La proposta irrevocabile proveniente dal promissario acquirente ed accettata dai promittenti venditori assume la veste di accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro negozio traslativo della proprietà che mai ha avuto luogo, stante la difformità della bozza del contratto preliminare rispetto alle concordate modalità di pagamento del prezzo al saldo, ritenute rischiose dall’odierno ricorrente. È, dunque, dal momento della stipulazione del contratto preliminare ovvero del contratto definitivo, se avessero avuto luogo, che sarebbe potuto maturare il diritto alla provvigione del mediatore. A confermarlo è la Cassazione con sentenza n. 9612 dell’11 aprile 2023.
Il Tribunale di Chieti accoglieva l’opposizione a decreto ingiuntivo elevata dai coniugi M.B. ed E.L., con il quale gli opponenti erano stati condannati a versare ad I. s.r.l. la somma di euro 4.800,00 a titolo di compenso per l’attività di intermediazione immobiliare da essa svolta in loro favore.
Reputava il giudice dell’opposizione non concluso l’affare che avrebbe fatto sorgere il diritto alla provvigione in capo alla società mediatrice, posto che i promittenti opponenti si erano rifiutati di sottoscrivere il contratto preliminare, predisposto dalla stessa opposta, in quanto contenente evidenti variazioni nelle condizioni di pagamento del saldo del prezzo rispetto a quanto concordato nel corso delle trattative.
Impugnava la pronuncia I. s.r.l. innanzi alla Corte d’Appello dell’Aquila, la quale accoglieva il gravame confermando il decreto ingiuntivo.
A sostegno della sua decisione affermava la Corte che:
- deve considerarsi fondamentale l’esame delle clausole contenute nel contratto di mediazione immobiliare stipulato in data 03.08.2007, e in particolare della clausola n. 4, che individua il momento di maturazione del diritto alle provvigioni nell’avvenuta accettazione della proposta d’acquisto, nella percentuale ivi indicata (2,5% + I.V.A. del prezzo di vendita);
- tale diritto alla provvigione diventa esigibile al momento della sottoscrizione della scrittura ripetitiva del contratto mediato o, in mancanza di questa, trascorsi trenta giorni dall’accettazione della proposta irrevocabile;
- nel caso di specie, la proposta irrevocabile di acquisto – benché non contenente né le modalità di pagamento del prezzo né il termine per la stipula del contratto definitivo - è stata sottoscritta dagli appellati in data 06.11.2007: tanto basta a considerare maturato, in capo alla società mediatrice, il diritto alla provvigione nella percentuale concordata.
Avverso la sentenza proponevano ricorso per cassazione B.M. ed E.L.
In particolare, con il primo motivo i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c.: la Corte d’Appello, elevando la mera accettazione della proposta irrevocabile trasmessa dai promissari acquirenti ad elemento cardine del diritto alla provvigione, ha violato le norme testé citate con un vizio che attiene alla nozione di conclusione dell’affare.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, nel rapporto di mediazione ai fini della maturazione della provvigione occorre verificare – oltre al nesso di causalità tra la conclusione dell’affare e l’opera del mediatore, nonché l’identità dell’affare proposto con quello concluso (Cass. civ. 22 gennaio 2015, n. 1120) – il compimento di un’operazione generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti che dia diritto di agire per l’adempimento o per il risarcimento dei danni (Cass. civ. 28 novembre 2005, n. 24399).
Orbene, la proposta irrevocabile d’acquisto sottoscritta dagli esponenti non può integrare un contratto preliminare, ma deve ritenersi una puntuazione di contratto destinata a fissare, senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio, che avrebbe dovuto assumere natura di vero e proprio contratto preliminare.
La Suprema Corte, in accoglimento del primo motivo di ricorso, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata.
Invero, nel contratto di mediazione, il pagamento della provvigione ai sensi dell'art. 1755 c.c. è strettamente connesso alla conclusione dell'affare.
La rilevanza causale della conclusione dell'affare, quale fondamento delle pretese di carattere patrimoniale del mediatore, del resto, emerge indirettamente anche dall'art. 1756 c.c., ai sensi del quale, salvo patti o usi contrari, il mediatore avrà diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso (Cass. sez. II, 24 novembre 2020, n. 26682).
Dall'art. 1755 c.c. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare.
Nel caso di specie, la proposta irrevocabile proveniente dal promissario acquirente ed accettata dai promittenti venditori assume la veste di accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro negozio traslativo della proprietà che mai ha avuto luogo, stante la difformità della bozza del contratto preliminare rispetto alle concordate modalità di pagamento del prezzo al saldo, ritenute rischiose dall’odierno ricorrente.
È, dunque, dal momento della stipulazione del contratto preliminare ovvero del contratto definitivo, se avessero avuto luogo, che sarebbe potuto maturare il diritto alla provvigione del mediatore nei confronti degli odierni ricorrenti.
Esito del giudizio
Cassa con rinvio la sentenza della Corte di Appello di L’Aquila pubblicata il giorno 28/04/2021
