Immobili condominio e locazioni
Amministratore di condominio, fondi condominiali e poteri di controllo
Articolo, tratto dalla rivista Immobili&Proprietà, IPSOA, segnalazione del 08/05/2018
L’amministratore condominiale, in quanto mandatario dei condòmini, è deputato alla gestione delle somme di denaro che costoro gli conferiscono in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio. Il preventivo ed il rendiconto di gestione hanno rispettivamente la precipua funzione di consentire la creazione della provvista per l’erogazione delle spese e quella di dar conto di come tali somme sono state utilizzate nel corso dell’anno. La legge pone in capo all’amministratore una serie di obblighi connessi all’utilizzazione dei fondi nel corso della gestione.
L'amministrazione condominiale fa sempre discutere. Alessandro Gallucci, Avvocato in Lecce, offre un'ampia disamina degli aspetti connessi facendo il punto di normativa e giurisprudenza.
L'approfondimento è ripreso da Immobili & Proprietà, il mensile di approfondimento edito da IPSOA che si rivolge ad avvocati, notai, amministratori di condominio, consulenti legali, agenzie immobiliari e a tutti coloro che affrontano quotidianamente i problemi legati alla amministrazione, gestione e compravendita degli immobili.
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Di seguito pubblichiamo un estratto integrale della rivista.
Premessa
La contabilità condominiale è una di quelle materie in grado di generare contenzioso in quanto direttamente afferente alla gestione di somme di denaro altrui. S’è vero, come ci dimostra il vivere quotidiano, che molto spesso l’ambito condominiale genera liti connesse all’uso degli spazi comuni o di proprietà esclusiva (rumori, ecc.), è altrettanto vero che un aspetto non secondario dei contrasti tra amministratore e condòmini si avverte proprio in relazione alla gestione dei fondi condominiali. Non esistono dati certi in relazione al contenzioso condominiale riguardante la contabilità, ma chi esercita l’attività nel settore in esame sa bene quanto spesso le principali accuse che vengono mosse all’amministratore riguardano proprio l’opacità - se non peggio - nella gestione economica della compagine.
Le norme che negli anni si sono susseguite - partendo da quella che ha individuato nel condominio un sostituto d’imposta[1] per finire a quelle che hanno imposto l’apertura e l’utilizzazione di un conto corrente dedicato ad ogni condominio amministrato[2] - hanno avuto come ratio la necessità rendere trasparente la gestione economica del condominio, tanto in relazione ai profili tributari dei rapporti economici intercorrenti tra la compagine ed i suoi fornitori, tanto con riferimento ai rapporti tra l’amministratore ed i condòmini. Guardando a tale ultimo aspetto, le maggiori novità sono state introdotte nel codice civile dalla così detta riforma del condominio[3]; questa ha introdotto norme volte a garantire maggiore trasparenza che si sostanzia nelle modalità di gestione nonché nelle regole da osservare nella tenuta della contabilità e nei termini e modi di presentazione del rendiconto di gestione[4].
Va detto, per completezza, che le norme introdotte nel codice civile non hanno rivoluzionato le modalità di gestione dei fondi condominiali da parte dell’amministratore, quanto piuttosto aggiornato la legislazione vigente a quella che è stata l’elaborazione giurisprudenziale sviluppatasi in costanza di un lungo periodo di vuoto normativo. Cosi, ad esempio, le norme inerenti all’apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale non dicono nulla di sostanzialmente differente da quell’orientamento giurisprudenziale - prevalentemente di merito[5] - che, prima dell’entrata in vigore della L. n. 220/2012, ne aveva sancito l’obbligo. Allo stesso modo le norme riguardanti le modalità di redazione del rendiconto condominiale, per quanto dettagliate rispetto ai principi espressi dalla precedente giurisprudenza, non hanno contraddetto quell’orientamento, il quale prescriveva che la contabilità condominiale fosse tenuta in modo chiaro e facilmente intellegibile per tutti[6].
