Manutenzione straordinaria dell’immobile: le spese gravano sul comodatario
Il comodato è il contratto "essenzialmente gratuito" con il quale il comodante consegna al comodatario una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta (art. 1803 c.c.).
In caso di comodato immobiliare, può il comodatario chiedere al comodante il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria sostenute per l'uso dell'immobile?
A questa domanda risponde la Corte di Cassazione, Sezione Prima Civile, con l'ordinanza 14 giugno 2018, n. 15699.
Nel caso di specie, alcuni soggetti, nelle vesti di comodatari, presentano opposizione allo stato passivo nei confronti del fallimento della società comodante.
L’ammissione allo stato passivo viene richiesta per ottenere il rimborso delle spese di ristrutturazione che i comodatari avevano sostenuto sull’immobile concesso in comodato.
Il Tribunale accoglie l’opposizione sostenendo che gli interventi di ristrutturazione siano da qualificarsi come straordinari dato il pessimo stato di conservazione dell’immobile che ne rendeva impossibile l’uso e finanche una stessa concessione in locazione.
Si rileva altresì che il comodante è tenuto ad adempiere a specifici obblighi contrattuali e, nello specifico, è obbligato a garantire il godimento del bene concesso in comodato affinché risulti immune da vizi materiali e idoneo all’uso concordato dalle parti.
Il fallimento della società propone ricorso in Cassazione avverso le suesposte statuizioni del Tribunale.
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Contratti e contenzioso nel settore immobiliare Compravendita, Locazione, PermutaCon l’ordinanza in commento, i giudici di legittimità accolgono il ricorso ritenendone fondati i motivi.
La risoluzione della questione si concentra sull’individuazione dell’esatto ambito di applicazione dell'art. 1808 c.c.
La succitata norma si compone di due distinti commi che è opportuno analizzare separatamente così da coglierne le rispettive differenze.
Il primo comma prevede che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi del bene concesso in comodato.
Si tratta di una regola generale e di facile intuizione poiché è volta a limitare l’obbligazione assunta dal comodante nel consegnare il bene e riconoscerne il godimento in capo al comodatario.
Tale disposizione altro non è che una logica conseguenza del più generale dovere di custodia e di conservazione del bene che grava in capo al comodatario ex art. 1804 c.c.
Emerge dunque che le spese di ordinaria amministrazione, derivanti dall’uso del bene, siano completamente a carico del comodatario, quest’ultimo unico soggetto tenuto a sopportarle.
Il comma successivo dell'art. 1808 c.c. è volto a disciplinare la diversa situazione in cui il comodatario sostenga delle spese di manutenzione straordinaria.
Nello specifico, si prevede che il comodatario ha diritto ad essere rimborsato delle spese straordinarie, sostenute per la conservazione del bene, solo qualora queste risultino essere state necessarie ed urgenti.
Il Supremo Consesso evidenzia come la disposizione in esame non individua le obbligazioni di manutenzione straordinaria ed il soggetto tenuto ad adempierle quanto, invece, si concentra sulle sole spese sostenute ed il relativo diritto di rimborso.
Si può facilmente cogliere la differenza rispetto quanto disciplinato agli artt. 1575 e 1576 c.c. in tema di locazione. In tale ambito, il legislatore ha previsto che il locatore è tenuto a farsi carico di tutti gli interventi di manutenzione, con la sola eccezione di quelli di piccola manutenzione, questi ultimi gravanti sul conduttore. Si specifica altresì che il locatore è tenuto a consegnare la cosa in buono stato di manutenzione ed in grado di servire all’uso convenuto.
Questa differente impostazione normativa induce ad interrogarsi se il comodante sia gravato da un’obbligazione di manutenzione straordinaria ed entro quali limiti possa essere riconosciuto il diritto al rimborso in capo al comodatario.
Come anticipato, il comodato è un contratto reale che si perfeziona con la consegna del bene da parte del comodante e ciò costituisce l’unico obbligo cui lo stesso comodante è tenuto ad adempiere.
La peculiarità di tale schema negoziale permette così di escludere che sul comodante possano gravare gli ulteriori obblighi che invece ricadono in capo al locatore, e dunque l’obbligo di consegnare il bene in buono stato di conservazione e far sì che risulti essere idoneo all’uso convenuto per tutta la durata del rapporto.
Il comodante è obbligato a consegnare il bene nello stato in cui esso si trova, senza la necessità che siano rispettati determinati standard qualitativi e senza che risulti idoneo all’uso cui è destinato.
