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LA SOLUZIONE
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In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all’esame del titolo e a una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e, in particolare, la localizzazione.
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I PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI:
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Cass. 7 marzo 2013, n. 5769
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Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso; pertanto, l’acquisto per usucapione della servitù di parcheggio è impedito oltre che dall’eventuale assenza delle opere richieste dall’art. 1061 c.c., anche dalla natura meramente personale dell’utilità
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Cass. 21 aprile 2009, n. 9427
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In tema di possesso, l’utilizzazione, da parte dei condomini di uno stabile, di un’area condominiale ai fini di parcheggio, non è tutelabile con l’azione di reintegrazione del possesso di servitù, nei confronti di colui che - come nel caso di specie - l’abbia recintata nella asserita qualità di proprietario. Per l’esperimento dell’azione di reintegrazione occorre infatti un possesso qualsiasi, anche se illegittimo ed abusivo, purché avente i caratteri esteriori di un diritto reale, laddove il parcheggio dell’auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la "realità" (inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come una utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari.
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Cass. 28 aprile 2004, n. 8137.
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Il parcheggio di autovetture su di un’area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera "commoditas" di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari.
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Cass. 11 gennaio 1990, n. 190
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Nel nostro sistema giuridico non sono ammissibili servitù personali (ovvero irregolari), intese come limitazioni al diritto di proprietà su una cosa a vantaggio di una persona. Pertanto, la convenzione attraverso la quale si raggiunge il detto risultato, o è costitutiva di un diritto d’uso oppure rientra nello schema della locazione o dei contratti affini, quali l’affitto o il comodato. In entrambi i casi, il diritto trasferito è di natura personale, il suo contenuto ha carattere obbligatorio, e pertanto non è trasferibile.
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Cass. 6 novembre 2014 n. 23708
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Il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell’oggetto, difettando la "realitas" propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell’utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera "commoditas" di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone.
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Cass. 26 febbraio 2019, n. 5603
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Le convenzioni costitutive di servitù "personali" o "irregolari", aventi come contenuto limitazioni della proprietà del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto e non di un diverso fondo, sono disconosciute dal codice vigente, come da quello abrogato del 1865, essendo dirette a realizzare un interesse non meritevole di tutela perché concretizzantesi in una mera comodità, del tutto personale, di coloro che accedono al preteso fondo servente, ma non in un’utilità oggettiva, pur se indiretta, del fondo dominante. (Nella specie, la S.C. ha considerato servitù "irregolare" l’attraversamento veicolare del fondo servente per consentire il posteggio di veicoli sul fondo dominante, integrando questo gli estremi di una mera comodità a vantaggio di persone specifiche).
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Cass. 26 giugno 2001, n. 8737
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Ai fini dell’acquisto per usucapione di un diritto di servitù, l’elemento oggettivo del possesso protratto per l’arco temporale richiesto dalla legge viene integrato dalla semplice utilizzazione di fatto, da parte del proprietario di un fondo, di un contiguo immobile altrui, a vantaggio del proprio, senza che assuma rilievo ostativo la circostanza che la medesima attività venga svolta anche da terzi estranei, salvo che questa dia luogo ad una interruzione naturale del possesso, impedendone l’esercizio. (Nella specie, la S.C., alla stregua del principio enunciato nella massima, ha confermato la decisione dei giudici di merito, che avevano accolto la domanda dei condomini di un edificio di essere dichiarati titolari di un diritto di servitù, acquistato per usucapione, avente quale contenuto la facoltà di parcheggiare i propri autoveicoli in un adiacente terreno di proprietà di altro soggetto, utilizzato "abusivamente" allo stesso scopo anche da terzi estranei al condominio, che, peraltro, aveva sempre cercato di impedire tale utilizzazione da parte di costoro transennando l’area in questione in modo sempre più efficace).
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Cass. 6 luglio 2017, n. 16698
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In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.
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Cass. 18 marzo 2019, n. 7561
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In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù aventi ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su un immobile di proprietà altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo, tale facoltà risulti essere stata attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale "utilitas" di carattere reale.
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Cass. 16 marzo 2023, n. 7620
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Deve ribadirsi che: In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.
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Cass. 23 marzo 1995, n. 3370
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Il requisito dell’apparenza, senza del quale, ai sensi dell’art. 1061 c.c., la servitù non può essere usucapita nè acquistata per destinazione del padre di famiglia, deve essere legato ad una situazione oggettiva di fatto di per sé rivelatrice dell’assoggettamento di un fondo ad un altro per la presenza di opere inequivocamente destinate all’esercizio della servitù e deve conseguentemente dipendere dalle oggettive caratteristiche dell’opera e non dal modo in cui questa è stata utilizzata. (In base a questo principio, la Corte di cassazione ha negato che l’apertura munita di cancello nel muro di recinzione di un fondo possa astrattamente costituire, di per sé, opera visibile e permanente destinata all’esercizio di una servitù di parcheggio).