Amministratore e denaro condominiale
L’amministratore di condominio è il naturale collettore delle somme che i condòmini sono tenuti a corrispondere per la normale (o straordinaria) attività di gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio. Non è una prassi o una scelta rimessa alla volontà delle parti: la gestione del condominio in presenza dell’amministratore è a lui demandata, residuando in capo ai condòmini un potere di gestione e quindi di spesa solamente nei casi d’urgenza[7]. Rebus sic stantibus è evidente che il mandatario dei comproprietari assuma un ruolo di primaria importanza in relazione alle somme corrisposte dai condòmini e che nei casi più gravi di mala gestio può portare ad una condanna per appropriazione indebita[8]. Ciò premesso è utile comprendere quali siano - in termini strettamente giuridici - gli obblighi che la legge pone in capo all’amministratore in relazione alla gestione del denaro condominiale. Prima di tutto è bene domandarsi se il denaro movimentato dall’amministratore debba essere considerato condominiale, ossia riferibile alla compagine, ovvero dei singoli condòmini. La soluzione che sta prendendo piedi in seno alla giurisprudenza di merito fa sì che le somme di denaro gestite dall’amministratore configurino patrimonio collettivo non riconducibile ai singoli condòmini, quanto piuttosto al condominio nella sua interezza[9]. Il condòmino Tizio versa all’amministratore Caio le somme inerenti la quota mensile e da quale momento esse entrano a far parte del patrimonio condominiale.
Per approfondimenti:
Immobili&Proprietà a cura di Magliulo Federico, Monegat Mariagrazia, IPSOAIl versamento delle somme è il primo aspetto nodale che bisogna chiarire. Sebbene in presenza dell’amministratore debba esistere ed essere utilizzato un conto corrente condominiale, i condòmini, entro certi limiti, possono corrispondere le quote di loro riferimento in contanti e direttamente nelle mani del loro mandatario. Il pagamento delle rate condominiali, infatti, è, al pari di qualunque altro pagamento, soggetto alle regole generali disciplinanti l’uso del denaro contante[10]. Solamente un regolamento condominiale di origine contrattuale ovvero una deliberazione assunta con il consenso di tutti i condòmini possono prevedere l’obbligo di versamento delle quote direttamente mediante rimessa sul conto corrente condominiale. Nell’ambito del rapporto obbligatorio con il condominio, il condòmino che effettua il versamento è il debitore e quindi è a lui che spetta l’imputazione del pagamento qualora abbia più debiti verso il proprio creditore; ciò in ossequio alle ordinarie regole dettate in materia di imputazione del pagamento con riferimento all’adempimento delle obbligazioni[11]. Nel caso di versamento delle somme a mezzo di bonifico bancario l’imputazione può essere fatta indicandola nella causale del pagamento. La dichiarazione così effettuata vincola l’amministratore nell’uso di quelle somme secondo quanto disposto. In assenza di imputazione vigono le ordinarie regole dettate dal codice civile[12].
Conto corrente intestato al condominio
L’amministratore deve fare transitare le somme ricevute ed erogate su un conto corrente per ogni condominio da lui gestito[13]. La mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale costituisce grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria. Evidentemente l’operazione di apertura va intesa come voltura nell’ipotesi di assunzione dell’incarico in relazione ad una compagine già dotata del conto. Non solo: la gestione del condominio oltre alla corretta utilizzazione del conto corrente condominiale, deve essere svolta in modo tale da evitare confusione tra il patrimonio personale dell’amministratore e quello dei vari condominii amministrati; come per l’apertura e l’uso del conto corrente, anche per quest’obbligo si può arrivare ad una revoca giudiziale per il caso di inadempimento[14]. Al di là degli aspetti civilistici connessi alla c.d. confusione patrimoniale, è bene sempre tenere a mente che il versamento di somme dei condòmini sul conto corrente personale dell’amministratore può portare all’accertamento di evasione d’imposta per maggiori redditi non dichiarati: in tali casi, come più volte affermato dalla Suprema Corte di cassazione[15], spetta al contribuente dimostrare dettagliatamente che tali versamenti non siano frutto di redditi non dichiarati. Appare evidente che la novella del codice civile introdotta dalla L. n. 220/2012 abbia delineato con particolare attenzione gli obblighi dell’amministratore in relazione al conto corrente condominiale. La formulazione dell’art. 1129, comma 7, c.c., tuttavia, non va esente da critiche di carattere pratico, data anche la presenza di altri strumenti di controllo (16) [16]della gestione del condominio. Se le norme servono a codificare condotte al fine di garantire il più corretto svolgimento dei rapporti giuridici, in questo caso pare potersi sollevare qualche perplessità; vediamo perché. Il settimo comma testé menzionato impone all’amministratore di far transitare dal conto corrente condominiale tutte le somme