Condominio: nulla la delibera sui lavori straordinari senza costituzione del fondo speciale

Il proprietario di un appartamento sito in Condominio riceve un decreto ingiuntivo relativo al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria. L’uomo si oppone al provvedimento monitorio ed eccepisce la nullità della delibera. Infatti, la decisione assembleare riguarda una spesa cospicua (circa 487 mila euro) ma non prevede la costituzione del fondo speciale, indicata come obbligatoria dalla legge.

È valida la delibera sui lavori di manutenzione straordinaria che non preveda la costituzione del fondo speciale?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 5 aprile 2023, n. 9388 (testo in calce), risponde negativamente. Infatti, il preventivo allestimento del fondo speciale è obbligatorio e costituisce una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere. La norma (ex art. 1135 c. 1 n. 4 c.c.) tutela l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del Condominio e l’interesse del singolo condomino ad evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi.

Gli ermellini ricordano, altresì, che nell’opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali il giudice può sindacare sia la nullità (dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio) della delibera posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità della stessa (a patto che venga dedotta con domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione ex art. 1137 c.c.). La nullità della delibera impugnata può essere rilevata d’ufficio o esaminata su eccezione di parte anche dal giudice d’appello, come avvenuto nella fattispecie oggetto di scrutinio.

Immobili 2023, A cura di Busani Angelo, Ed. IPSOA, 2023. Disciplina catastale, urbanistica, imposte su redditi, trasferimenti e patrimoniali, contrattazione su trasferimento proprietà, diritti reali, utilizzo immobile. Scarica gratuitamente l'estratto

La vicenda

Il proprietario di un immobile sito in uno stabile condominiale riceve un decreto ingiuntivo per il pagamento di circa 2.600 euro a titolo di spese per la manutenzione straordinaria delle facciate e dei balconi, come deliberate dall’assemblea condominiale nel settembre del 2017. L’uomo propone opposizione e, per quanto qui di interesse, il giudice accoglie l’eccezione di nullità della delibera assembleare sollevata dal debitore-opponente. La delibera in questione, infatti, ha approvato i lavori straordinari per circa 490 mila euro ma non ha previsto la costituzione del fondo speciale (ex art. 1135 c. 1 n. 4 c.c.). Secondo il giudice del gravame, tale mancanza comporta la declaratoria di nullità della decisione assembleare.

Si giunge così in Cassazione.

Premessa: l’obbligatorietà del fondo speciale

L’art. 1135 c. 1 n. 4 c.c. dispone quanto segue: “l’assemblea dei condomini provvede […] alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale”.

Il suddetto fondo può avere:

• un importo pari all'ammontare dei lavori;
• oppure, può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.

L’art. 1135 c. 1 n. 4 è stato modificato dalla legge di riforma del condominio (legge 220/2012). Il testo originario prevedeva la costituzione del fondo come facoltativa, infatti, l’espressione impiegata dal legislatore era “se occorre”. La modifica ha introdotto l’avverbio “obbligatoriamente” prevedendo, dunque, la necessità di allestire previamente il fondo. Successivamente, è intervenuta un’altra modifica ad opera del d.l. 145/2013 grazie alla quale il fondo speciale non deve necessariamente essere di importo equipollente al costo delle opere ma, se il contratto prevede un pagamento rateale, è possibile l’allestimento del fondo in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La delibera su spese per lavori di manutenzione straordinaria

Il Condominio, con la delibera del 2017, ha affidato i lavori per il rifacimento delle facciate ad una ditta ed ha conferito all’amministratore l’incarico di ottenere un finanziamento bancario, al fine di coprire la metà dell’esborso. La delibera ha previsto il frazionamento della riscossione delle spese in tre rate iniziali da 18 mila euro ciascuna e successive 57 rate da circa 7 mila euro l’una. Successivamente, la rateazione è stata confermata con la delibera del gennaio del 2018, in cui l’assemblea ha preso atto del fatto che l’istituto di credito interpellato ha rifiutato il finanziamento.

Secondo le difese svolte dal Condominio, il giudice di merito ha omesso di considerare che la delibera aveva disposto il pagamento rateale e che l’appaltatore aveva acconsentito. Inoltre, il ricorrente sostiene che la norma sul fondo speciale non vada interpretata restrittivamente come, invece, ha fatto il giudice di merito

La Suprema Corte considera infondate le doglianze: la sentenza gravata non ha omesso la disamina dei fatti né ha male interpretato l’art. 1135 c. 1 n. 4 c.c.