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Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con la sentenza del 13 febbraio 2024, n. 3925, hanno espresso il seguente principio di diritto:
«[i]n tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 cod. civ. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione».
Il caso concreto delibato dalle Sezioni Unite e le conclusioni della Procura generale
Accade che i proprietari di un terreno, ricadente in area per attività produttive, lo alienino a una società e col medesimo instrumento costituiscano a favore del terreno venduto una servitù di parcheggio temporaneo, transito nonché di manovre di automezzi in genere in relazione ad altro terreno di cui sono proprietari.
Successivamente, anche tale ultimo terreno viene alienato e l’acquirente contesta la insistenza su di esso della menzionata servitù per cui conviene in giudizio la società acquirente del fondo dominante, in prima battuta alienato, al fine di sentire accertare la nullità del relativo - assunto - atto di costituzione del diritto reale minore.
Integrato il contradditorio con gli originari venditori e il notaio rogante, il Tribunale di Venezia rigetta la domanda di nullità con sentenza depositata il 24 maggio 2016.
A medesime conclusioni giunge la Corte di Appello di Venezia, con sentenza del 24 aprile 2018 n. 1606, sulla base del seguente iter motivazionale:
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- parte appellante ha acquistato il suo immobile con piena consapevolezza dell’esistenza della servitù di parcheggio, debitamente riportata nell’atto di trasferimento;
- la servitù non può qualificarsi irregolare perché dalla chiara lettera dell’atto costitutivo si ricava la predialità;
- l’eccezione di nullità della servitù deve ritenersi infondata in quanto resta comunque una utilità residua per il fondo servente;
- non è stata fornita convincente prova della carenza di utilità della servitù, utilità che invece consegue dalla possibilità di fornire piazzali adeguati alla azienda, così assicurando un più comodo sfruttamento del fondo dominante a vocazione industriale;
- non rileva la destinazione agricola del fondo servente;
- sul fondo servente è comunque possibile esercitare altra attività, quale lo sfruttamento del sottosuolo e lo svolgimento di attività non incompatibili con il parcheggio;
- neanche è carente il requisito della “localizzazione” della servitù, essendo individuate le particelle catastali interessate dalla servitù, così come ricorrono gli altri requisiti tipici della servitù (specificità, determinatezza e inseparabilità rispetto ai fondi dominante e servente).
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Avverso tale pronuncia propone gravame la parte soccombente in appello con ricorso affidato a cinque motivi.
Con esso, segnatamente, si deduce, in primo luogo, la violazione o falsa applicazione degli artt. 1027, 1028 c.c. in assenza di una effettiva utilitas per il fondo dominante, venendo, invece, solo in rilievo solo un’utilità di carattere personale strettamente connessa con la natura aziendale dell’attività svolta nel fondo dominante. In secondo luogo, è negata la configurabilità nel caso di specie di una servitù industriale. Infine, si contesta la sentenza della Corte territoriale là dove non ha colto che il peso in parola avrebbe comportato la compressione totale delle facoltà domenicali esercitabili dal proprietario del fondo servente.
Il Primo Presidente, con provvedimento depositato il 30 marzo 2023, ha accolto l’istanza del 23 marzo 2023, proposta ai sensi dell’art. 374, comma 2, c.p.c., con cui il difensore della parte ricorrente ha chiesto al Primo Presidente di disporre l’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite al fine di risolvere il contrasto di giurisprudenza in merito alla possibilità di costituire e riconoscere servitù prediali di parcheggio.
L’Ufficio della Procura generale ha concluso per l’accoglimento il primo e terzo motivo di ricorso, con assorbimento dei restanti.
