Liti condominiali e mediazione: cosa cambia dal 30 giugno

Dal 30 giugno prossimo cambiano le regole per la mediazione delle liti condominiali. Niente più autorizzazione preventiva dell’assemblea, che delibererà soltanto sulla proposta di conciliazione; stretta sulla durata della procedura che non dovrà superare i tre mesi, possibilità di derogare alla competenza territoriale, e di svolgere incontri online. Spese di avvio e indennità dovute da subito, ed eliminazione del primo incontro a scopo informativo. Onere di introdurre la mediazione a carico del condominio, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo del condomino moroso.

Il prossimo 30 giugno entreranno in vigore alcune delle nuove disposizioni della Riforma Cartabia in tema di mediazione. Le modifiche al D.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 impattano in modo significativo sulla mediazione delle liti condominiali, che diventerà ancora più agile e rapida.

Il primo significativo e specifico cambiamento, riguarda la legittimazione dell’amministratore di condominio, che in virtù del nuovo art. 5 ter potrà attivare il procedimento di mediazione o aderirvi anche senza la preventiva delibera dell’assemblea condominiale. Al capo condominio sarà rimessa dunque la decisione da prendere in tempi rapidi, di aderire alla mediazione in caso di invito della controparte, per evitare di incorrere in responsabilità.  Al contrario, la scelta di conciliare o di accettare la proposta del mediatore, dovrà essere sempre approvata dall’assemblea, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c. Per accelerare i tempi, è stabilito  comunque che il verbale o la proposta fissino un termine per l’approvazione assembleare, spirato inutilmente il quale, la conciliazione dovrà intendersi conclusa.

Sempre con la finalità di contrarre i tempi della procedura, entrano in vigore le novità sulla durata massima, stabilita in tre mesi, prorogabili di altri tre prima della scadenza, mediante accordo scritto dalle parti. Il termine di tre mesi decorre dal deposito della domanda oppure, in caso di mediazione demandata, dalla scadenza fissata dal giudice. In ogni caso, il decorso del termine non è soggetto a sospensione feriale. Il primo incontro dovrà tenersi non prima di 20 e non oltre 40 giorni dal deposito della domanda, salva diversa concorde indicazione delle parti. Con il primo incontro le parti entreranno subito in mediazione, eliminando il passaggio finora costituito dall’incontro a solo scopo informativo, che nella prassi finiva spesso per protrarsi oltre la prima seduta, con inutile dispendio di tempo per gli organismi e per le parti che intendono davvero mediare. È evidente dunque che il compito di spiegare ai condomini i benefici e l’utilità della mediazione saranno affidati di fatto all’amministratore di condominio e all’avvocato che lo assiste. Dal momento che le parti entreranno subito in mediazione sin dal primo incontro, anche le spese di avvio della procedura e le indennità saranno da subito dovute.

Ulteriore novità di impatto per le liti condominiali riguarda l’obbligo per il condominio di introdurre la mediazione in caso di opposizione da parte del condomino moroso al decreto ingiuntivo in favore del Condominio. La nuova regola, prescritta all’art. 5 bis del D.Lgs. n. 28/2010 recepisce il consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale, in caso di opposizione a d.i. spetta a colui che ha proposto il ricorso proporre la domanda di mediazione. Alla prima udienza dunque il giudice deciderà sulla provvisoria esecuzione, e fisserà una successiva udienza entro la quale dovrà essere stato esperito il procedimento di mediazione. Se all’udienza fissata la mediazione non fosse stata esperita, il giudice dichiarerà la domanda improcedibile revocando il decreto e provvedendo sulle spese.

Attenzione anche al cambiamento delle regole sull’interruzione dei termini di decadenza. Il vecchio articolo 5 D.lgs. n. 28/2010 faceva discendere l’effetto interruttivo dalla comunicazione da parte dell’organismo di mediazione alle parti della domanda di mediazione. L’art. 8 prevede adesso invece che l’interruzione si verifichi al momento in cui l’organismo comunica alle parti gli estremi della domanda di mediazione e la data del primo incontro. La questione acquista particolare rilievo per l’impugnazione delle delibere assembleari, soggette al termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’articolo 1137 c.c.: per interrompere il termine sarà necessaria anche la tempestività dell’organismo di mediazione, che dovrà rapidamente inviare alle parti gli estremi della domanda di mediazione e la data del primo incontro.

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