione.

La domanda di mediazione, infatti, deve essere simmetrica rispetto a quella giudiziale e contenere elementi sufficienti a consentire alle convenute di vagliare l’opportunità di costituirsi. Quando il futuro giudizio di merito ha per oggetto l’impugnazione di una delibera condominiale la chiarezza nell’esposizione delle ragioni della domanda è di particolare importanza. Infatti, i condomini che non hanno impugnato la delibera vengono convocati per una assemblea straordinaria – sostenendone collettivamente i relativi costi – ai fini sostanzialmente di rivalutare se mediare relativamente a una decisione già da loro assunta.

Il condomino che si assume la responsabilità di chiedere un annullamento di delibera è tenuto ad esplicitare con molta chiarezza i fatti e gli elementi di diritto a fondamento delle proprie contestazioni in ordine alla delibera assunta dagli altri condomini e possibilmente anche a presenziare all’assemblea per meglio illustrarli, assentandosi poi in occasione del voto, quantomeno per un senso di responsabilità verso la collettività dei condomini, costringendoli a sostenere costi straordinari per riconsiderare una decisione già assunta.

Vi è un ulteriore motivo per cui nella specifica materia dell’impugnazione di delibere condominiali la domanda in sede di mediazione debba esplicitare chiaramente le ragioni di fatto e di diritto a suo fondamento: l’ordine del giorno con il quale è convocata l’assemblea straordinaria dei condomini per deliberare se autorizzare o meno l’amministratore a partecipare alla mediazione può contenere unicamente la descrizione della controversia per come presentata avanti all’organismo. Se tale descrizione è generica o meramente formale, l’ordine del giorno non contiene elementi sufficienti a consentire ai condomini di vagliare con piena cognizione l’opportunità di presenziare o meno all’assemblea. Per tali motivi non consente un dibattito fra i condomini che vi abbiano partecipato, non essendo esplicitati gli argomenti. Infine, sempre nei casi di mediazione prodromica all’impugnazione di delibera condominiale, l’assemblea convocata per valutare l’opportunità di costituirsi in mediazione in quanto “sovrana” potrebbe ritenere convincenti gli argomenti e le censure per come chiarite da parte impugnante e richiedere all’amministratore una nuova convocazione ai fini di deliberare nuovamente sul medesimo ordine del giorno relativo ai punti oggetto di impugnativa, alla luce delle nuove considerazioni. Tale scelta condurrebbe a far cessare la materia del contendere prima ancora di presentarsi in mediazione, senza dover attendere costi e tempi e incertezza di una decisione giudiziaria. Sicuramente esito auspicato dal legislatore che ha inserito la materia condominiale fra quelle per le quali la mediazione è obbligatoria. Tuttavia, la mancata esplicitazione dei motivi di impugnazione rende assai improbabile un tale esito dell’assemblea.

Riferimenti normativi:

Art. 8, co. 4 bis, D.Lgs. n. 28/2010