La destinazione d’uso del bene non è un parametro attraverso il quale valutare il bene ma, al contrario, rappresenta un vero e proprio limite imposto al godimento da parte del comodatario.
Conferma di quanto appena sostenuto si rinviene considerando quanto previsto dall’art. 1812 c.c.: qualora il bene dovesse presentare dei vizi, dei quali il comodante sia a conoscenza, questi è tenuto a segnalarli al comodatario, senza alcun obbligo di eliminazione, sostituzione o riparazione.
La posizione di maggior favore riconosciuta in capo al comodante rinviene la propria giustificazione nella gratuità del rapporto poiché, diversamente, rappresenterebbe un sacrificio economico eccessivamente gravoso.
Una volta che il bene sia stato consegnato al comodatario, l’unica obbligazione che si rinviene per il comodante è quella di non interferire con il relativo godimento.
Lo stesso 1808 co 2 c.c. riconosce in capo al comodatario il diritto al rimborso delle spese sostenute di manutenzione straordinaria, necessarie e urgenti, ma ciò non equivale ad affermare che dalla disposizione emerga un obbligo per il comodante, o per lo stesso comodatario, di effettuarle.
La circostanza che detti interventi si rendano necessari o urgenti comporta che il comodatario sia tenuto a darne avviso al comodante in virtù del generale obbligo di custodia ex art. 1804 c.c. e, solo relativamente a questi, abbia diritto ad essere rimborsato.
Il diritto al rimborso è previsto per tutelare il comodatario ed evitare che questi possa essere tenuto ad erogare somme che superino il favore richiesto con la concessione in comodato del bene.
La Cassazione, operando una tale ricostruzione logico-giuridica, conferma il prevalente orientamento giurisprudenziale formatosi in materia (ex multis Cass. 1216/2012; 21023/2016).
Volendo riassumere quanto sinora esposto, il comodatario che abbia in godimento un bene concesso in comodato, può sostenere delle spese di manutenzione.
Le spese di manutenzione ordinaria saranno completamente ed interamente a suo carico.
Qualora debbano sostenersi delle spese di manutenzione straordinaria, il comodatario potrà liberamente decidere se sostenerle o meno, consapevole del fatto che se deciderà di farvi fronte, non potrà essere rimborsato dal comodante.
L’unica eccezione ammessa e consentita di rimborso, afferisce gli interventi di manutenzione straordinaria che possano definirsi necessari e/o urgenti.
Per completezza è opportuno ricordare che gli interventi di manutenzione si considerano necessari quando risultano essere indispensabili per la conservazione della cosa mentre, si definiscono urgenti, qualora non vi sia il tempo necessario per avvisare il comodante, quest’ultimo tenuto a provvedervi, poiché vi sarebbe il rischio di perire o di far subire ulteriori danni.
Si coglie dunque che il comodatario non potrà comunque essere rimborsato per aver sostenuto degli interventi che esulino dalla manutenzione e che comportino dei soli miglioramenti.
Alla stessa conclusione si perviene anche in ambito di locazione: l’art. 1592 c.c. riconosce, infatti, una sola indennità a favore del conduttore e sempre che sussistano determinate condizioni.
Applicando tali coordinate al caso di specie, la Corte di Cassazione ha affermato che il Tribunale abbia errato nel sostenere che il comodante sia tenuto a garantire il godimento del bene immune da alterazioni materiali e idoneo all’uso cui è stato concordato.
Come si è avuto modo di evidenziale, il comodante è obbligato alla sola consegna del bene nello stato in cui esso si trova.
L’inserimento nel contratto di comodato di un’autorizzazione affinché il comodatario potesse svolgere degli interventi di ristrutturazione non comporta l’insorgere di alcun diritto al rimborso. La previsione di tale clausola ha solo consentito al comodatario di poter apportare degli adattamenti al bene che, diversamente, gli sarebbero stati preclusi come logica conseguenza dell’obbligazione di custodia cui questi è tenuto.
E’ proprio per siffatte ragioni che la Corte accoglie il ricorso e decide nel merito, rigettando l’opposizione allo stato passivo e condannando parte resistente al pagamento di tutte le spese processuali, sia quelle relative al giudizio di opposizione che quelle del giudizio di legittimità.
Sul tema si segnala:
Immobili & Proprietà Guida all'amministrazione e alla gestione degli immobili a cura di Magliulo Federico, Monegat Mariagrazia, IPSOA(Altalex, 2 luglio 2018. Nota di Enrico Pattumelli)