ricevute dai condòmini, nonché tutte quelle che egli stesso deve erogare nell’adempimento del proprio incarico. Così, ad esempio, se Tizio e Caio versano le proprie quote nelle mani dell’amministratore, questi prima di utilizzarle per gli scopi propri dell’incarico conferitogli deve versarle sul conto corrente condominiale. Tenendo conto che quegli stessi versamenti, nonché tutte le operazioni in uscita, devono essere registrati sul registro di contabilità, appare ultroneo imporre il passaggio dal conto corrente. Ricordiamo, infatti, che al pari dei condòmini anche l’amministratore può effettuare pagamenti in contanti nei limiti imposti dalla legge. I pagamenti a mezzo bonifico assumono rilevanza in relazione a quelle spese afferenti ad interventi manutentivi rispetto ai quali i singoli condòmini possono fruire delle detrazioni fiscali[17], ma non per il pagamento, ad esempio, di bollette o di correspettivi per altri servizi comuni, se non quando gli stessi necessitano del passaggio bancario/ postale[18]. Il dettato normativo lascerebbe intendere che anche le anticipazioni dell’amministratore[19] debbano essere effettuate mediante versamento delle somme sul conto corrente condominiale prima della loro effettuazione. Tale obbligo avrebbe avuto una ratio più convincente laddove si fosse imposto ai condòmini di effettuare i versamenti direttamente sul conto corrente condominiale, ma il passaggio oggi previsto rischia di non aggiungere nulla alle esigenze di trasparenza e di sana gestione della compagine previste dalle altre misure inerenti la contabilità condominiale, così finendo per rivelarsi un adempimento inutilmente gravoso. Ad ogni buon conto è questa la disposizione legislativa vigente, il cui adempimento può essere oggetto di facile verifica da parte dei condòmini, anche singolarmente considerati. Il secondo periodo del settimo comma dell’art. 1129 c.c., infatti, riconosce a ciascun condòmino di ottenere copia della rendicontazione periodica del conto corrente. Tale richiesta dev’essere indirizzata all’amministratore, ma secondo l’Arbitro Bancario Finanziario[20] può essere avanzata anche all’istituto di credito qualora il mandatario non vi abbia dato seguito. La lettura della rendicontazione periodica unitamente al registro di contabilità[21] consente l’immediata verifica del corretto utilizzo del conto corrente.
Nessuna indicazione è data in relazione all’apertura di un conto corrente intestato al condominio e specificamente destinato al versamento delle somme afferenti a lavori di manutenzione straordinaria. Stante in silenzio della legge, deve ritenersi che non sussista alcun obbligo in tal senso, restando tra i compiti dell’amministratore quello di versare le somme in esame sul conto corrente condominiale.
Nulla vieta, tuttavia, che sia l’assemblea a deliberare l’apertura di un altro conto corrente ad hoc per la raccolta dei fondi necessari alla esecuzione delle opere straordinarie.
Rendiconto e revisione della contabilità condominiale
Nell’ottica di una valutazione completa della gestione dei fondi condominiali da parte dell’amministratore di condominio è utile svolgere alcune considerazioni conclusive in relazione al rendiconto di gestione ed alla revisione della contabilità. Il rendiconto condominiale è atto la cui redazione spetta all’amministratore condominiale; questi nel redigerlo deve osservare le disposizioni indicate dall’art. 1130 bis c.c.[22] Redazione orientata alla chiarezza che consenta l’immediata verificazione del suo contenuto, che è composito e serve ad illustrare la situazione economico-finanziaria del condominio, nonché a quella complessiva in relazione a rapporti e questioni in essere. Evidentemente nel descrivere la situazione patrimoniale ed i rapporti in essere va considerato anche il conto corrente, con ciò imponendosi all’amministratore di dar conto della consistenza del suddetto rapporto con l’istituto di credito. I condòmini, quindi, possono verificare nel corso dell’anno - nei modi indicati in precedenza - la situazione concernente il conto corrente condominiale, mentre devono essere messi a conoscenza di tale rapporto in occasione della presentazione all’assemblea del rendiconto condominiale, mediante specifica menzione dello stesso in questo documento. Giova rammentare che l’amministratore è tenuto a presentare il rendiconto all’assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio, pena la possibile revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria[23].
La L. n. 220 del 2012 ha previsto la possibilità per l’assemblea di deliberare l’effettuazione di una revisione della contabilità condominiale, ovvero la verifica della contabilità in relazione ad una o più annualità specificamente individuate[24].
Nulla vieta che la deliberazione specifichi ulteriormente l’oggetto della revisione in relazione all’annualità, ad esempio indicando che oggetto della revisione non debba essere ogni aspetto delle rendicontazioni e più in generale della contabilità, ma solamente quegli aspetti inerenti alla gestione del conto corrente condominiale, ovvero dell’uso delle somme versate.
