Godimento parziale di immobile locato e pagamento integrale del canone

In tema di locazione immobiliare, ove una parte del bene locato resti nella disponibilità del locatore, a fronte del pagamento del canone per intero da parte del conduttore, quest’ultimo vanta un credito di natura restitutoria e non risarcitoria.

L’ammontare di tale credito va quantificato in termini di differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello ritenuto proporzionalmente equo per la parte di compendio effettivamente dato in godimento al conduttore. A tal fine si dovrà tener conto della consistenza dei locali occupati, della loro concreta utilizzabilità, della specifica destinazione e della riduzione di utilità conseguente al mancato godimento della porzione di immobile non consegnata.

Lo ha ribadito la Terza sezione civile della Corte di Cassazione con l’ordinanza 17 aprile 2024, n. 10361 (testo in calce), richiamando la costante giurisprudenza di legittimità in tema di contratti sinallagmatici e locazioni immobiliari.

Sul tema si segnala:

Immobili & Proprietà - Guida all'amministrazione e alla gestione degli immobili (Condominio, Locazione, Compravendita, Rapporti con la PA, mercato immobiliare, Fisco) a cura di Magliulo Federico, Monegat Mariagrazia, IPSOA

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Il caso

Una cooperativa agricola locava un immobile ad una S.r.l. ma, al momento della consegna, continuava ad occupare una porzione del bene, precludendone di fatto l’integrale possibilità di utilizzo alla conduttrice.

In difetto di liberazione spontanea la S.r.l. adiva il Tribunale di Taranto, chiedendo venisse accertato il grave inadempimento della locatrice e la condanna della stessa allo sgombero del locale occupato e al risarcimento del danno arrecatole per ogni mese di occupazione, fino al rilascio definitivo dell’immobile.

A sostegno della domanda deduceva di aver peraltro continuato a corrispondere il canone per intero, pur non avendo mai avuto il pieno godimento dei locali.

Con sentenza non definitiva, il Tribunale di Taranto ordinava alla cooperativa l'immediato rilascio della porzione di immobile occupata e, con successiva sentenza definitiva, la condannava al risarcimento del danno.

La cooperativa impugnava entrambe le sentenze e la Corte d’Appello di Lecce dichiarava cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio della porzione immobiliare, revocando il relativo ordine; rigettava per il resto l'appello, condannando la cooperativa al rimborso delle spese di gravame.

Avverso la sentenza la cooperativa agricola proponeva ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

I motivi di ricorso

Con il primo motivo di ricorso lamentava come la Corte d’Appello avesse riconosciuto un danno in re ipsa alla conduttrice, in base al mero rilievo del pagamento integrale del canone e senza che la S.r.l. avesse mai dato prova di un decremento patrimoniale conseguente all'incompleto adempimento della società locatrice.

Con il secondo motivo, contestava invece il criterio di liquidazione del danno adottato dalla Corte e basato sul canone locativo di mercato della sola porzione di immobile occupata, quando invece avrebbe dovuto tener conto della proporzionale riduzione di godimento del bene rispetto all’entità del corrispettivo pattuito.

Sinallagma contrattuale e mancata consegna della cosa

Secondo la Corte il primo motivo è infondato.

Il sinallagma contrattuale comporta infatti un ineludibile rapporto di condizionamento fra le obbligazioni delle parti: da un lato l’obbligo del locatore di consegnare al conduttore la cosa locata, dall’altro, quello del conduttore di prenderla in consegna e versare il corrispettivo nei termini pattuiti.

L’obbligo di pagare il canone presuppone quindi, necessariamente, l'avvenuta consegna del bene da parte del locatore.

La giurisprudenza di legittimità sul punto

In tal senso depone anche la consolidata giurisprudenza di legittimità, che in ipotesi di cessata o ridotta disponibilità del bene locato in corso di locazione, se manca del tutto la controprestazione da parte del locatore, legittima eccezionalmente la sospensione del pagamento del canone: diversamente si altererebbe infatti il sinallagma contrattuale, determinando uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (in tal senso Cass. n. 13387/2011; Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 11783/2017).

Il principio è stato anche recentemente ribadito dalla Corte, rilevando che il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., non solo quando manchi completamente la prestazione di controparte ma anche quando l'inesatto adempimento del locatore comporta una riduzione di godimento del bene locato. Ciò, ovviamente, a patto che la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone sia giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, tenendo conto del complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede.

In termini generali - conclude la Corte - deve quindi ritenersi che, nell'ambito di un necessario equilibrio sinallagmatico, l'obbligo di pagare il canone sia condizionato all'adempimento dell'obbligo di consegnare la cosa locata da parte del locatore, in difetto del quale va escluso (così Cass. n. 16918/2019 e Cass. n. 20322/2019).

Conclusioni

Muovendo da tali principi, la censura mossa dalla società locatrice - che pretendeva non venisse riconosciuto alcunché alla conduttrice per non aver assolto al proprio onere probatorio - è da ritenersi infondata: la pretesa si pone infatti in un’ottica risarcitoria, mentre il credito della società conduttrice ha natura restitutoria.

Quest’ultima ha infatti corrisposto integralmente il canone a fronte di una consegna solo parziale dell'immobile locato: vanta quindi un credito di natura restitutoria, il cui ammontare - chiarisce la Corte - va quantificato in termini di differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello ritenuto proporzionalmente equo per la parte di compendio effettivamente dato in godimento alla conduttrice.

A tal fine occorrerà guardare alla consistenza dei locali occupati e alla loro concreta utilizzabilità, tenendo conto della specifica destinazione e alla riduzione di tale utilità a causa del mancato godimento della porzione di immobile non consegnata.

Sulla scia di tali considerazioni la Corte ha quindi respinto il primo motivo di ricorso e accolto il secondo, cassando la sentenza impugnata con rinvio.