Installazione di una canna fumaria: tra vincoli condominiali e autorizzazioni edilizie

Per il rilascio dei titoli edilizi l’amministrazione deve valutare solo ed esclusivamente la legittimità urbanistica dell’opera e i diritti soggettivi dei terzi – comunque mai pregiudicati e sempre fatti salvi - non possono essere presi in considerazione se non nell’unica sede competente, ovvero il giudizio civile: questo è quanto sostenuto dal Consiglio di Giustizia Amministrativa della Regione Siciliana con la sentenza 5 giugno 2023, n. 392 (testo in calce).

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Il caso all’attenzione del C.G.A.R.S.

Il Consiglio di Giustizia Amministrativa della Regione Siciliana, con la sentenza in commento, è stato investito di una interessante questione relativa ad un aspetto peculiare dell’installazione della canna fumaria in condominio oggetto di un’ordinanza di demolizione. Il tema attiene alla separazione dell’oggetto della cognizione del giudice ordinario e del giudice amministrativo a proposito del consenso dei condomini per l’installazione di una canna fumaria e, soprattutto, per la sua legittimità urbanistica.

La vicenda era già stata oggetto di altro contenzioso in sede civile all’esito della quale si era disposta la rimozione, per alterazione del decoro architettonico, della canna fumaria precedentemente installata sul muro comune dell’edificio condominiale.

Veniva, quindi, collocata una nuova canna fumaria. Tale ricollocazione veniva ritenuta non ammissibile dal Comune, ritenuto che fosse necessario il consenso di tutti i condomini.

L’operato del Comune, valutato dal TAR Catania, viene ritenuto legittimo: le censure svolte sono ritenute infondate sull’assunto che, ex multis, fosse effettivamente necessario il consenso degli altri condomini per la realizzazione di una canna fumaria.

Il proprietario dell’unità immobiliare cui la canna fumaria era posta a servizio ricorre innanzi al Consiglio di Giustizia Amministrativa della Regione Siciliana che, con la sentenza in commento, all’esito di ampia e articolata motivazione, accoglie l’appello e, per l’effetto, annulla tutti gli atti impugnati.

L’installazione di una canna fumaria tra consenso dei condòmini e legittimità urbanistica

Uno dei temi affrontati dalla sentenza in commento si rivolgeva alla necessità, o meno, del consenso dei condomini per l’installazione di una canna fumaria ai sensi dell’art. 1102 del c.c. Il Comune, prima, e il TAR, dopo, avevano ritenuto che fosse necessario. Di diverso avviso il Consiglio di Giustizia Amministrativa della Regione Siciliana secondo cui si tratta di questione che esula dalla cognizione del giudice amministrativo.

In termini generali, ai sensi dell’art. 1102 c.c., presuppone la possibilità di utilizzare i beni in regime di condominio perché non ne sia alterata la destinazione e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso. In relazione all’installazione di una canna fumaria in condominio, dunque, non è necessario il preventivo consenso dell’assemblea a condizione che, appunto, tale intervento non modifichi la destinazione d’uso della facciata, non leda i diritti di pari uso degli altri condomini e non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Tale autorizzazione assembleare, ove ad esempio prescritta dal regolamento, o, viceversa, dove risulti negata, non può influire sulla determinazione della legittimità urbanistica dell’installazione. In questo senso, infatti, è intervenuto, con la sentenza in commento, il Consiglio di Giustizia Amministrativa della Regione Siciliana chiarendo l’illegittimità del provvedimento impugnato.

Da una parte, infatti, l’assenza del consenso dei condomini per l’installazione di una canna fumaria ai sensi dell’art. 1102 del c.c. può essere oggetto di accertamento solamente del giudice ordinario.

Dall’altra, da tale eventuale assenza del consenso non si può far derivare l’illegittimità urbanistica, con conseguente emissione dell’ordinanza di demolizione e, a seguire, quella di acquisizione, come nel caso di specie. In questi termini, infatti, l’abusività di un’opera non può essere in alcun senso condizionata dall’assenso o dal dissenso degli altri comproprietari.

I diritti dei terzi nonché la lesione del decoro architettonico dell’edificio, infatti, oltre ad essere tutelati esclusivamente dal giudice ordinario, non sono comunque pregiudicati dal rilascio del titolo edilizio, essendo pacifico che questo viene sempre legittimamente rilasciato, senza neanche bisogno di esplicitazione, con salvezza dei diritti dei terzi.

Canna fumaria: quale titolo?

Ulteriore questione, ancora dibattuta in giurisprudenza, attiene all’individuazione del titolo necessario per l’installazione di una canna fumaria. Secondo il TAR sarebbe di opera soggetta al regime del “permesso di costruire” poiché rientra nella categoria dei lavori di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1 lett. d), del d.P.R. n. 380/2001 in quanto “non è di irrilevante impatto visivo”.

All’esito delle proprie argomentazioni, il Consiglio di Giustizia Amministrativa della Regione Siciliana ha manifestato il proprio convincimento secondo cui per la realizzazione di una canna fumaria non è necessario il permesso di costruire poiché trattasi di volume tecnico, privo di autonoma rilevanza urbanistico-funzionale (a condizione che non incida sulla sagoma dell’immobile). Quale conseguenza di ciò si ha che gli interventi di realizzazione di una canna fumaria devono essere preceduti dalla presentazione di una SCIA o un titolo “minore”.

Non vi è dubbio che l’installazione di una canna fumaria può essere ricompresa negli interventi di “manutenzione straordinaria” previsti dall’art. 3, comma 1, lett. b, d.P.R. n. 380/2001, quali “opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici” purché non risulti alterata la volumetria e non si determinino mutamenti urbanisticamente rilevanti. Ma, comunque, attenzione: non mancano provvedimenti che sottopongono tali interventi a CILA e non già a SCIA.