Interventi di demolizione e ricostruzione: attenzione a Google Earth

Si può parlare di intervento di demolizione e ricostruzione solamente laddove il privato dia prova dell’assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio preesistente è quanto chiarito dal TAR Campania, sede di Napoli, sez. II, con la sentenza 10 gennaio 2024, n. 286 (testo in calce).

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1. I fatti di causa

Oggetto del giudizio era l’impugnazione dell’ordinanza di demolizione di un corpo di fabbrica realizzato abusivamente all’esito di un intervento di demolizione e ricostruzione.

Determinante per valutare la reale consistenza dell’immobile è stata la valutazione delle risultanze fotografiche ottenute dall’applicazione Google Earth con le quali si è potuto dimostrare che, almeno fino al 2016, la consistenza dell’immobile.

Il TAR, dunque, qualificato l’intervento come nuova costruzione e riscontrata l’assenza dei titoli abilitativi, non ha potuto far altro che respingere il ricorso confermando la legittimità dell’ordinanza impugnata.

2. Interventi di demolizione e ricostruzione. Quali limiti?

La motivazione della sentenza in commento si sofferma sulla qualificazione degli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione e sulla possibilità di ricondurli nella fattispecie delineata quale “nuova costruzione”.

Richiamiamo, prima di procedere oltre, le definizioni rilevanti:

• Nuova costruzione: intervento che determinano una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni latu sensu intese, le quali, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, manifestano un carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo (art. 3, comma 1, lett. e) e art. 10, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001);

• Intervento di demolizione e ricostruzione: tipologia afferente alla categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia caratterizzati dalla demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche; in ipotesi tassative si possono prevedere incrementi di volumetria (art. 3, comma 1, lett. d) e art. 10, comma 1, lett. c), nonché art. 22, comma 1, lett. c) d.P.R. n. 380/2001);

Tali brevi richiami appaiono utili in quanto il ricorrente, nella fattispecie in commento, invocava – al fine di vedersi comminata una sanzione più lieve – la qualificazione dell’intervento eseguito quale ristrutturazione di una preesistenza edilizia e non già quale nuova costruzione.

Le differenze sono tutt’altro che lessicali: la ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire, o in difformità al titolo abilitativo, determina l’applicazione dell’art. 33, d.P.R. n. 380/2001 e non la più afflittiva sanzione demolitoria prevista dall’art. 31, d.P.R. n. 380/2001.

3. Nel dubbio, l’intervento si presume di “nuova costruzione”

A fronte delle difese del ricorrente, il TAR è stato chiamato a pronunciarsi sul criterio discretivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione.

Si può parlare di intervento di demolizione e ricostruzione in assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio preesistente. Diversamente, si deve parlare di intervento equiparabile a nuova costruzione quanto ai titoli edilizi necessari ed al regime sanzionatorio

La prova delle richiamate indefettibili e precise condizioni grava unicamente sul privato e, nella sentenza in commento, tale prova è mancata, anche alla luce delle risultanze fotografiche ottenute dall’applicazione Google Earth prodotte dall’amministrazione.