In particolare, nel ricollegarsi all’apertura contenuta in Cass. n. 8737 del 2001, successivamente sviluppata, prima da Cass. n. 16698 del 2017 e poi da Cass. n. 7561 del 2019, l’Ufficio requirente ha rimarcato come vi sia base normativa per ipotizzare un vantaggio di carattere reale, connesso alla facoltà di parcheggio, riguardante direttamente il fondo e non solo il proprietario. A tal fine ha evidenziato che l’art. 1027 c.c. «non tipizza - in modo tassativo - le utilità suscettibili di concretizzare il contenuto della servitù volontaria, ma si limita a stabilire le condizioni che valgono a distinguere queste ultime dai rapporti di natura strettamente personale, non derivando alcun ostacolo dal principio di tassatività dei diritti reali, il quale si connette alle connotazioni strutturali della situazione di vantaggio esercitabile erga omnes ed è indipendente dal contenuto di quest’ultima» (così in motivazione Cass. n. 7561/2019; nello stesso senso Cass. n. 16698/2017, secondo cui «[l]a cosiddetta utilitas per il fondo dominante (cui deve corrispondere il peso per il fondo servente) può avere in effetti contenuto assai vario, come dimostra la previsione del legislatore, che indica la maggiore comodità o amenità del fondo dominante, o l’inerenza alla destinazione industriale del fondo (art. 1028 c.c.)».
Tuttavia, l’Ufficio della Procura generale sottolinea come, affinché ricorra l’utilitas di carattere reale, occorrano almeno le seguenti condizioni:
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- l’esistenza di un “rapporto, istituito convenzionalmente, di strumentalità e di servizio tra gli immobili, in modo che l’incremento di utilizzazione che ne consegue deve poter essere fruito da chiunque sia proprietario del fondo dominante, non essendo imprescindibilmente legato ad una attività personale del singolo beneficiario (Cass. n. 505/1974; Cass. n. 2413/1982; Cass. n. 9232/1991)”;
- l’accertamento della sussistenza delle ulteriori condizioni prescritte dall’art. 1027 e ss. c.c. (l’altruità della cosa, l’assolutezza del diritto, l’immediatezza del vantaggio, la sua inerenza al fondo servente e a quello dominante, la specificità dell’utilitas, la localizzazione, intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù).
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Pertanto, per la Procura generale, l’accertamento richiesto, al fine di stabilire se le parti abbiano inteso costituire una servitù personale o prediale, è una quaestio facti, che deve essere svolta “in base all’esame del titolo” (così Cass. n. 7561/2019), ovvero in base all’ “esame del titolo e della situazione in concreto sottoposta al giudizio” (così Cass. n. 16698/2017). Ma, per l’Ufficio requirente, nel caso in contestazione, la Corte territoriale avrebbe omesso l’esame del titolo negoziale, essendosi limitata a rilevare la natura prediale della servitù. Infatti, avrebbe incentrato la propria delibazione essenzialmente sulla destinazione industriale del fondo dominante e della conseguente utilitas del fondo servente, destinato a parcheggio, transito e manovre di veicoli.
Inoltre, il P.M. ha evidenziato il travisamento logico-giuridico in cui sarebbe incorsa la Corte territoriale, là dove ha sostenuto che l’appellante, pur non potendo in futuro continuare la sua attività di florovivaista, potrà comunque utilizzare il sottosuolo e il suolo per usi non incompatibili con la pur conosciuta servitù. Così ragionando, il giudice di appello avrebbe confuso l’oggetto diretto e principale del diritto di proprietà dato dal suolo con lo sfruttamento del sottosuolo.
La decisione delle Sezioni Unite
La soluzione adottata dalle Sezioni unite, in condivisione delle conclusioni rese dalla Procura generale, supera quanto statuito, fra le varie, da Cass. n. 5769 del 2013, Cass. n. 9427 del 2009, Cass. n. 8137 del 2004 e ribadisce il più recente e ormai consolidato orientamento, affermando che il disposto di cui all’art. 1027 cod. civ. non tipizza tassativamente le utilità suscettibili di concretizzare il contenuto della servitù volontaria, ma si limita a stabilire le condizioni che consentono di distinguere le stesse dai rapporti di natura personale, e che, connettendosi il principio di tassatività dei diritti reali alle caratteristiche strutturali della situazione di vantaggio esercitabile erga omnes, indipendentemente dal suo contenuto, resta indifferente la natura dell’utilitas prevista dal titolo.
Ciò che occorre è l’istituzione, per via convenzionale, del rapporto di strumentalità e di servizio tra beni immobili che, incidendo sulla qualitas fundi, attribuisce all’utilità carattere di realità, così da poter essere fruita da qualunque proprietario del fondo dominante senza essere imprescindibilmente legata all’attività personale del singolo beneficiario
E, sotto questo profilo, le Sezioni Unite, nel sottolineare che la servitù prediale può costituirsi anche con l’apposizione di un termine finale (servitù temporanea), tracciano l’actio finium regundorum con l’obbligazione meramente personale, perché è requisito essenziale della servitù l’imposizione di un peso su di un fondo (servente) per l’utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità di un altro (dominante) in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas inseparabile di entrambi (si v. sul punto anche Cass. 18 gennaio 2023, n. 1486). Al contrario, ricorre il semplice obbligo personale solo quando il diritto attribuito sia stato previsto esclusivamente per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo e senza alcuna funzione di utilità fondiaria (è richiamata: Cass. 29 agosto 1991, n. 9232).
