Agevolazioni prima casa anche in assenza delle dichiarazioni nel preliminare di compravendita

Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio, incidente sulla libertà di contrarre. È usualmente impiegato nella prassi immobiliare, per l’acquisto di beni immobili o mobili registrati, settore nel quale sorge la prassi di ricorrere a tale strumento. La ratio principale del contratto preliminare è quella di consentire al promissario acquirente di un bene mobile o immobile si riserva la facoltà di valutare la convenienza dell’affare, mantenendolo fermo per un certo arco di tempo necessario a procedere alla verifica dello stato dell’immobile o della res, in generale. Il contratto preliminare ha effetti obbligatori, ossia le parti si obbligano a concludere successivamente il contratto. In caso di mancata conclusione può sussistere responsabilità per inadempimento di uno dei promittenti. Dunque, nel contratto preliminare è necessaria la collaborazione di una delle parti affinché si realizzi la compravendita.

La questione

Un evidente vantaggio previsto dalla disciplina del contratto preliminare di compravendita è quello derivante dalla trascrizione. La trascrizione produce il c.d. effetto prenotativo, cioè prenota gli effetti del futuro definitivo, la cui trascrizione produrrà efficacia dalla data di trascrizione del preliminare. Ciò implica che l’acquisto della res sarà opponibile anche ai terzi che prima della conclusione del definitivo, abbiano acquistato a loro volta il bene oggetto della compravendita. La trascrizione del preliminare non solo è opponibile ai terzi acquirenti, ma anche ai creditori del promittente alienante, che abbiano trascritto successivamente il pignoramento sul predetto bene. Il contratto preliminare di compravendita deve essere redatto per iscritto, laddove abbia ad oggetto beni immobili o mobili registrati. In esso, devono essere indicare gli elementi minimi della compravendita, ovvero:

Il principale effetto che il contratto preliminare produce è quella di obbligare le parti alla conclusione del contratto definitivo, nonché a far conseguire il bene con le specifiche caratteristiche previste dal contratto. Ciò comporta importanti vantaggi rispetto al diretto contratto di compravendita. Oltre a consentire la valutazione dell’affare e la gestione semplificata di possibili sopravvenienze, anche il regime dei vizi subisce una modifica. Il promissario alienante è obbligato anche a fare in modo che nelle more il bene diventi conforme, o mantenga le caratteristiche, a che ha promesso e come risultano dall’atto.

Ciò implica che egli è anche obbligato a porre in essere le iniziative volte a recuperare la conformità. Dunque, il contratto preliminare non fa sorgere solo un dovere di facere negoziale, ma anche un facere materiale strumentale alla piena attuazione dell’effetto. Se il promissario alienante promette di vendere un bene non viziato e libero da pesi, il promissario acquirente può pretendere che il primo elimini gli oneri o i vizi del bene, perché l’alienante è obbligato a fare tutto ciò che serve affinché sia conseguito il risultato pieno e conforme a come è stato promesso nel preliminare. Tale efficacia sarà invece preclusa nel caso di un contratto di compravendita diretto, in quanto in tal caso le parti si obbligano ad uno scambio.

L’alienante è tenuto ad un’obbligazione di dare e non di facere: infatti i rimedi edilizi non includono la facoltà di chiedere la rimozione dei vizi. Il regime agevolativo recato dall’articolo 64, comma 6 del decreto legge n. 73 del 2021, consente l’applicazione di un regime di esenzione dai tributi per acquisti di immobili da parte di persone fisiche che “non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato”, in presenza di determinate condizioni.

In particolare la norma dispone: “Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di «prime case» di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui“. L’agevolazione, come abbiamo constatato in precedenza si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale:

Dunque, ad avviso dell’amministrazione finanziaria, tra le tipologie contrattuali che consentono l’esenzione non rientrerebbe il contratto preliminare di compravendita. Quest’ultimo, infatti, è un accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali. Il contratto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito. Ciò esclude l’applicazione del regime dell’art. 64 co.6, che consente all’acquirente di non procedere al pagamento dell’imposta catastale e di quella ipotecaria.

La nuova previsione agevolativa fa, allora, espresso riferimento agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. L’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.

Conclusioni

In riferimento alla prima casa, il contribuente, per beneficiare delle agevolazioni riferite all’acquisto della prima casa deve invocare, a pena di decadenza, al momento della registrazione dell’atto di acquisto, alternativamente, il criterio della residenza o quello della sede effettiva di lavoro, dovendosi valutare la spettanza del beneficio, nel primo caso, in base alle risultanze delle certificazioni anagrafiche, e, nel secondo, alla stregua dell’effettiva sede di lavoro. Ne consegue che decade dall’agevolazione il contribuente che non abbia indicato, nell’atto notarile, di voler utilizzare l’abitazione in luogo di lavoro diverso dal comune di residenza. Affinché tornino applicabili le agevolazioni prima casa l’acquirente dell’immobile abitativo deve dichiarare nell’atto definitivo di acquisto dell’immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa. La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni. La dichiarazione resa non nell’atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l’atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto originario.

Esito del ricorso:

Accoglimento

Riferimenti normativi:

nota II bis all’art. 1 Tariffa, parte prima, d.P.R. n. 131/1986

d.P.R. n. 633/1972

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