Prima di analizzare il decisum, ricordiamo che la delibera assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione sulle parti comuni (come la facciata) reca un duplice oggetto:

1. l'approvazione della spesa di manutenzione straordinaria, consistente nel fatto che l’assemblea riconosca la necessità di un intervento nella misura deliberata e avente valore costitutivo dell’obbligazione di contribuzione alle spese (Cass. 25839/2019);
2. la ripartizione della spesa tra i condomini, che indica la misura del contributo dovuto da ciascuno in ragione del valore della proprietà e ha valore dichiarativo, «in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge» (Cass. 15696/2020).

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Per completezza espositiva, si ricorda che la ripartizione della spesa (sub 2) rappresenta la condizione indispensabile ai fini della concessione dell'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi (ex art. 63 c. 1 disp. att. c.c.). Pertanto, nel caso in cui non sia stata approvata la ripartizione, l'amministratore, pur rimanendo dotato di legittimazione all'azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso (ex art. 1130 n. 2 c.c.), può:

• agire in sede di ordinario processo di cognizione,
• oppure ottenere un decreto ingiuntivo senza esecuzione provvisoria.

Torniamo, ora, alla decisione.

Opposizione a decreto ingiuntivo: il giudice può sindacare la validità della delibera

Nell’opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali, il creditore ingiungente – ossia il Condominio – soddisfa l’onere probatorio producendo il verbale dell’assemblea con cui le spese oggetto dell’ingiunzione sono state deliberate nonché i relativi documenti (Cass. 15696/2020; Cass. 7569/1994). Il giudice, pronunciando nel merito, emette una sentenza favorevole (o meno) a seconda che l’amministratore abbia dimostrato l’esistenza del credito, la sua esigibilità e la titolarità dello stesso in capo al Condominio. La delibera assembleare di approvazione della spesa:

• costituisce titolo sufficiente del credito,
• legittima la concessione del decreto ingiuntivo,
• legittima, altresì, la condanna del condomino a pagare le somme nel processo di opposizione piena.

Nel giudizio di opposizione, il giudice deve verificare la perdurante esistenza ed efficacia della delibera di approvazione della spesa e di ripartizione dell’onere (Cass. SS. UU. 26629/2009; Cass. 4672/2017).

In quella sede, il giudice può sindacare:

• la nullità della delibera – posta a fondamento dell’ingiunzione – dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio,
• l’annullabilità della delibera, purché sia dedotta con apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione ex art. 1137 c. 2 c.c. nel termine perentorio di 30 giorni ivi previsto, e non in via di eccezione (Cass. SS. UU. 9839/2021).

Infatti, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è un ordinario giudizio di cognizione, pertanto, il giudice dell'opposizione non può confermare il decreto ingiuntivo senza verificare la validità del titolo (nel nostro caso, il titolo è rappresentato dalla deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione).

Inoltre, la nullità della delibera impugnata può essere rilevata d’ufficio o esaminata su eccezione di parte anche dal giudice d’appello (Cass. SS. UU. 26242/2014; Cass. 26243/2014). 

Costituzione del fondo speciale come condizione di validità

Il previo allestimento del fondo speciale - «"di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori» - rappresenta una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. La disposizione è posta a presidio:

• sia dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del Condominio,
• sia dell’interesse del singolo condomino ad evitare «il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c.» (si ricorda che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini).

La delibera assunta a maggioranza non può avere un contenuto contrario alla disposizione in parola (art. 1135 c. 1 n. 4 c.c.) né può decidere di non provvedere alla costituzione del fondo o modificare le modalità di costituzione previste dalla legge. Ciò neppure nel caso in cui l’appaltatore vi consenta, in quanto una simile decisione risulta pregiudizievole per tutti i condomini e per le esigenze di gestione condominiale. Pertanto, una simile delibera è nulla.

Conclusioni: delibera nulla e ricorso rigettato

Gli ermellini rilevano come la delibera del 2017 approvata dai condomini, avente ad oggetto spese di manutenzione straordinaria per 487 mila euro (importo ripartito in tre rate da 18 mila e successive 57 rate da circa 7 mila), non indica:

• né la costituzione del fondo speciale per l’intera somma,
• né che il contratto di appalto preveda il pagamento graduale in relazione allo stato di avanzamento dei lavori e che il fondo sia stato costituito in relazione ai singoli pagamenti.

Pertanto, dal momento che le censure svolte dal Condominio non smentiscono l’invalidità della delibera, il ricorso viene rigettato con condanna al pagamento delle spese per il giudizio di legittimità.

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