Inoltre, il supremo giudice di nomofilachia evidenzia che la costituzione della servitù volontaria (si rammenta che la divisata giurisprudenza ammissiva della servitù di parcheggio di un’autovettura: Cass. n. 7561 del 2019 e Cass. n. 16698 del 2017 si riferisce alle servitù convenzionalmente costituite e non alle servitù costituite per usucapione: Cass. 5 dicembre 2023, n. 33912) è incompatibile con lo svuotamento delle facoltà del proprietario del fondo servente, al quale deve residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante. Tali limitazioni non possono giungere a esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l’utílitas concessa. Diversamente si è fuori dallo schema tipico della servitù.
In ciò rimane esaltata la funzione del giudice del merito, cui spetta la qualificazione del contratto e la verifica, in concreto, della natura reale o personale del diritto che i paciscendi hanno inteso configurare. Le Sezioni Unite, infatti, interpellano il giudice di merito a una concreta e logica ermeneusi del dato contrattuale in guisa da comprendere se la cifra del vantaggio a favore di un fondo, cui corrisponde una limitazione a carico del fondo servente, sia caratterizzata dai requisiti tipici dei diritti reali, assolutezza, immediatezza, assenza dell’altrui collaborazione ex art. 1064 c.c., senza che ciò implichi lo svuotamento dell’assetto proprietario del fondo dominante.
E, sempre sotto tale ultimo profilo, come pure enucleato dallo studio del Consiglio nazionale del Notariato n. 1094-2014/C, dirimente, anche a mente dell’art. 1068 c.c., è la individuazione del luogo ove svolgere il diritto di parcheggio, che diversamente sarebbe generico ed indeterminato, e non darebbe luogo a quella situazione di immediatezza e di possesso, che costituisce un requisito essenziale del diritto reale di servitù. Le Sezioni Unite sono chiare nell’evidenziare che, nel senso sopra inteso, non è concepibile una servitù di parcheggio che si estenda, a mera discrezione del titolare del fondo dominante, in qualsiasi momento e indistintamente su qualsiasi punto del fondo servente (e, nel caso in commento, essa verteva "su tutta la superficie dei mappali 10 e 1803, foglio 18"), che finirebbe in tal modo per essere svuotato di ogni possibilità di sfruttamento, finanche mediante accesso al sottosuolo. Proprio la determinazione del luogo ove esattamente si possa e si debba sostare, per converso, consente di attivare con efficacia la necessaria tutela qualora venga posta in essere, dal proprietario o da un terzo, qualsivoglia attività che confligga con l’utilizzo specificamente pattuito.
Costituiscono ovviamente un riflesso dei compiti di ermeneusi ricadenti sul giudice di merito gli oneri di allegazione, prova e contestazione che ricadono, in linea con la regola di cui all’art. 2697 c.c., sulle rispettive parti in lite e che vanno svolti in conformità con le preclusioni fissate dal codice di rito.
In particolare, poi, per effetto di tale pronuncia, resta incontrovertibile (come, peraltro, già statuito da Cass. 16 marzo 2023, n. 7620) l’azionabilità della tutela possessoria ex art. 1168 c.c. anche in caso di spoglio del possesso, che, siccome esercitato, si concretizza in una signoria di fatto sul bene corrispondente a una servitù di parcheggio; spoglio che, dunque, può realizzarsi con modalità tali da precludere al possessore la possibilità di transito attraverso un passaggio a ciò destinato indipendentemente dalla sussistenza o meno della titolarità del corrispondente diritto reale.
Alla luce dell’insegnamento della Suprema Corte (cfr. Cass. 31 agosto 2018, n. 21501; Cass. 30 ottobre 2020, n. 24121), è, infine, chiaro che la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all’avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti (per Cass. 28 gennaio 1999, n. 757, secondo cui al terzo acquirente di un fondo servente la servitù prediale è opponibile soltanto se il titolo costitutivo di essa è trascritto, ovvero se è menzionata nell'atto di trasferimento, ancorché indirettamente attraverso il richiamo alla situazione dei luoghi, ma inequivocabilmente, e non con clausole generiche o di mero stile).
Riferimenti normativi:
Art. 1027 c.c.
Art. 1061 c.c.
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