Per approfondimenti:
Immobili&Proprietà a cura di Magliulo Federico, Monegat Mariagrazia, IPSOA(Altalex, 9 maggio 2018)
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[1] Si vedano artt. 23 e 25 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600.
[2] Art. 1129, comma 7, c.c.
[3] L. 11 dicembre 2012, n. 220.
[4] Vedasi quella citata in relazione al conto corrente condominiale, ovvero le norme in materia di registro di contabilità (art. 1130, n. 7, c.c.) e di tempi e modi presentazione del rendiconto (artt. 1130, n. 10 c.c. e 1130 bis c.c.).
[5] Trib. Salerno 3 maggio 2011.
[6] Ciò sta a significare, ad esempio, che il rendiconto non debba essere necessariamente redatto secondo il metodo contabile della partita doppia, ma anzi che tale modalità di tenuta della contabilità - che necessità di particolari competenze ragionieristiche - debba essere messa da parte in favore di modalità di semplici (così detta partita semplice).
[7] Art. 1134 c.c
[8] “Il reato di appropriazione indebita, da parte dell’amministratore nella gestione contabile di un condominio, si configura anche in relazione ad un esiguo ammanco dalla cassa condominiale, qualora l’amministratore non sia in grado di provare che tale minima differenza di cassa sia riconducibile a cause diverse dalla finalità di indebita appropriazione e non da lui volute consapevolmente”. Cass. pen., Sez. VI, 12 luglio 2011, n. 36022.
[9] Al riguardo in relazione alla pignorabilità del conto corrente condominiale è stato affermato che “benché sia diffuso in giurisprudenza la tesi della sostanziale assenza in capo al condominio di qualunque soggettività e/o autonomia patrimoniale e la ricostruzione di esso in termini di mero “ente di gestione”, è innegabile che, nelle ipotesi in cui la gestione è effettiva, il condominio si atteggi quale centro autonomo di imputazione di posizioni giuridiche” perciò “nel caso in cui venga costituito un patrimonio (nella specie, un conto corrente) intestato formalmente all’ente di gestione, si realizzi una - seppur embrionale - autonomia patrimoniale derivante proprio dalle attività di gestione che, per ciò solo, determina la imputazione della titolarità di essi in capo esclusivamente al condominio” Trib. Reggio Emilia 14 maggio 2014 in senso conf. Trib. Milano 27 maggio 2014, ord.
[10] “È vietato il trasferimento di denaro contante e di titoli al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, siano esse persone fisiche o giuridiche, quando il valore oggetto di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a 3.000 euro [...].” art. 49, comma 1, D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231.
[11] Spetta al condomino, al momento del versamento, dire se le somme corrisposte riguardino, ad esempio, le rate ordinarie ovvero, ad esempio, quello straordinarie connesse alla esecuzione di lavori di manutenzione, cfr. in tal senso art. 1193, comma 1, c.c.
[12] Art. 1193, comma 2, c.c.
[13] “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica” art. 1129, comma 7, c.c.
[14] Art. 1129, commi 11 e 12, c.c.
[15] Si veda ad es. Cass., Sez. V, 24 maggio 2017, n. 13075.
[16] Accesso alla documentazione condominiale quale registro di contabilità (art. 1130, n. 7, c.c.) e c.d. pezze giustificative (art. 1130 bis c.c.), nonché la possibilità di deliberare una revisione di una o più annualità di gestione (art. 1130 bis c.c.).
[17] Art. 16 bis, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 916.
[18] Si veda art. 25 ter, d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 in materia di ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all’appaltatore.
[19] Tali s’intendono le somme di denaro che l’amministratore condominiale, per mancanza di cassa al momento della effettuazione della spesa, ha deciso di anticipare personalmente in favore del condominio. Le anticipazioni così definite devono essere rendicontate all’assemblea per poter essere agevolmente recuperate.
[20] A.B.F. 16 giugno 2016, n. 7960.
[21] Ai sensi dell’art. 1129, comma 2, c.c. i condòmini possono prendere visione ed estrarre copia di tale registro, previa richiesta nei giorni ed alle ore che l’amministratore deve indicare all’atto dell’accettazione dell’incarico.
[22] “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. […]” art. 1130 bis, comma 1, c.c.
[23] Artt. 1129, commi 11 e 12, c.c. e 1130, n. 10, c.c.
[24] “[…]. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. […]” art. 1130 bis, comma 1, c.c.
